加速卖楼背后：看地产大佬潘石屹的转型之路

10月23日，SOHO中国（00410.HK）公告称，与基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司就建议出售凌空SOHO项目公司的全部已发行股本订立框架协议，以49.44亿元出清凌空SOHO。该交易完成之后，SOHO中国在上海仅剩下SOHO天山广场、外滩SOHO、SOHO中山广场、SOHO东海广场四个项目，总计建筑面积为55.45万平方米。

SOHO中国卖楼已不是新鲜事，自2014年以来，其每年卖一次资产几乎已成惯例。2014年2月52.32亿售上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场予金融街控股；2014年9月30.5亿售上海凌空SOHO部分物业予携程网；2016年7月32.22亿售上海世纪广场国华人寿保险；2017年6月35.73亿售上海虹口SOHO予吉宝置业等，实属正常。但紧随其后还将北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO纳入整售行列当中，此次抛售凌空，明显加快了抛售地产的节奏。

地产大佬们前赴后继的竞相卖楼，纷纷转型，寻找新的利润增长点如可厚非。但与李嘉诚、王健林抛售国内地产，转投海外市场的“趋利避险”转型战略不同，潘石屹加速抛售节奏背后，与其SOHO中国一直在探索中的战略转型之路密不可分。

2012年8月，潘石屹宣布SOHO中国将告别以往的散售模式，从“开发-销售”模式转向“开发-自持”，预计五年后现有150万平方米物业租金收入超40亿元，“我们要把‘一单一单的生意’变成‘一只永远生蛋的鸡’”。 潘石屹曾将这一次转型归结为“为SOHO找到安全的道路”。此后， SOHO中国经历了自转型以来连续四年业绩持续走低，营收从2012年的153亿元，大幅下滑到2015年的9.95亿元，净利润从106亿元下降至5.38亿元。不过，其租金收入及在营业额中占比自2014年起开始逐年上扬，从4.24亿元（7%）增至15.11亿元（95.8%）。在业绩低谷期的2014年，潘石屹开启了几乎一年卖掉一个上海物业项目的模式，先后将上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场、凌空SOHO一半的项目、世纪广场、虹口SOHO悉数卖出，总计金额高达236亿元。

随着中国楼市的持续低迷，SOHO中国也在积极寻找新的盈利增长点。潘石屹多次在公开场合强调，重资产资源浪费严重，写字楼空置率较高，SOHO中国售卖项目，根本目的在于向轻资产模式、共享经济模式发展。而依托互联网共享经济的大趋势，自2015年2月SOHO中国推出一站式O2O共享办公产品3Q，是这家传统的商业地产商向互联网转型的一次大胆尝试。3Q是运用O2O模式，即线上Online、线下Offline的双向结合，将SOHO中国的写字楼办公室以短租的形式对外出租，预订、选位、支付等所有环节都在线上进行，为流动人群提供O2O模式的办公场所。简言之，用户可以只租一张办公桌或一间独立办公室，SOHO 3Q提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，用户只需带着手机和电脑即可办公。

据不完全统计，SOHO 3Q在北京、上海共有17个中心，有2个在建中心，提供超过1.6万个工位，平均出租率达到85%。虽然目前尚未进入盈利阶段，但潘石屹对这一次的转型尝试可谓寄予厚望。这也就不难猜想为何其加速卖楼节奏，套现是为了更好的养3Q这个娃。

古语道小儿难养，SOHO 3Q能否担起SOHO中国新的盈利增长点的重任尚不敢讲。但不管怎样，在这场传统地产企业持久转型的过程中，SOHO中国和潘石屹都在不停的摸索中寻找真正适合自己的道路，显示了一位地产大佬辉煌过后再出发的胆识与魄力。