今天上午绘制太原区位图目的是了解太原各条路街,对太原整个全市进行熟悉。并对太原衣食住行（商场、学校、医院、交通）进行了解。太原市区有六区尖草坪区、万柏林区、杏花岭区、迎泽区、小店区、晋源区、北中环、胜利东街、兴华街、府西府东街、迎泽大街、亲贤街、长风街、龙城大街、南中环、东中环、滨河东路、建设路、并州南路、五一路、解放路、长治路、体育路、新建路、桃园路、千峰南北路、和平北路、西中环。华宇商场、万达广场、柳巷商圈、天美和北美、茂业二部、下元商圈。
楼盘区位图的目的主要了解:位置、地段、配套、卖点、开发商、物业。面积、楼层、户型。
针对今天陪同事及客户带看绿地山鼎庄园、绿地城和昌盛双喜城三楼盘学习收获如下:
绿地山鼎庄园定位人群公司高管、政府官员、银行高层、商务人士。配套有高尔夫球场、篮球网球场、四季恒温游泳池、马厩、健身跑道、豪华会所（健身房、娱乐设施）、各种果树适合养老。
楼盘分为联排、叠加、双独栋别墅,紧邻山西大学新校址。
绿地城虽然在南中环与西中环交汇处,但房子是有多少抢多少,现在89平排号的客户已大于89平房子的数量,可见小户型适合刚性需求及投资。紧邻1号和3号地铁,辐射长风商务区。
昌盛双喜城最适合投资,50-85平,亲贤街与建设南路口,性价比超高,市中心,离茂业新天地100米即到、2号地铁线不到1公里,紧邻亲贤商圈（北美、茂业、王府井）。11500元在市中心能买到这么好的地段。
购房五步骤:
第一,先选开发商（万科、绿地、恒大、华润）知名开发商,不会偷工减料。
第二,选地段（太原规划院所规划的市区规划）周边配套设施（教育、医疗、交通、商场、购物是否便利）
第三选楼盘（容积率低,适合居住）
第四,根据自己经济条件选择适合的面积
第五选楼层
一、多层：3至4层为佳楼层
多层住宅公摊小，得房率高，在寸土寸金的市中心，多层住宅非常稀缺。
多层住宅的优点是房子由于受到各种限制，通常只能是板式，大多南北通风；少了柱梁的限制，户型也比较好。加之没有电梯，少了电梯井、候梯厅等公用建筑面积，房间利用率高。缺点就是因为是砖混结构，这种结构成本低，比钢筋混凝土结构低40%左右。这类房子的耐久性一般，折旧较快。
在选择这类房子时，多层住宅的最佳楼层为3、4层，在楼体的中间位置，通风采光都不错，又避免了一楼的潮湿和顶楼的炎热等缺点。
二、小高层住宅：6至7层为佳楼层
1-3层：视野差，楼下出入汽车噪音大，，地漏容易返味，1-2层潮气重。低层客气循环减缓、阴影和湿度大、通风不好的楼区污染也比较严重。住在一楼的人会有高空抛垃圾，虫子和蚊子比较多，晚上小区停车，各种尾气和噪音，比较吵闹。
4-5层：有害物质就少得多，因为它们开始下沉或水平方向消散。
6-7层：视野开阔、空气质量较好,采光时间可高达7-8小时。
8至11层：为环境学上所谓的扬灰层，空气中的尘埃、有害物资在这个高度有停留的过程，在此过程中，居住者会与灰尘同呼吸共命运一段时间后再吻别。其实由于峡谷效应的影响，在街道车流的作用下，含有灰尘的气流不是平稳移动，而是在高楼之间的某个区间上下徘徊。近地面的污染物随气流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。这个高度，大概在30米左右。也就是8至11层之间。而且这里正好是噪音较大的空间
三、高层住宅：佳楼层是总楼层数的1/3到2/3之间处
现在的高层大多都超过了15层，高层住宅具有视野好，私密性好等优点，是不少购房者的选择。佳的楼层应该在大楼的1/3到2/3之间。以30层为例，对比各楼层的优点和缺点。
底层：优点是适合有老人的家庭居住，出入方便，如有花园更好。但是缺点是，采光通风都不好，潮气重，特别是南方。再加上临马路，汽车噪音大，比较吵。
2至5层：优点是夏天温度比上面要低点，如遇火灾等逃生容易。缺点是视野不好，房间较暗开灯时间比较长，噪音偏大。
6至7层：优点是有风景看，但是视野还是没那么好，不用担心潮湿问题。缺点是光照不足。
8至11层：优点是光照、空气等都比上不足，比下有余，停电的话，爬楼梯也在接受范围内，这个高度也比较适宜。
12至23层：是专家眼里的佳楼层，楼层的采光很不错，日照时间也长，视野也很开阔。噪音的影响也比较少。缺点是出行不方便，比如停水或者停电后供水和电梯无法正常，购房时这一点要考虑，还有这几层的价格，也往往偏贵的。
24至29层：优点是安静、视野好，蚊虫、灰尘、噪音都不必担心。缺点是空气相对稀薄，不适合心脏病、慢性支气管炎等病人居住，还有儿童也不宜长期居住，对发育不好。
顶层：优点是风景独好，价格相对便宜。缺点是水压不足，顶楼渗水，风大等问题，并且夏季的温度比底层要高。
四、总层数不同楼层选择也不一样
15高层住宅几层好：5-7层。
18高层住宅几层好：6-7层。
22高层住宅几层好：5-7层、14-17层。
24高层住宅几层好：6-7层、15-20层。
25高层住宅几层好：6-7层、15-20层。
26高层住宅几层好：6-7层。15-20层。
28高层住宅几层好：6-7层、15-22层。
30高层住宅几层好：6-7层、15-24层。
购房指南建议，先挑楼盘再挑楼层，品质好的楼盘很多问题都会避免。如果住在容积率高的社区，无论你住哪层，都不会有高质量的生活，噪音、灰尘的污染不可避免。如果在容积率低的社区，就是在低层采光也会很好，灰尘、噪音也不会有。如果这个楼盘结构好、质量好，雷击、漏雨现象就不会出现。还有价格，楼层越好价格越贵，要根据需求量力而行，不要给自己带来很大的还款压力。
购房的三大原则
原则一： 选择合适自己的，还要房屋要所具备一些特性，如：价格、楼层、位置、居室类型、朝向、社区环境等等，可以描述出房屋的基本状况，并区别于其他房屋或产品，通过对比，将房屋的不同特性进行对比，优先考虑对自己更重要的，自己列出看中的方面。
原则二： 不要太苛求完美，追求完美将是一件很困难的事，而且容易陷入选购的误区，例如：你看上了一套位置不错价钱也合适的三居室，但户型交通不很理想，朝向也不是太好。可是琢磨一下，以这样的价钱买到这个位置的房子已经比较值了，户型可以通过装修和室内改造来弥补，甚至改变一下家具摆设的位置，都可以解决不少的问题。
原则三： 要运用性价比优选法，常会出现这样的情况，购房者同时圈中了几套房子，综合情况都差不多，性价比就是一个可以量化的指数，购房者可以从购房需求的几个主要 方面，诸如位置、价钱、户型、物业、环境、配套、交通等方面列出各因素所占的百分比，然后对几个项目分别进行分值评定。最后综合分值高的房屋可以优先考虑。
今日反思:
对客户需求未能准确挖掘。
今天有一位我在送快递时认识的两位客户,一位要租房,一位要买房。
买房的客户,由于我擅自猜测,误认为是卖了现在的老房子,再买新房。但事实是客户的老房子可卖可不卖,新房付首付绰绰有余。
对自己反思不要妄加猜测,一定要问清楚客户的实质需求和问题。
今天陪同事带看客户终于找回了自己工作的激情。
今日金句:
客户要购房不论刮风下雨,都会去售楼中心购房。所以不要给自己找任何借口。
24小时免费看房热线:18636167944