【2017年楼市把脉】：小周期调整相对刚性、2017 年指数个位数下降

短期房价预测，以边际供需框架为核心；此外，供给量及需求量之外的一些重要因素，我们单独进行分析，其中，开发商资金链影响供给节奏，土地价格影响成本端且对房价构成正反馈，流动性及通胀预期通过影响投资需求进而对房价构成一定支撑。

边际供需角度，2017 年房价没有大跌基础，二线城市压力相对较大。重点城市可售库存及去化周期（30 城最新库存去化周期只有8 个月）均处于低位，并且2017 年潜在增量供给整体增加并不多（潜在增量供给主要取决于上年的新开工，预计2016 年全年新开工增长5%-10%），2017 年边际供需格局虽有逆转但程度并不显著，所以房价没有大跌的基础。分区域看，二线城市2017 年潜在增量供给增幅相对较大，2017 年房价调整压力也相对较大。

三大核心领先指标同时显示全局房价将于2016Q4 见顶。从历史数据来看，销量、资金链、货币活化指数是全局房价的有效领先指标，其中，销量领先房价平均2-3 个季度（销量在2016Q1 见顶），开发商资金链领先房价平均1-2 个季度（资金链在2016Q2 见顶），衡量流动性及通胀预期的“货币活化指数”领先房价平均1-2 个季度。根据这些指标的历史关系，预计全局房价（统计局70 城口径）大致在2016Q4 见顶，2017 年同比将进入“涨幅趋缓及随后下降”阶段。高地价对2017 年房价构成一定支撑。从历史数据来看，土地溢价率与房价基本同步。

相关性角度，房价和地价都受销售的滞后影响；因果关系角度，我们倾向于认为房价决定地价是逻辑关系中的强逻辑，但地价对房价存在显著的正反馈作用。2016 年高价地的滞后正反馈效应仍在，并且开发商资金链整体仍相对宽松（只是边际上变紧），对2017年房价构成一定支撑。