融创收购万达，潘石屹卖soho3Q，中国房地产去向何方？

潘石屹：“SOHO中国未来将聚焦SOHO3Q业务，出售项目所得资金也将用于SOHO3Q的扩张及利益分红。”

作者|韩英春叶

1999年底，一本出自现代城发展商之手的长篇文字《SOHO现代城.居家办公.酷.com》出现在诸多媒体上，SOHO的概念正式提出，并且在2001年达到鼎盛时期。作为SOHO中国的董事长，潘石屹一直将苹果公司立为榜样。但随着互联网对商业地产的冲击，在这几年里SOHO中国也发生着翻天覆地的改变。

目前SOHO中国拥有23个办公楼项目，最新的复兴SOHO三期也于6月7日开业，仅仅过了半个多月，SOHO中国就将上海虹口SOHO以35.73亿人民币整栋出售，SOHO中国从中赚取毛利1.27亿元。但这并非个案，凌空SOHO，北京的光华路SOHO2也随之被整栋出售，4年的时间光上海就卖出5个半项目，累计金额达236亿元。

SOHO中国这次能否走出转型困局？潘石屹大力发展SOHO3Q业务的志愿又能否顺利？

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二次转型：以售转租再到售

SOHO3Q可以说是潘石屹的第二次创业，在传统行业逐渐没落的时代，单靠传统房地产项目无法把道路走宽，潘石屹选择通过利用互联网结合平台的模式开始了转型。

然而这次转型并不顺利，2015年是SOHO 完全进入“以销转租”时代的分水岭。9.95亿元的总营收已达到了最低点，老潘应该也知道这一点，如果现金流断了，那就玩完了，如果现金流跟上了，转型也就成功了。从原来的战略转至“自持”，这也就是所说的持有成本；2015年SOHO中国的净利率仅为3.45%（税前），靠这点利率去支撑银行8%～7%的利息，对企业的资金是一大考验。

（图片来源：中国产业研究院）

除了现金流的问题外，老潘还引入了“互联网+”模式，也就是一站式O2O （Online-to-Offline）共享办公空间3Q项目。同年，SOHO3Q众包启动仪式也在北京望京SOHO举行，3Q众包借助互联网的力量，让个人或者企业通过手机端代客下单，客户支付成功后，合同租金金额的8%将返还入驻3Q的个人或者企业。这样一来把预定空间的效率提了起来。

从出售SOHO静安广场一直到现在，潘石屹几乎一年卖掉一个项目，但这些项目均不在SOHO中国的核心范围内。在7月7日召开的SOHO 3Q战略发布会上，潘石屹表示：SOHO中国未来将聚焦SOHO 3Q业务，出售项目所得资金也将用于SOHO 3Q的扩张及利益分红。” 在众人都猜测SOHO是不是要倒下的时候，只有潘石屹自己知道是时候开启他人生下半场了。

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向二三线城市发力

与其他联合办公企业相比，SOHO中国是结合了房地产开发商+运营商双重身份的企业，就拿方糖小镇和外滩SOHO做比较：

方糖小镇作为运营商可以把办公空间放到其他合作品牌中，比如酒店、机场等，SOHO中国的布局更偏市中心，因此地段所导致的运营成本也会更大。

和同行业相比，SOHO 3Q似乎呈现弱势状态，但它又不能像万达一样，涉足其他领域，因此潘石屹也重申SOHO中国不会再做“建设——销售”的地产商业模式；和一线城市相比，二三线城市的过剩房屋更多，但潘石屹只会采用租的方式对房屋进行改造，不会进行整体收购。

（图片来源：中商产业研究院）

2016年我国一线城市的创新创业企业越来越多，北京有254,806家位居第一，因此在一线城市建立联合办公空间是企业的首选，相反在二三线城市的联合办公较少，但出租率会比一线城市高，这也是SOHO中国选择向二三线城市拓展的一个原因。

根据《2016众创空间发展报告》显示：目前全国各地的众创空间发展速度不一，一线城市如北京、上海、重庆等地数量在200家以上；河北、辽宁等二线城市为100到200家；三线城市则在50到100家之间。此外，2017年全国的众创空间已有5320家，并且到了2021年有望达到上万家。

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SOHO 3Q能成为下一个Wework吗？

（图片来源：艾媒咨询）

在2016年国内众创空间排行前50中，SOHO3Q位于第16位，稳居榜首的则是创新工场。两家虽为竞争对手但也是合作伙伴，2015年李开复和潘石屹就宣布SOHO3Q和创新工场会进行导师资源，场地资源之间的合作。

在众创空间领域中，会有人将SOHO3Q和Wework进行比较。2016年SOHO中国发布的年度业绩报告中指出：SOHO中国的营业额约15.11亿元，于15年相比上升了44%，净利润约9.10亿元，同比上升69%。但要像参照Wework的运营模式，SOHO 3Q还有改进的空间。

Wework除了为入驻者提供办公空间，还为其提供其他服务，如财务、法律等支持，这些额外服务也是依靠Wework拥有全球化的人脉、资源、技术，这也是SOHO3Q未来要做细做精的一个环节；另外就是如何提高联合办公的会员质量，当越来越多的年轻人加入创业大军后，高质量的联合办公空间会带动更多创业者的入驻。

SOHO3Q通过名人效应来搭建社群，但离长期稳定社群的目标还要看之后SOHO3Q真正转型后了。虽然这段时间出售SOHO项目的话题沸沸扬扬，但外滩SOHO和望京SOHO永远不会售卖，这也为潘石屹是一名开发商做出了证明。

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韩英春叶

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