京津冀之保定楼市 蹒跚前行 充满希望

保定属于京津冀城市群，高铁通达首都北京、直辖市天津、省会石家庄。通勤时间均在一小时以内，位于北京西南，素有“京畿之门”的美誉，在京津冀城市群中区位优势明显。

曾经的省会，有很深的文化底蕴，人才流失严重，多年来经济增速缓慢，这一切都在京津冀一体化政策下发生了改变，这种变化首先到了房地产市场，保定多年来房地产市场不愠不火，2014年打破了沉寂，一则副都的传闻，把这座古城推上了风口浪尖，全国的买房客，本地的刚需，很短的时间内买空了这座古城，一个月的时间里，有的销售的佣金挣到了20万，随后副都的传闻被证实是谣言。

由于没有库存，供需关系变得紧张，2015年房价继续上涨。到了2016年中旬其核心区域住宅均价已到15000上下，涨价的原因：有政策利好，有环京楼市传递过来的火热，有开发商与中介炒作的影子。有政府整顿房地产市场的影响。由于对政策利好的提前透支，加上当地购买能力有限，2016年均价较高的楼盘销售情况一般。虽然保定房价有22个区县（包括2015年新增的三个新区）支撑,但结果并不理想。

判断一个城市房价，未来短期趋势的一种方法是只看成交量和价格，原理是：只要成交旺盛，市场就是健康的，保定目前的楼市是价格上升而量不升，这样的市场是存在风险的，说明有炒作概念的情况存在。影响一个城市房价的三个因素，长期需要分析人口和经济发展的情况，还有供需关系。我们分析下保定的人口和经济。人口的净流入对于一个城市的房价是一个重要的指标，我们用小学生人口的增速来做为标准。把京津冀其它一些城市作为参考和比较。

用小学生做为指标，其相对于常住人口的统计更准确。数据显示:北京和天津人口增长的速度都不错，京津冀区域廊坊是增幅冠军，这并不意外，笔者以为（微信公号：grassce）京津冀协同发展首先受益区域是廊坊，保定人口增长速度并不快，邯郸的人口增长远超保定，同时省会石家庄的人口增长也非常快，衡水和秦皇岛虽然增速很快，因为基数小，总量变化不大。廊坊石家庄和邯郸的小学生人口增涨数量，五年时间里在10万左右，廊坊是受北京人口外溢影响，石家庄作为省会，会虹吸周边人口，邯郸人口的增长说明作为冀南地区的中心城市，对周边人口有不错的吸引力。需要强调的是，京津冀城市群人口总体的净流入很明显，和东北、河南，及珠三角的一些城市人口出现流出相比，京津冀表现非常强势，保定在吸引人口上还需努力。

经济发展的情况或者产业发展的情况，我们用本外币的余额总量指标来参考。这个比GDP数据更有参考价值。

数据显示，北京、天津、廊坊、邯郸、衡水等城市增速非常快，增速跑赢了全国平均水平。衡水的增幅很大，但增量很小。邯郸做为区域中心城市，人口和经济增速都不错。石家庄做为省会，经济增速表现并不理想，保定的78％的同样不乐观，并没有跑赢全国平均的增幅。（全国平均增幅为90％）

结语：保定未来还有很长的路要走，随着京津冀一体化的深入，会继续承接北京外溢的产业和资源，河北范围内受益程度保定排在廊坊之后。保定未来轨道交通的建设，会助推保定的发展。要用发展的目光看待城市和区域的未来，保定充满希望，未来可期。