李鸿恩：为困境中的房地产业搭建共享地产平台

李鸿恩在撰写房地产开发企业财务管理主题论坛发言稿

在座的房地产老板们：

大家好，我是在办公室写的这篇文章，有可能今天的大会我不参加，为什么，通过这半年和大家的接触，感觉毎个大老板还处在一个怀念过去做房地产的辉煌历史成就的美梦中没有醒来，每一个大老板都在讲自已在房地界的种种业绩和过去的丰功伟绩，没有一个说自己的资金困境和资金链断裂，更没有一个讲出房地产业的未来该怎样走，走什么样的路才是康庄大道。如果我们把土地市场比作面粉，把房地产产品比作面包，回顾近两年的房地产市场，我们可以发现在一段时期以来，面粉的价格总是在不断的鱼跃面包的价格，也就是导致很多人的判断，在面粉比面包贵的时候，将来面包会更贵，而在面粉大幅度跌价的时候，人们通常会对面包行业产生悲观，从而导致更大程度的面包价格的下落。而我通过百花村土地的研究，土地价格虽然涨了十倍乃至几十倍，可利息和负债依然涨了百倍，从今年的房地产市场上来看，各地的房地产市场状况不容乐观，相关的房地产企业的经营状况也面临困境，特别是一些上市房地产公司，由于股市的缩水，更是加剧了资金链的紧绷，甚至是断裂。我接触到的所有房地产老板一开口就是你咋给我融资，什么时间钱能到位，做梦吧，钱没有等到就可能死掉了，快要死了还在坚持，一直坚持到今天的会场。就房地产市场本身而言，必须和资本市场相连接，必须有一个支撑房地产业的房地产共享平台，才能化解交易多呈现了“追涨杀跌”态势，去年房地产市场火爆，价格井喷，就供求关系而言，全国市场都透支了今年的消费，今年整个需求市场将产生萎缩，同比于去年市场会产生巨大幅度的下落；在这种情况下你一定会缺钱，你一定会出现资金困难。从供应市场来说，因为房产的特殊性，需求市场对供应市场的反映最终市场表现会滞后一年以上。有了房地产共享平台你就不用为钱，材料供应，工程欠款发愁，因此去年的房地产热从供应市场反应来说，今年才是具体的体现年，你现在建平台，将会解决你未五年、十年、乃至更长时间的资金困局 。

今年人民币升值幅度加大，如果人民币升值幅度加大，那么不排除大量的资金涌入到房地产行业。这会对房地产行业需求形成有效的支撑，从而缓减今年供应过剩的压力，有了房地产共享平台，就相当于给资金做了一个杠杆，把原有的资金放大了几倍甚至几十倍，对整个房地产市场起到稳定的作用。对你而言你有花不完的钱，有钱傻子都能把楼盖起来，我今天不来的原因也是和你们沟通太费劲，国外热钱涌入后落地的最佳载体仍然是房地产行业，但是因为量的关系，热钱更愿意落在资金平台上，他们进出钱方便，而利用房地产项目来做衍生金融工具，从而产生套利行为。对于国家今年的货币政策与财政政策来说，将采取相对从紧的货币政策与相对宽松的财政政策。国家不仅要控制CPI还要防止通货紧缩所产生对经济的破坏性作用。这个体现在房地产市场上，就是供应方筹措资金的渠道来源的控制和紧缩。在这种国家控制下你更应该先走步共享地产之路。

经济适用房限价房等保障类型住房政策执行的力度，基本上会从根本上决定今年房产市场的最终走向，如果国家大面积的推行经济适用房，那么至少在今年对商品房市场产生巨大的冲击作用，甚至产生毁灭性的打击。你现在找我李鸿恩我还有办法帮你建平台，等你想明白想找我建的时候国家政策就关停了找我也没用。因为中国的消费者对房产市场的认识还处于非理性阶段，在非理性阶段不同产品的价格价值传导机制会异常的发达，会形成行业的蝴蝶效应，从而波及到整个房地产市场的各个不同产品。毕竟我们的市场缺乏理性，不论是开发者还是消费者。资本对今年的房地产市场是非常矛盾的，房地产公司的IPO面临极大的难度，而相关不明来路的资金悄悄的进入地产市场。这样一方面膨胀的资产泡沫必将推动房地产升值，另一方面全球性的房产价格下跌，让房产产品从天堂回到了人家。越来越多的金融工具性产品的价值体系的破坏，会波及到人们对房地产的信心。如果这个信心体系一旦破坏，那么会极大破坏资本对房产市场的信心，因此而阻止资本进入到地产市场中来，从而导致地产行业的资本紧缩。只有共享地产平台能解决信用管理和市场信心，因为中国人只相信自己的五大行的银行卡。

银行业对房地产的支持主要从两个方面，一是供应支持，即对开发商的贷款满足程度，二是对需求的支持，对个贷的支持程度，从目前来看，银行对这两方面都产生本能性的防御而减少了对房地产行业的支持，随着房地产价格波动，房地产负资产的出现，银行风险的加大，导致银行主动放弃个贷市场，而随着所有房地产行业的资金链条紧张，销售形势严峻，房地产企业自身的经营问题出现巨大的问题，银行贷款给房地产企业自身风险也越来越大，因此更倾向于收缩房地产市场的贷款冲动。

二级市场直接会决定一级市场的走向。而国家对土地市场的调控已经从以下角度来进行，一是加大经济适用房的出让力度，二是加大对已经购买土地的催款工作；三是加大对已购土地的开发速度的控制；四是加大对土地出让方式公开化透明化的执行力度。从现有房地产行业的内部表现来看，正在发生一个深刻的变化，就是一种开发商开发盈利模式的改变，不是靠土地升值盈利，而是必须要靠房产建设开发来盈利，因此对于囤地动机的开发商来说，将是致命的。因此所有已经囤地的开发商将放弃继续囤地，转而笑话手中存量土地。因此土地市场表现出冷清，很多地区的很多土地交易是低价成交，甚至是流拍，甚至有的开发商打算退地。

总的来说，今年土地市场将会呈现出比二级市场更大的滑坡，而这种滑坡会刺激到二级市场的价格支撑体系，也就是价值的评估标准，在去年牛市的时候，二级市场的产品是以一级市场的价值作为价值来进行评估的；而在今年二级市场仍然会用一级市场的价值进行评估，随着一级市场的冷清与滑落，这将会对二级市场的信心产生严重的打击。在面粉比面包贵的时候的假设判断是将来面包会更贵，而在面粉大幅度跌价的时候，人们通常会对面包行业产生悲观，从而导致更大程度的面包价格的下落。我帮你搭建房地产共享平台相当于再起了一个和现下一模一样的盘子在钱上玩，通过平台资本共享实体经济中资金资源的转换，实现房产企业从困境中走过来的长久发展之路，我相信中国房地产的发展之路尤其是民营房地产企业只有共享地产之路能帮助你们走出困境。谢谢大家。

我的时间只有十分钟，不想多说什么，最后沟通一下思维，在座的有快要资金断裂的老板，不要顾及面子，你如果企业破产了哪还有面子。其实症结在于资金和开发思维上。资金紧张是很多开发商都在焦头烂额的问题，当然也有一些新进企业除外，市场的信心不足、金融从紧、周边市场影响等多重因素下，房地产土地升值的预期降低，加上开发直接成本的提高，使得对房地产产品的利润预期也持续降低，对于开发商而言，到处都要给钱结算，而进帐的唯一方式就是销售，但是销售要维持高的预期和利润就要维持价格的稳定，因此在需求谨慎的情况下，成交降低，资金出现困境。房地产老板解决的办法就是回归理性的利润空间，将土地升值部分的利润缩减，在抵消各种其他成本上涨因素后，以一个较为合理的价格进行销售，以最快的速度回流资金。资金回流不了就死，这个过程是要非常谨慎的，不调整价格是不行的，调整过快过深可能最终会引火烧身。反正不降是不行的，不如干脆抱着团的调整，陕西人根本就不抱团，从长远上看，最好建平台来化解开发思维的整合，疯狂的开发理念必将被理性的开发商，专业的开发商代替，也就是一个利润波形回归窄幅的过程，因此对于房地产开发市场而言，股价的缩水，公司的缩水，房地产市场价格的缩水将使开发商更像开发商，所以今年的地产商关停并转的将不在少数。你选择了共享地产就选择未来，现在全行业面临的困境可能是一个塞翁失马的过程，不一定就是坏事，从长远上看现有的困难都可能是利好。希望早日为大家建平台，为大家服务。