注意！掉进了这些坑，你就要祈祷了

2016年楼市牛市已然到尽头，请问大家都买到心仪的房子了吗？

那么，你有没有不小心错买了库存呢，那你下面要注意了。

何谓库存烂资产呢，今天就挑几款出来大家探讨探讨。

此文阅读仅需四分钟，以短小精悍为荣。

一、首当其冲，商用公寓。

很多人喜欢低廉精装的又不限购的公寓，什么位于中心城区，地铁上盖，租金可观，潜力巨大。可惜忽悠的多，逆袭的少，十有八九是大坑。大家心知肚明的高交易税费，高首付，贷款利率没折扣优惠反而1.1甚至1.2倍，不包括学位等，这些都是表面。

重要的是，我们要考虑深层的含义：高费率，代表银行不看好公寓，不赚钱没保证的大部分公寓产品都是不待见的，评估价低，这会严重影响二手交易。没学位，代表不能享受房子所带来的社会政策红利，而失去了红利的房子就是没钱途的住宅。

很多人不能深刻理解70年住宅用地与非70年商业用地背后的逻辑，70年用地到期后大概率是低成本甚至无成本续用，而非70年商业用地到期后那就不那么好说了。

另外，公寓房租即使还算可观，但是相对住宅房价整体的升幅，这样的租金收益是远远没效率的。

二、旅游风景区房子

我们都喜欢漂亮的风景，可是我要告诉你单纯漂亮的房子，最没价值。别扯什么到时候养老用，人迹罕见的旅游区（非旅游旺季大部分时间都是闲的慌），老人们才不去，老人们喜欢热闹。

旅游风景区往往配套不完善，要啥缺啥，你生一个病，可能你需要开车几十公里找医院，想找个大商场采购，抱歉，只有临街小店。即使是一流风景区，由于入住率低，小区物业管理费缺乏，自然会造成小区设备加速老化，居住安全性、舒适型下降。

中国不缺风景，无论是天然的还是人造的，单一只有漂亮风景的旅游房子，处在连中介都不多见的地方，就更不用想有什么人能来接盘了。

三、远大大房子

先解释下什么是“远大大”，远郊的大楼盘大户型。

中心城市外围的三四线区域，拥有着大量土地供应。这些地方特别容易建特大楼盘，指那些一二三四五期建完还在建的楼盘，往往是你已经期房入住了，你旁边的n期还在盖新房。这样超大型楼盘的大户型房子，比如买了一套200平方自认为改善型住房的，基本就烂在自己手里了，没多少买家接盘了。

为什么？因为不缺房子，大量的土地供应，楼盘是盖了又盖。你买的还是大房子，单价虽低，但是总价很高。对于刚需家庭来说，匹配是最大选项，太大的房子显然不多待见。远大大房子往往随着楼市周期，夏季起冬季落，波浪线的漫步足够让你吃一壶。

四、超远期规划的房子

这个很多伙伴容易忽略，只要看到是政府的规划就盲目冲入去了。但是要知道，远期规划容易落空，包括地铁，包括新区，包括配套。政府有时候很喜欢画大饼，什么十年二十年计划都可以搬出来，然而真正细细算起来，限于政府真实的财政收支，摊子的大小，新规划审批的时长，官员任期等等，这么一个规划执行落实或者还需要多加一轮年代。

如果你不仔细考量清楚，在狂热期冲着政府规划，就去买了这样的房子，风险甚大。政府预期推动房价，预期兑现夯实房价。单纯只有规划预期，若最后踏空，会让你在狂热期冲入去的高位楼价瞬间失去支撑，一跌再跌，深不见底。

退一步说，超远期规划并没有落空，而是一步一步按照规划来了。但是那么久远的规划，浪费的是不仅仅首付月供，更多的是机会成本。

五、非重点学区房的老破小

房龄在20年以上的老破小，都会加速折旧。尤其楼梯房，因为缺乏居住的舒适性，即使是市中心的房子，仍然不建议持有。这类别房子除了价格相对便宜外，并没其他优势，房龄太老会让接受买家不容易贷足三十年房贷，后续卖出评估价也不会太高。

此类老破小由于社会资源属性已经严重兑现，除非突变，比如学位重新划分到重点学区，或者拆迁，要不真的是一蹶不振了。话说回来，拆迁也是赌运气，一个完整的拆迁，历时比得上超远期规划。呵呵，你就慢慢磨吧。

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房子的坑，远远不止这些，只是要照顾阅读愉悦感，我不好再随便数千字了，除非是需要详细分析佐证的时候。

我尽我所能只写实际的话，只为传播正统的楼市思维，感谢各位支持！