成都商业围猎近郊体验式购物业态成制胜点

9月19日，温江3宗土地公开拍卖。其中，一号宗地达到10100元/㎡楼面地价，至此成都近郊市场地价全面破万。这是成都商业市场下沉至近郊的信号？未来近郊区域又会有哪些新的趋势？为此，房头条专访RET睿意德成都分公司副总经理孙强先生，分享独家观点。

成都商业围猎近郊

体验式购物业态成制胜点

在谈论到成都商圈发展史时，孙强表示成都商圈经历了由中心向外逐渐扩散的阶段。在成都二圈层城市中，新的购物中心往往会选择在开发新区或者新城。“成都最早的商圈出现在春熙路-盐市口，随后成都商圈沿着环线和射线发展，在交汇位置上会出现大型商业项目。最早是沿二环路商业，比如锦华万达，华润万象城，后来逐渐发展到三环的卓锦曼购中心。”

2010年，近郊商业开始初具雏形。“二圈层这样的城市，商业更多集中在射线，从主城区逐步向外辐射。”的确，从市场观察角度上也证实了这一观点。已经开业的新城吾悦广场、双流万达广场、城北优品道广场等均沿着主要干道交通修建。

在他看来，城市商圈必然会出现新旧更迭的状况。“老城区因为城市建设的原因，很难出现比较优质的土地供应出来，很难再出新兴的项目。”为此，他还专门以阳泉滨河新天地的案例，来佐证观点。

据了解，该项目在2014年中购联中国购物中心国际论坛上，获得了“四线城市租售集合综合体的运营范例”的褒奖。从区位上来看，阳泉旧有商圈集中了很多百货公司，滨河新天地项目则刚好处在旧有商圈对面，该项目促进了新商圈的快速形成，改变城市的商业格局。

但新的商圈逐渐崛起并不代表旧商圈的消亡。孙强对未来城市商业的发展趋势做出了预判：“未来城市商业一定是延续这样的轨迹：老商圈没落，新商圈崛起，老商圈再做改造，大家又把关注点回到老商圈。以后会出现多个商圈并存。”

住宅、土拍市场的火爆

能否带动近郊商业快速成熟？

在孙强看来，商业和住宅是相辅相成的，二者缺一不可。“如果一个空的区域只有商业没有住宅，那么这个区域的商业肯定是发展不起来或者很困难的。如果只有住宅没有商业，就是一个‘睡城’。”

从数据上来看，9月住宅市场近郊成交126万方，成交量环比上涨17.5%，占9月成交量的56%。而从2016年1月至今的区域月度成交走势图可以看出，近郊市场的热度不减，在2016年11月达到192万方的高峰值。

从政策导向来看，今年7月2日，国家中心城市产业发展大会上，成都决定实行11+2行政区，将中心城区范围扩大至原一二圈层的郫都、新都、温江、双流、龙泉等11个行政区加高新区、天府新区，形成“中心城区+郊区新城”的空间层次。不管是青白江的自贸区还是郫县创业小镇，又或是龙泉汽车城，未来政府也将大力扶持郊区新城。

而商业作为产业的一部分，在城市中发挥它的功能作用。他表示，现在的商业已经不仅仅满足购物需求，而是集交通轨道、社交、城市景观、亲子交互、旅游功能为一体的复合式商业模式。“比如成都的IFS和太古里，就是最好的案例。”

沉浸式体验为王

未来近郊商业需要拉动主城客流

尽管如此，从目前来看，成都近郊商业市场仍然处于待成熟阶段。人口总量和城市规模还未完全成熟，这些区域的商业发展更需要用特色业态去拉动周边客群，带动消费。

孙强以位于成都双流区的某海滨城项目为例，涵盖了海洋馆、直升机俱乐部、模拟飞行体验、欧悦真冰场、海滨美食汇几大特色业态。正是特色业态的差异化和体验式消费，更大范围的辐射周边人群，才是项目人气常年旺盛的原因。孙强表示，“当下打造商业项目，都在考虑项目的目的性消费，把人从城区拉过去，弥补周边区域消费力不足的问题。”

当下，对消费者来说，购物中心不再是简单产生“交易”“交换”的场地，而逐渐演变成一种能引起“共鸣”和“互动”的生活方式。这也是沉浸式购物体验逐渐成为实体商业能够与电商抗衡的原因之一。