普通人视角和你谈谈2019年房价涨还是跌，如何判断所在城市的涨跌？

西班牙《世界报》刊发的《截至全球经济的爱情》一文中有这样一段话：“过高的房价，毁灭了年轻人的爱情，也毁灭了年轻人的想象力。他们本可以吟诵诗歌、结伴旅行、开读书会。”

普通人的愿望：“希望房价在自己的合理承受范围内。”当然也有一些没买房子的则希望：“房价最好能下跌，多跌一些。”激进的人：“使劲跌，最好 跌到白菜价。”

那么一个普通人，在缺乏经济常识以及大数据的亲体下，如何判断所在地区城市的房价会涨会跌？

影响房价上涨下跌的因素范围很广涉及方方面面：经济发展、人口变迁、政策影响、金融市场变化，谣传、等等，是一个非常庞杂的系统。恐怕没有几万字的报告是无法详尽的罗列。

快速判断一个城市房价长期涨跌的趋势最简单的方法就是看一个数据：不考虑大变故（如战争、地震、不可控的自然因素）这个城市在发展的过程中，净流入人口大于净流出人口，这个地方的房价就有保障，就有上涨空间，这条法则通用

也就是说这个城市整体的人口是增长的，增长的速度越快，房价上涨的也就越快。有人的地方就需要居住，居住就需要房产，供大于求就会上涨。

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我国自改革发开放以来，房价整体一直都是高速上涨的态势，为什么西方国家反而有涨有跌？

1.我们是发展中国家，城镇化人口偏低、且人口长期处于快速增长期。

2.居住条件相对较差，存在改善的刚性需求。

3.经济长期处于增长态势，几乎所有的三线以上城市都在扩张中。

欧美国家

1.发达国家，城镇化已经趋于饱和，甚至负增长，人口也是负增长。

2.居住条件优渥，刚性需求不强，新房需求低。

3.经济平稳甚至负增长，城市化几乎无增长甚至负增长。

相互比较，立见高下。

中国当下的城市化进程大约55％左右，发达国家通常都在70-90％之间，所以增长空间还是很大的。

经常一些新闻里再谈房价暴降，以及鬼城，为什么？

暴降的地区通常都集中在一线城市的周边，通常一线城市比如京郊地区，经济并不发达，常住人口收入远低于房价太多，经济形势好的时候炒房客集中涌入，经济不好的时候火速撤资，泡沫太多！

鬼城多见于此地城市人口本身就不多，老城区人口本就不是很拥挤，跟风要政绩的情况下盲目扩张，不砸在受理才怪。

鬼城问题就是，净流入人口低于净流出人口的问题。或者流入人口增长速度远低于城建速度。造成了供大于求。

中国房价会暴降吗？

腰斩暴降的可能性微乎其微，什么情况下会暴降：战争、重大自然灾害、经济崩溃。

人民币购买力不断缩水，所有的建材、土地价值、人工成本、贷快利率、融资成本都在不断上涨，寄希望于房价暴降？怎么可能，谁会赔钱做生意，开发商自然不会。

开发商都是能通天之人，紧跟政策变化，风吹草动都有察觉，不会往坑里跳。

国家最能采取的措施就是允许房价缓慢增长，或者不增长，或者微降，缓慢减小房产在国民生产总值中所占的比重。

倘若一刀切的话，银行坏账、信贷违约瞬间就会造成国民经济的衰退崩盘。这不是国家层面想看到的。这些年国家政策上做过很多产业的调整尝试，减少土地在财政收入中的比例，现在来看不太理想，土地收入仍然占了很大比重。但是领导层面早早的就意识到这个问题。所以长期来看采取缓降是最好的方式。

但是当下仍然处于房价上涨的上升渠道，拐点在哪无人知晓，即便是到了最高点，降也是缓降，不会对普通人有太大的影响。

房价升值速度

一线城市核心位置＞一线城市地区＞一线城市周边和新一线＞中东部二线城市＞中西部二线城市和东南强市＞东中普通二三线＞东中普通三四线＞西部普通三四线＞其他小城镇。

城市发展中，超级大城市像一台吸水机吸干了小城市的人才、青壮劳动力、财富、资源、矿产等等。大城市越来越大，小城市不断萎靡。

大城市核心位置的土地资源是有限的，稀缺代表着价值，即便是在人口萎缩的城市，最抗跌的也是城市的核心地区。

抛去上文所讲的内容，一个普通人用普通的视角怎么去分辨一个城市的潜力？

走在大街上看这个城市的年轻人。

年轻人越多的城市通常越有发展，年轻人代表活力、创造力、未来。

你去看那些偏远地区只剩下老幼妇孺，你就知道这地方是没有前途的。

城市的包容度。

一个城市形形色色的人越多，代表着认可度越强，哪里人都有代表着哪里人都认可这座城市。

小商小贩的活跃度。

商人趋利，哪里有钱赚哪里就有商人，你看不到大商大贾怎么交易，他们通常噶很难过都在高级会所，却能看到小商小贩。小商小贩的活跃度代表着这座城市的活力。

讲了这么多，还是前文提到的那句最核心：一个城市的净流入人口大于净流出人口，净流入人口越多净流出人口越少，城市发展的潜力越大。

有人的地方才有可能创造无限的财富，才有可能有繁荣的商业活动，才能孕育出硬挺的房价。