鄄城买房小知识：容积率和绿化率怎样选择

随着人们生活水平提高，人们对居住品质的要求也越来越高。对于购房者而言，户型、地段、配套、交通、价格等都是影响购房的重要因素。城市很大，想要住得舒服、住得开心，还不能小觑一个叫“容积率和绿化率”。

我们常常会在售楼部听到销售员推销：“我们这个楼盘的环境很好，绿化多，‘容积率’很低，住起来很舒适。”绿化多环境舒适好理解，那么，容积率是什么？为什么说容积率低就是住起来舒适？

搬个小板凳，听听鄄城上上城的小编来和你细细的说来。

一、什么是容积率？

容积率，就是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

二、容积率如何计算？

容积率=地上建筑面积/规划用地面积；不同功能性质的建筑项目，有相应不同高度的容积率折算率，工业建筑层高超过8米时，按该层建筑面积加倍计算容积率。

举个例子：一块10万平方米的土地，如果开发商盖了8万平方米的房子（即建筑面积为8万平方米），那么，这块地的容积率是0.8；如果盖了10万平方米的房子，那么容积率就是1；盖了15万平方米的房子，容积率就是1.5。

三、容积率大好还是小好？

规划允许范围内，容积率越小，住户的舒适度会越高。

解读：容积率越高，小区的建筑楼层就越高，容纳的居民越多。同时，共用小区的公共设施、停车位等配套设施的居民就越多，小区会显得越拥挤。反之，容积率越低，居住的舒适度就越高。

四、容积率由谁决定？有无上限？

小区容积率均有上限，在土地出让时均有硬性指标的规定。

解读：换句话说，一个小区容积率是多少，在土地出让的时候就规定好了的，根据2012年3月1日起实施的由住建部发布的《建设用地容积率管理办法》规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

补充：《宁波市城乡规划管理技术规定》（甬政发[2014]74号）指出，建筑容量应兼顾社区、环境和经济效益，与用地性质、功能相适应，且满足交通、安全、人防、环卫等相关配套要求。新建、扩建、改建的居住用地建设项目，建筑容量的参考值为：一般区域，基准容积率区间为1.0-2.5，建筑密度≤35%；历史文化街区及历史风貌区，基准容积率要求≤1.2；城市滨水基准容积区间为1.0-2.2，建筑密度≤30%；新城建设区，基准容积率区间≤1.5-2.5，建筑密度≤30%。

五、地上建筑是否都计入容积率？

地上建筑面积一般不等于计容建筑面积，如架空层、住户阳台、设备平台等都有相应的计容规则要求，具体可查询《宁波市建筑工程容积率计算规定》。

举个例子：

1．建设项目的配套停车库设置在地上二层（含二层）以下的，不计入容积率；

2．物业用房计入容积率；

3．社区办公用房计入容积率。

六、地下建筑是否都不计入容积率？

通常情况下，地下室用作车库、设备用房的，其建筑面积不计入容积率，用作商业服务业、市场、文化娱乐、体育等用房的，其建筑面积按0.6系数折算后计入容积率。

举个例子：我们熟知的地下室停车位其实并不计入容积率。

七、关于绿地率

除此之外，很多市民还特别关心小区绿化率，那这方面有没有什么规定呢？宁波新建小区应该有多少比例的绿化呢？与小区建筑楼层有关系吗？

其实，绿化率是个不规范的名词，应为绿地率或绿化覆盖率，绿地率是居住区用地规范内各类绿地的综合和居住区用地的比率，绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，根据《居住区环境景观设计导则》，新建小区应大于等于30%，绿地率与楼层无关。