深圳的六月潮湿又闷热，而6月24日的五块土地拍卖更是掀起一波热浪，其中所属光明的两个地块由中海和中国电建拿下，均拍出了4万的高价，让本就众多投资者看好的光明区再次令人兴奋起来。
恰巧本月月底光明中心区最有名的CEO盘龙光·玖龙台即将开盘，深房咨询第一时间前往光明进行踩盘直播，顺带给大家讲解整个光明的规划。
在本次直播中，我们回答了以下问题：
土拍的重要意义？
光明应该怎么买？
玖龙台这么贵，值得买吗？
玖龙台样板房以及光明凤凰城解说实录请看视频，本篇文字内容分为三个部分：
01 光明概况
02 凤凰城楼盘梯队
03 光明投资机会分析
本篇同样不是广告，简单粗暴先上结论，对光明整体规划以及玖龙台户型价格详情感兴趣的朋友可向下翻阅浏览全文。
结论
1、土拍的重要意义？
——两个重大意义：1.深圳房地产香港化；2.提升市场预期信心，短期内刺激成交。
我们认为本次土拍最重要的意义在于，深圳未来房地产将越来越香港化，新开盘的楼盘一旦取消限价，将会开出天价，因为土地价格太贵了，开发商拿了这么贵的地，势必要在产品设计、楼盘品质以及物业管理上下更大功夫，特别是核心区的新盘，一定要极致地豪宅化，才能卖到足够高的价格，才能如此高的地价成本上保证利润。
其次，深圳自从2018年731新政打击以后，市场一度遇冷，直至今年小阳春才恢复热度，但主要的成交（70%）都集中在500万以下的刚需房，本次土拍对恢复市场的信心有着非常重要的意义，而且同时也加强了业主的预期，土拍结束才1天，深房咨询已经遭遇两起业主坐地起价的事件，相信这不是个例，对刚需购房者来说，不要再犹豫，尽快决定，尽早上车，避免踏空。长期看，只要限购限贷政策不放松，全面大涨不会有，深圳的自生动力非常强，未来行情会加剧分化。好地段、好产品、好学校的房子会继续因为供需关系紧张上涨，而落后片区、落后产品以及定位尴尬的楼盘价格很有可能继续横盘甚至微跌。
2、光明怎么买？
——只买核心区光明凤凰新城。
光明的板块简单分为2大块：光明和公明。
公明是光明的老城区，以厂房和农民房为主，片区面貌脏乱差，光明有超过47个旧改项目，其中大部分都集中在公明，虽然数量多，但目前暂时没有壹城中心这样体量的开发商入驻，再加上旧改难度大，片区短期内难以质变。有不少新盘建在公明片区6号线沿线，对此我们持谨慎态度，因为片区整体形象较差，再加上大量旧改供应分散了本地的资金，这里的房价将存在一定的天花板。
光明板块中，中山大学城和光明科学城属于产业板块，最核心的居住区域是深圳17个重点发展片区之——光明凤凰新城，这里拥有新城区的最大优势：
1、交通集中。2条在建地铁快线，直通购买力极强的关内片区（深圳湾后海总部基地、留仙洞总部基地、福田CBD、深圳北商务中心等）
2、配套集中，规划整齐。光明区政府在此，附近还集中了各个政府办事机构，在建的光明文化艺术中心，若干个商业中心在建中，整个新城面貌崭新，十分宜居。
3、产业集中。这是其余新区没有的优势，光明凤凰新城有已建好的华强创意园和招商智慧城，另外围绕着核心区还有3-4个产业园在建，并且主要产业以目前最新最高端的信息技术、新材料、新能源以及文化创意、生物制药等为主，例如最新的国际材料石墨烯的主要研发就集中在这里，光明区政府对人才也十分大方，据说一个石墨烯海归人才每年的额外现金补贴就有40万，还不算提供的人才房。
因此，未来光明凤凰新城不仅是南山福田的后花园，对在光明区工作的人来说也是最佳的居住片区。投远郊就要投核心区，大确定性。
3、玖龙台这么贵，值得买吗？
——有钱就买，长期持有，玖龙台不会令你失望。
玖龙台的位置最核心，自带10万方商业，包含五星级酒店，双地铁口交汇，园区景观、楼盘品质、户型设计都没话可说——实在太优秀。
如果硬要挑一个毛病，那就是玖龙台的装修费需要另外现付，这导致玖龙台的杠杆率惨不忍睹，96平的三房总价500万，但40多万的装修费直接导致三成首付需要200万现金，而这个首付在宝安中心可以选择一个不错的三房，距离前海仅仅10分钟车程，而我们直播那天避开了早高峰，仍然花费了一个小时从宝中到达凤凰新城，未来即使地铁开通，对开车上班的人来说，光明距离前海以及后海核心还是远了一些。
此外，正是由于太多人看好光明，已经有大量的投资资金沉淀在里面，未来要等价值真正体现，还要等地铁开通以后，大量的刚需自住家庭入住来夯实价格，而光明本身的土地储备占到全市的30-40%，可开发面积全市第一，未来的供应量也是比较大的，而光明最大的产业园区中山大学城以及科学城还处在早期阶段，等楼盖好，人才入住，产业沉淀，都是一个长期的过程。未来很美好，但未来多久来？仍然存在一定的未知。
所以光明更加适合资金实力非常雄厚的投资者进场，有足够的耐心以及实力等到光明价值真正兑现的那一天。
如果你觉得我说的有道理，请拉到文末给我点个“在看”，谢谢大家~比心
以下为全篇正文
01光明概况
光明概况
光明新区于2007年8月19日成立，是当时关外的第一个功能区。直到2018年5月25日，光明新区正式升级为独立的行政区，改名为光明区。
过去光明留给老深圳人的印象就是光明乳鸽和光明农场，但现在的光明早已成为深圳的产业新城、以及以华星光电为代表的科技新城。
人口
光明区的常住人口统计局公布数据为62.5万，实际估计100万左右，人口密度比较低。
2017年及2018年，光明区人口增速均达到全市第二。
土地
光明的土地面积156平方公里，排在第7位，比坪山略小一些。
但是，光明的土地储备占到全市的30%-40%，是深圳土地储备量最大的区域之一，可开发的面积甚至超过了坪山和龙岗。
GDP
深圳总共267家A股上市公司，光明有16家，境外上市公司还有4家。对比其余几个关外片区：宝安31家，龙岗15家，龙华12家，坪山10家，盐田3家，大鹏1家。
2017年，光明的GDP增速全市第二，9.8%。仅次坪山。
2018年，光明的GDP增速全市第七，7.3%，和罗湖一样。
产业
光明区主要以五大产业集群为主：信息技术、文化创意、生物制药、新材料以及新能源。
明星企业有华星光电、华强文化创意（熊大熊二）和迈瑞生物等等。
交通
高铁
光明高铁站于2011年12月开通，在2018年9月23日开通了广深港快线，从光明直达香港只需要30分钟。
地铁
光明有两条非常重要的快速线正在修建中：
1）6号线（快线）
从科学馆到深圳北站穿越光明中心和公明，西延至松岗，全长37.85公里，设站20座。计划开通时间为2020年。
注：该条线为港铁运营。
2）13号线（快线）
全长约41.9公里，设站22座，采用地下(38.4公里)+高架(2.5公里)敷设
13号快线一期从深圳湾口岸经过留仙洞修到上屋北（石岩），二期延伸至公明北（途径观光路站），三期延伸至松山湖。
2018年1月10日正式开工，计划工期为5年，2022年建成开通
注：在修的13号线是一期，二期三期时间未定。
另外还有2条规划地铁线：
1）18号线（快线）
盐田-布吉-平湖-观澜-光明-沙井-大空港
2）29号线（普线）
车公庙-西丽-石岩-公明
这2条地铁线虽然是规划中的，但一旦落地执行，意味着光明将拥有三条地铁快线！片区定位在几个副中心中可以说是最高的！
交通交通交通！最重要的远郊变新中心的核心因素！从上图中可以看出，几条快线落成以后，将关内收入最高的几个片区（深圳湾后海总部基地、留仙洞总部基地、福田CBD、深圳北商务中心）与光明链接了起来，而且高铁站还直通香港，甚至未来北面还将链接华为松山湖，再加上光明中心区拥有新区最大的优势：规划整齐、楼盘新、配套齐全又集中，光明未来势必成为新的深圳关内后花园！
片区定位
在深圳市的十三五规划中，光明被定位为城市副中心，深圳市政府要将光明打造成产业高地和绿色新城，未来光明将成为珠三角创新产业基地和区域产业服务中心。
而在光明区的十三五规划中，光明区政府提出了四城两区，其中包含：光明凤凰城、光明中心区、中山大学、公明中心区。
在2018年，深圳科技馆（新馆）最终选址由大空港调整至光明，就位于光明科学城内，规划面积99平方公里，将打造成“世界一流科学城”，该片区将依托中山大学所在的大学城片区，重点发展人工智能、新材料、生命健康等产业。也是未来光明重要的产业园之一。
中山大学
中山大学以及配套片区包含两个大学校区：中山大学深圳校区和武汉大学深圳校区。
其中中山大学深圳校区总投资300亿，建面超过220万平米，在校学校将超过2万人。目前已于2017年6月动工。
2019年，中山大学深圳附属中学和小学动工建设，这2个项目总投资9亿元，项目建成后可提供中小学学位6000多个。预计2020年9月投入使用。
公明
公明是光明的老城区，很多土著居住在此，以厂房和农民房为主，片区面貌脏乱差，光明有超过47个旧改项目，其中大部分都集中在公明，虽然数量多，但目前暂时没有壹城中心这样体量的开发商入驻，再加上旧改难度大，片区短期内难以质变。
有不少新盘建在公明区6号线沿线，对此我们持谨慎态度，因为片区整体形象较差，再加上大量旧改供应分散了本地的资金，这里的房价将存在一定的天花板。
光明凤凰城
光明凤凰城是深圳市17个重点开发区域之一，规划范围14.89平方公里，总建筑面积2200万平方米，居住人口22万人，就业人口37万人。
截至目前，凤凰城区域内已落地实施项目投资总额超2000亿元。其中，目前在建的项目中，过百亿重大项目1个，总投资超20亿元项目8个。区域历年投资总量在17个重点区域中排名第一。
光明区政府和光明最好的市政配套全部集中在凤凰城。凤凰城则将成为光明新区行政、商业、文化休闲和公共配套的核心片区。
远郊要投就投核心区，大确定性，周期相对远郊其他区域较短。也避免泡沫带来的风险。
02
凤凰城详解
概况
如图所示，凤凰城是光明高铁站所在片区，13号线以及6号线穿越，光明目前主要的产业集中于此，已经建成的产业园有招商智慧城、华强创意产业园等等，市政配套包含文化艺术中心，绿色配套有长圳公园和光明小镇等，是光明区最最宜居的片区。
目前这里的楼盘比较少，价格一目了然：
龙光玖龙台
新盘。凤凰城中心区的标杆楼盘，6&13号线交汇站无缝衔接，自带大型商业，还有写字楼、公寓以及万豪酒店，住宅质量上乘，花园内部有人工湖和市政绿道，环境非常好。
对面就是区政府以及光明文化艺术中心。
光明大道对面在盖乐府广场、特建发产业园、中集智园。据说腾讯和大疆在附近拿了2块地。
目前一期已经卖完，即将开盘的是二期住宅，备案价未出，销售表示至少会比一期贵10%，也就是单价5万起。另外4500/平的装修费还是一样另付。而本次开盘总共700多套，目前认筹已经超过1000个。
户型介绍如下，本次开盘的二期户型比一期户型更好。
A户型：96平三房两厅两卫
B户型：103平三房两厅两卫
C1户型：110平四房两厅两卫
C2户型：110平四房两厅两卫
D户型：143平五房两厅两卫
E户型：121平四房两厅两卫
三房户型中96平最实用，最小次卧双面大窗户采光相当惊艳。
110平四房户型中，C2更好，C1厨房采光略差。
121平和143平的户型大气阔绰，但套数非常少，估计比较难买。
除C1以外，玖龙台的所有户型采光都相当优秀，连厨房也不例外。玖龙台不愧为龙光的代表作之一。
深房传麒山
15年次新。国企大盘，分为两个区。小高层和别墅为主，容积率低，环境宜居。主力户型都是大户型，比较尴尬的是90-180平都是双拼。两房三房的户型比较差，胜在小区环境不错。
目前二手挂盘价5万，89平三房成交价420万，两房成交价300-350万左右。
光明大第
15年次新，位于传麒山旁边，容积率比传麒山高，但户型赠送比较大，三房有长阳台，方正实用。主力户型为89平三房四房，86平复式4房以及142和263的改善型四房五房，目前二手鲜少放盘，最低单价毛坯5万/平，四房成交价480万左右。
光明1号
距离两个地铁口稍微有些远，一个800米，一个1.2公里。楼盘紧贴6号线，部分楼栋会受到噪音影响，目前学区属于光明外国语学校。
户型从两房到五房都有，其中71平两房可以改小三房。
目前二手挂盘价4.3万左右，两房成交价300万，三房成交价350万。
靠近光明中心的新盘还有星河天地和绿地新都会，价格均在4.7万/平，与玖龙台的差距并不大。此外长圳站的新盘勤诚达正大城也比较多人问，该盘周边没什么配套，到核心区还有几个地铁站的距离，最关键是地铁口超过1.5公里，连地铁盘都算不上，我们认为并没太大的投资价值。
03总结分析
1、土拍的重要意义？
——两个重大意义：1.深圳房地产香港化；2.提升市场预期信心，短期内刺激成交。
我们认为本次土拍最重要的意义在于，深圳未来房地产将越来越香港化，新开盘的楼盘一旦取消限价，将会开出天价，因为土地价格太贵了，开发商拿了这么贵的地，势必要在产品设计、楼盘品质以及物业管理上下更大功夫，特别是核心区的新盘，一定要极致地豪宅化，才能卖到足够高的价格，才能如此高的地价成本上保证利润。
其次，深圳自从2018年731新政打击以后，市场一度遇冷，直至今年小阳春才恢复热度，但主要的成交（70%）都集中在500万以下的刚需房，本次土拍对恢复市场的信心有着非常重要的意义，而且同时也加强了业主的预期，土拍结束才1天，深房咨询已经遭遇两起业主坐地起价的事件，相信这不是个例，对刚需购房者来说，不要再犹豫，尽快决定，尽早上车，避免踏空。长期看，只要限购限贷政策不放松，全面大涨不会有，深圳的自生动力非常强，未来行情会加剧分化。好地段、好产品、好学校的房子会继续因为供需关系紧张上涨，而落后片区、落后产品以及定位尴尬的楼盘价格很有可能继续横盘甚至微跌。
2、光明怎么买？
——只买核心区光明凤凰新城。
光明的板块简单分为2大块：光明和公明。
公明是光明的老城区，以厂房和农民房为主，片区面貌脏乱差，光明有超过47个旧改项目，其中大部分都集中在公明，虽然数量多，但目前暂时没有壹城中心这样体量的开发商入驻，再加上旧改难度大，片区短期内难以质变。有不少新盘建在公明区6号线沿线，对此我们持谨慎态度，因为片区整体形象较差，再加上大量旧改供应分散了本地的资金，这里的房价将存在一定的天花板。
光明板块中，中山大学城和光明科学城属于产业板块，最核心的居住区域是深圳17个重点发展片区之——光明凤凰新城，这里拥有新城区的最大优势：
1、交通集中。2条在建地铁快线，直通购买力极强的关内片区（深圳湾后海总部基地、留仙洞总部基地、福田CBD、深圳北商务中心等）
2、配套集中，规划整齐。光明区政府在此，附近还集中了各个政府办事机构，在建的光明文化艺术中心，若干个商业中心在建中，整个新城面貌崭新，十分宜居。
3、产业集中。这是其余新区没有的优势，光明凤凰新城有已建好的华强创意园和招商智慧城，另外围绕着核心区还有3-4个产业园在建，并且主要产业以目前最新最高端的信息技术、新材料、新能源以及文化创意、生物制药等为主，例如最新的国际材料石墨烯的主要研发就集中在这里，光明区政府对人才也十分大方，据说一个石墨烯海归人才每年的额外现金补贴就有40万，还不算提供的人才房。
因此，未来光明凤凰新城不仅是南山福田的后花园，对在光明区工作的人来说也是最佳的居住片区。投远郊就要投核心区，大确定性。
3、玖龙台这么贵了，还能买吗？
——有钱就买，长期持有，玖龙台不会令你失望。
玖龙台的位置最核心，自带10万方商业，包含五星级酒店，双地铁口交汇，园区景观、楼盘品质、户型设计都没话可说——实在太优秀。
如果硬要挑一个毛病，那就是玖龙台的装修费需要另外现付，这导致玖龙台的杠杆率惨不忍睹，96平的三房总价500万，但40多万的装修费直接导致三成首付需要200万现金，而这个首付在宝安中心可以选择一个不错的三房，距离前海仅仅10分钟车程，而我们直播那天避开了早高峰，仍然花费了一个小时从宝中到达凤凰新城，未来即使地铁开通，对开车上班的人来说，光明距离前海以及后海核心还是远了一些。
此外，正是由于太多人看好光明，已经有大量的投资资金沉淀在里面，未来要等价值真正体现，还要等地铁开通以后，大量的刚需自住家庭入住来夯实价格，而光明本身的土地储备占到全市的30-40%，可开发面积全市第一，未来的供应量也是比较大的，而光明最大的产业园区中山大学城以及科学城还处在早期阶段，等楼盖好，人才入住，产业沉淀，都是一个长期的过程。未来很美好，但未来多久来？仍然存在一定的未知。
所以光明更加适合资金实力非常雄厚的投资者进场，有足够的耐心以及实力等到光明价值真正兑现的那一天。
对投资深圳房产感兴趣的朋友，可以联系我进行咨询~也欢迎大家关注我们的公众号：深房咨询，获取更多深圳房产投资信息。
