我不买房，因为房产只能暂时增值

“房地产泡沫”、“楼市崩盘”论调一直存在，近期楼盘价格稳中有升，还没触摸底线。近日，媒体引用国家统计局公布的2017年人口出生数量和出生率下降数据，M2增速降低，货币通缩数据——提出人少了，钱少了，楼市更危险了。

我不主张买房保值，如果用来炒房，经济条件允许在适当城市可以尝试。关于房价上涨原因各领域研究已经很透彻了，供需基本面，城市化进程，文化消费习惯，炒作……无论政策如何调控，近年来房地产还有升值空间，楼市泡沫暂时破灭不了。

反正我不买房，到不担心楼市崩盘，我关心楼市背后的东西：人们为什么热衷于买房？原因很简单，房产似乎成为资产保值的最稳健标的物，比股票、期货、外汇、黄金要稳健的多，它符合国人的消费文化（田产）。从国外经验看，未来房价并不乐观，几十年后回望当今，或许这份投资不一定有价值。

人们总是对比80年代的万元户，北京师范大学教授钟伟认为，当年的万元户相当于现在的255万元（参考《极速货币化：中国金融的幸运和不幸》）。文章从居民家庭人均收入看，选取80、90、00、2007四个时间段看，当年的1万元大约相当于现在的50~60万。从人均储蓄看，相当于当时人均储蓄的200多倍，大约255万。

考虑到更复杂的现实因素，比如CPI近30年增长平均约4.8%，似乎并没有严重的通货膨胀，如果当年1万元进程长期复利理财，几十年后本息也超不过10万，即便投资黄金，无非5倍收益，如果用来消费，几乎等于浪费，一切都在表明钱不值钱了。从物价对比看，大米涨了36倍，白菜涨了90倍，学费1071倍，看病91倍，房价2083倍，为什么差距这么大？

根本原因是货币化进程中的货币供应量极速增长。货币化进程很复杂，货币发行规模的变化，汇率的变动，货币成了衡量经济发展、吃穿住用的价值尺度，一切都向钱看齐，计划调节变成市场调节。几十年来货币增发量，现金货币、虚拟货币、信贷货币，与原来相比多了几百上千倍！如果考虑到汇率，人民币升值贬值对购买力都有影响，这种情况下，选择保值产品很重要。

在快速货币化的进程中，持有现金或者低风险低收益的储蓄、国债等金融资产，和把大半财富拱手让出的差异并不大。用货币去购买可以大规模产业化提供的消费品，几乎等同于奢侈的挥霍。聪明的人们注意到了运用“长期金融负债”去对抗甚至去利用快速货币化，其基本理念是今日之财不是财，明日之债不是债。于是，以房贷为主的家庭负债率居高不下。

我担忧的正是在此！有研究表明，我国居民部门的宏观杠杆率已超50%，居民部门债务收入比高于77%，表明中国家庭负债程度已经相当高，有钱不敢花，抗风险能力弱。从2017年房价收入比看，最高的深圳为40.7，意味着，如果你在深圳的年薪达到了平均水平，不吃不喝在深圳买一套标准大小的房子，需要40.7年，在北京要33.4年，在上海要31.8年，在厦门要30.4年！

我们透支了未来30年的钱，我们赶上了货币超发，赶上了股市泡沫。现实货币的增发，虚拟货币的泡沫，未来货币的透支，集中在一个时代，一切都会很贵，很贵，很贵！如果经济继续发展，还会贵一段时间，如果经济开始停滞，或许会有缓解，不管哪种情况，当下都不是最好的时代，这个时代的钱不是钱，是泡沫。

靠投房产保值？近期能达到目的，如果按发展规律看，一旦经济回归正常，房产行业肯定会大大缩水。如果货币化进程继续，虚拟货币数字货币被炒作，房价增长在和GDP、CPI、通货膨胀率、货币增发率的赛跑中不一定能赢。如果城镇化进入尾声，生育率降低，经济发展放缓，房价将无以为继，或许真不值钱了。

除了居住的刚需外，楼市基本是被炒作出来的，它太不合理了。我们支持投资理财，适当保全资产，房产或许是当下最适合的产品之一，但不是唯一，也不是永恒。未来物价有涨跌，任何投资门类都会有涨跌，需要思考未来衡量经济财富的标的物，或许是房产，或许是黄金，或许是粮食，或许是教育技能和稳定的工作环境，这需要个人的眼光判断。

我们认为，人们在每个时代的博弈都一样，不用懊恼80年代的万元户如今已不值钱，那是静止的观点，历史不可假设，每个时代都有竞争，都有当下的消费，谁也看不到几十年后的未来，能做的只能大致推测，暂时保值，然后最大范围参与社会分工，只要能在分工中，在竞争中立住脚，资产自然保值，高位仍在高位，低位照样难以跨越，这就是事实。

货币稀缺坚挺时，投资长久使用价值的大宗物品，货币泛滥贬值，钱毛的时候，通过灵活理财保持现金……可惜，我们算不准国家政策，只能在黑箱中瞎眼操作。好好学习，努力工作，在社会分工中占据中上等，无论是否投资，有能力就基本保住了未来，这或许是最阿Q的安慰了。