招商蛇口不惧香港风暴REITs再融资

风暴眼是平静的。

文|刘健会

编辑|李惠聪

11月22日,招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ，下简称“招商蛇口”）发布公告。为盘活公司的持有型物业，满足公司业务发展需要，公司正在推进招商局商业房地产信托基金于香港联交所主板发行REITs基金单位及上市事宜。

在半个月前,招商蛇口刚刚整合了旗下的物业项目计划打包上市，现在又在筹划REITs上市,大象资本频繁腾挪的背后有何深意？

深圳土储王赴港融资

招商蛇口公告显示，公司通过控股子公司招商局置地有限公司（00978.HK，下简称“招商置地”）于2019年6月22日注册成立全资子公司China Merchants Land Asset Management Co., Limited/招商局置地资管有限公司（下简称“招商置地资管”）作为招商局REITs管理人。

9月2日，REITs管理人招商置地资管向香港证监会递交了REITs上市申请，并已于2019年11月8日获得香港证监会原则性批准函。

11月13日，向香港联交所正式递交的REITs上市申请，并拟于近期安排签署与房托上市相关协议。此次IPO拟集资4亿美元，并作出了业绩承诺。

（REITs业绩承诺）

（来源：招商蛇口公告）

REITs拟注入深圳市南山区蛇口区域的四项商业物业，即新时代广场、科技大厦、科技大厦二期、数码大厦，一项商场物业，蛇口花园城中心。

该五项物业资产现分别由深圳市蛇口新时代置业管理有限公司、深圳市科大置业管理有限公司、深圳市科大二期置业管理有限公司、深圳市数码大厦置业管理有限公司和深圳市花园城置业管理有限公司五家项目公司持有。

目前，招商蛇口通过瑞嘉投资境外全资子公司Jumbo Pacific HoldingsLimited间接持有五家项目公司100%权益。

（REITs股权结构）

（来源：招商蛇口公告）

目前，招商蛇口通过瑞嘉投资境外全资子公司Jumbo Pacific HoldingsLimited间接持有五家项目公司100%权益。

此次IPO拟集资4亿美元，预计收益率在6%左右。发行上市后，招商房托将成为香港市场上近6年来首次公开发行的REITs。

随着内地政策收紧，房地产行业的融资愈发困难，另一方面汇率的波动也影响了房企在海外发债，在过去一直呼声不小的REITs开始受到格外的重视。

香港证监会强制要求REITs净利润中的90%分派给基金单位持有人作为股息。REITs管理人可以管理的商业地产抵押向银行贷款，借贷比率最高可占资产总值的45%。REITs上市后被装入REITs的资产产生的收入只有10%可以进入招商蛇口，同时REITs仅45%可以抵押。与传统融资渠道相比，REITs尽管融资成本高，但它成为企业多元化融资的重要渠道，尤其是其持久稳定性令人偏爱。

2016年，国家就曾出台相关文件鼓励发展资产证券化，针对REITs试点也给出了政策利好。但时间过去了三年，鼓励进行的REITs试点至今依然在进行，各方关注的焦点如税收、信用与风险等关键性问题上未能实现一个统一的政策法规。这导致很多准备积极响应的头部房企因顾及政策风险或不了了之或出走海外。

作为一个过渡时间的产物，有了一个新的资产证券化产品类REITs，去年内地共发行类REITs产品13只，发行额253.68亿元。之所以叫“类REITs”，主要是因为标准化程度不够高，与REITs最大的不同是——流动性不够。

从交易结构看，类REITs大多是“股+债”结构，类REITs主要为将部分资产剔出报表，降低负债率优化年报。参与者主要是机构投资者，期限较短，开放期通常3年，一部分设计成“3+2”，留出2年退出期，到期原始权益人通过回购、再融资或资产转让等让投资人退出。

REITs和投资证券一样可以自由买卖，不同的是，REITs分派率为当年净利润的至少90%。香港证监会在守则中要求，REITs只能投资可产生定期租金收入的房地产项目，如购物中心、办公楼、酒店及服务式公寓等；禁止投资空置土地、从事或参与物业开发活动。而类REITs并不在这些方面做过多要求。

招商蛇口此次发行的是标准的REITs，允许个人投资者进入并从中获益。

根据披露的招股书数据，招商蛇口注入REITs的五个物业项目2016年至2018年，收益分别为3.67亿元、3.60亿元、3.89元，增长率并不高。但由于房价波动每年有公允值变动，溢利分别为3.48亿元、7.25亿元及10.99亿元，年复合增长率高达78%。

2019年上半年招商房托基金溢利为3.92亿元，同比下降50%。在规定净利润的90%将作为股息拿出后仍然做出了业绩承诺，或许是为了提振投资者信心。

除本次筹划的五个物业项目外，早在半个月前的11月8日，中航善达股份有限公司（000043.SH，下简称“中航善达”）发布公告拟更改公司名称为“招商积余”有望成为招商蛇口在A股的物业平台。

物业上市已经成为了大量头部房企的共同姿态，在内地和香港资本市场尤其看好物业类证券。中信证券曾指出：物业管理，尤其是非住宅领域的物业管理，一般是和租售、咨询顾问、房地产基金等业务融合开展的。

房地产服务行业，都有望出现更综合性的空间服务提供商。在短期，物业管理公司的独立会带来利润率的弹性，而品质口碑则可能持续助推规模扩张。中信证券看好物业管理行业的中长期前景。

当下，招商物业的前身中航善达已摇身一变为招商积余，此时招商蛇口不甘于人后，最近也在物业项目上持续发力。

物业的高歌猛进

此次拟注入REITs的五项物业全部位于招商蛇口的大本营——深圳市南山区蛇口区域。

其中的三项数码大厦、科技大厦、科技大厦二期，均位于南山政府制定的高科技公司及初创公司的商业枢纽地区蛇口网谷，是融合高科技与文化产业的互联网及电子商务产业基地。国内知名公司如腾讯、迅雷等企业均已入驻，是深圳的核心区域，在该区域租金处于深圳较高水平。

这三座大厦位置相邻，位于深圳市南山区南海大道。根据官网信息显示，这三座大厦的租金均为每平米80-130元，附近的其他两座办公楼联合大厦为每平米58-100元，南山大厦为每平米88-110元，值得一提的是附近的写字楼大多为招商蛇口运营。

新时代广场和花园城中心则位于深圳太子港附近，从地图上看新时代广场是区域内较大的建筑物租金相较前三者更高为每平米99元-193元。花园城中心也是距离太子港最近的商业综合体。

根据披露的数据REITs包中的各个资产项目出租率也处于较高水平，新时代广场为76.3%、科技大厦为100%、科技大厦二期为88%、数码大厦为84.1%、花园城为79.1%。

从租金方面来看，也呈现稳步提升的趋势。五项物业的每平方米平均月租均高于2018年末水平。新时代广场上涨10.17%；科技大厦上涨1.65%；科技大厦二期上涨5.60%；数码大厦上涨5.24%；花园城上涨了1.12%。

客户也较为稳定，回款也较为顺利。2015年——2018年三个年度物业续租率分别为71.7%、80.8%及86.2%，呈现上升趋势。2018年末物业平均拖欠率则仅为0.3%。五项物业的可租赁面积为25.5万平方米，同期物业评估价值总额为65.79亿元。

在未来招商蛇口还有计划将汇港二期、太子港二期、新时代广场二期三个项目注入REITs。这些项目也同业位于太子港附近，而太子港也是招商蛇口近年来的重点发展方向。

除REITs外，招商蛇口在物业方面还将中航集团旗下的物业项目收入囊中，在三季度还中标了湖南美术馆、天津周大福金融中心、北京大兴机场南航基地等大型重点项目。

目前看来招商蛇口似乎有意将自持物业装入REITs，让市场来评价质量的优劣，实现资本化运营。其他物业项目留在内地的上市平台招商积余，以传统方式继续融资。招商积余的服务面积将接近1.3亿平方米。凭借整合优势，招商积余有望成为A股物业管理第一股。招商蛇口拆分物业上市已经成为了一个新的融资手段，招商蛇口似乎又形成了一个物业上的“A+H”双平台。

动乱中的香港资本市场

12月4日，香港证监会宣布宽免2020-2021年度的牌照年费，香港外资金融机构从业者向新地产记者表示，此举可解读为香港证监政策放宽的信号。与内地不断收紧的政策形成对比，似乎在鼓励内地房企赴港融资。

虽然港股对房企并不友好，大量房企均饱受低市盈率的影响。但中国独一无二的市场和人口数量塑造了世界上规模最大的房地产行业。如今大量房企面临融资危机，赴港上市成为了最好的解决途径。

“要么上市，要么死亡”这是摆在众多中小房企面前的问题，市盈率虽然低但是上市他救命啊！只有活下去的人才有资格去想未来要发生的事。中小房企靠上市救命，而头部房企为能维持自己的位置不掉队也在拓宽自己的融资渠道。

REITs正是融资渠道中的一种，目前内地房企想要发行REITs大多前往香港和新加坡，而从政策上来看香港似乎是最好选择。

目前内地房企只有三家在香港发行REITs，香港REITs起步于2003年，与其他地区相比成立成立较晚，目前也只有十几只REITs产品。REITs似乎是时候提上日程了，今年内地房企出现了集中赴港上市的一波热潮，令人不得不生出一些遐想：未来是否会有REITs集中在港上市的景象。

招商蛇口则十分看好REITs未来的前景，公司表示：设立REITs是公司开拓创新融资渠道的又一大胆尝试，招商房托的上市将有助于增进公司对商业物业的资本运作与管理能力，进一步增强公司城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力。

（招商置地资管董事长黄均隆）

虽然目前香港市局动乱，但动乱不可能长期持续。作为央企的招商蛇口此次赴港发行REITs似乎也透露着对香港局势好转的信心。

REITs的管理人招商置地资管董事长黄均隆在致辞中表示，公司对香港资本市场有坚实信心，招商局集团作为百年企业，扎根香港、长期持续且进一步支持香港发展的愿景不会动摇。

微信名：地产杂志

微信ID：dichanzazhi

传承中国房地产首席专业期刊《地产》杂志近20年的新闻格物精神，聚焦行业公司发展，追踪市场，洞悉资本，权威发布。

不卑不亢,不浮不躁。理性讲述商业故事，冷眼旁观企业之变，精准记录行业变迁。纸媒隐去的时代，精神薪火代际相承。理性深度观察中国房地产， “地产杂志”不应错过。

想了解更多？

赶紧扫码关注我们

地产杂志新媒体爆料请加微信↓↓↓↓

lihuicong2005；xuxin10；PreservedRoses