来源：律事通
国庆前后，各地楼市纷纷出台限购政策对楼市过热的现象进行调控，自2016年9月30日到2016年10月6日以来，全国已经有包括南京、杭州、苏州等将近20个城市采取了限购政策，随之而来的是大量的房地产买卖合同纠纷，那么，当买房遇上限购，购房者该怎么破？且听鸿鹄律匠为您指点迷津。
Q：只签订了《购房意向书》，尚未签订正式的商品房买卖合同，买受人现因限购政策的施行而丧失购房资格，如果不买房且在合同无特别约定的情形下，还可以拿回定金吗？
A：可以。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房司法解释》”、自2003年6月1日起施行）第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
购房者一般在购房之前所签订的《购房意向书》、《认购协议》或《定金协议》等都具备定金性质，所支付的定金是作为签订正式的《商品房预售合同》或《商品房销售合同》的担保，若其中一方在协议约定的时间内因故未能订立商品房预（销）售合同，如出卖人因房价暴涨等原因而拒绝订立商品房预售合同或者买受人因房屋本身或周边环境等原因而拒绝订立商品房预售合同，则应适用定金罚则进行双倍返还；如果因楼市限购政策等不可归责于当事人双方的事由，导致未能签订商品房预售合同，则购房人可要求开发商退还定金。如果出卖人坚持不肯退还，无法协商一致，买受人可以向房屋所在地人民法院提起诉讼来解决争议。
Q：楼市限购政策属于不可抗力吗？如果因限购而无法过户，怎么办？
A：限购政策不属于不可抗力，但可以适用《合同法》第一百一十条第（一）项规定进行处理。根据《合同法》第117条规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”限购政策是当地政府针对楼市过热的现象根据实际情况采取的住房调控政策之一，在性质上具有公共政策的特征，调控目标明确，并非突然发生，无法满足不可抗力“不可预见”、“不可避免”和“不可克服”这三大特性，而且，房屋买卖合同涉及标的相对较大，与合同当事人切身利益相关，在签订房屋买卖合同时理应对可能存在的市场风险和履行障碍具有一定的判断能力。因此，在司法实践中，各地法院不会把限购政策作为免责条款，认定为《合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”。
虽然不属于不可抗力，但若确因政府限购政策而无法办理不动产转移登记手续，可以援引《合同法》第一百一十条第（一）项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形进行处理。
在房屋买卖合同订立之后，由于限购政策的出台而导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，人民法院通常会认定为，“因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”，除合同另有约定之外，法院允许当事人双方解除合同，出卖人应当将所收的购房款或定金返还买受人。买受人需酌情承担出卖人实际付出的费用等合理损失。合同当事人一方因限购政策而要求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的，法院一般不予支持。
对于解除合同后的损失部分，应当根据实际情况进行区分处理。根据《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第21条规定，“人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。
对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。”
参考答案
（2014）江中法民一终字第174号-刘晓辉与施祥利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
裁判观点
参照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，住房限购政策具有公共政策的性质，相关行政部门实施住房限购政策之后，在客观上必然会对相应时期房屋买卖合同的实际履行造成重大影响。
结合本案事实，双方当事人在2008年签订涉案《房屋买卖合同》后，出卖人已将涉案房屋交付使用，并且及时办理了公证授权手续，委托买受人之子代办涉案房屋过户的相关手续，至此，出卖人的合同义务已经完成，买受人对此也予确认。
在授权买受人之子办理过户手续之后，办理变更登记的主动权已由卖方转移至买受人一方，故从公平、合理的角度出发，因迟延办理房产过户手续所产生的公共政策变化等非商业风险，不应由守约方承担。现双方当事人对于因住房限购政策的贯彻执行导致涉案房屋不可能由出卖人变更登记到买受人名下的事实均予确认，即涉案《房屋买卖合同》的合同目的已然无法实现，出卖人据此主张解除涉案《房屋买卖合同》亦属公平合理，故本院予以支持。
因政府的限购政策而导致买卖房屋无法过户，是属于我国《合同法》第一百一十条第（一）项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，故买受人本案诉请出卖人协助办理房屋过户手续，本院不予支持。
Q：在合同没有特殊约定的情况下，已签订以按揭付款形式购房的房屋买卖合同，但后因限购政策而不能办理按揭贷款，导致无履约能力，无法继续履行合同，怎么办？
A：买卖双方均有权要求解除合同，出卖人应将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，买卖双方互不承担违约责任。根据《商品房司法解释》第二十三条的规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
在合同没有约定的情况下，购房合同的买受人因不可归责于当事人双方的限购政策而无法办理银行贷款，最终因合同买受人丧失履约能力而导致合同解除的，可以根据《合同法解释（二）》第二十六条援引“情势变更”条款，出卖人或买受人可以解除合同，出卖人将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人，出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。买卖双方互不承担违约责任。
但如果在合同中没有明确约定以按揭贷款方式付款而限购政策出台后又以受限购、限贷政策影响为由主张无法继续履行合同的，根据《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》（自2011年4月21日起施行）第三条规定，一般不允许解除合同。
参考案例
（2015）粤高法审监民提字第92号-杨戬与中山市协力房地产发展有限公司、珠海市永信房地产投资顾问有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书
裁判观点
涉案《中山市商品房买卖合同》签订于国务院颁布限贷政策之前，因此，国家贷款政策的变化超出了双方当事人订立合同时所能预见的范围。出卖人认为买受人在合同签订时对合同订立之后可能出现的银行贷款障碍和不能贷款的风险，应有充分的、合理的预见，该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上所述，限购政策对于买卖双方的合同履行会产生一系列的重大影响，但不管怎么样，最关键的一点就是相关证据的固定，尤其面临处于强势地位的开发商时，消费者作为弱势群体，签订合同时一定要打起一百二十分精神，事后遇到问题建议提前咨询律师，听取专业意见搜集证据，通过法律途径维护合法权益。只有掌握了充分的证据，再结合相关法律规定，相应的主张才有可能得到法院的支持。