海外购房坑多大，水多深？富力布里斯本1号敲警钟

给境外房产的境内违规销售吹个哨，给境内房企向业主转嫁海外开发风险叫个停

文|呼延语芹

那些在三年前购买富力澳洲布里斯本1号的业主现在骑虎难下了。

如果不收房，之前投进去的几十万人民币就泡汤了，并且还要面临在海外被起诉的法律风险；如果收房，那么就是选择违规购汇、顶风作案，而尾款也是个巨大的窟窿，最终的总费用几乎要在总房款上翻一倍。

这一切似乎都应该归咎于突然袭来的国家外汇管制，打了中国的海外买家一个措手不及。但细细回味，这些买家才发现，早在三年前，他们就掉进了富力地产（02777.HK）精心挖的一个坑里，今天的一切后果其实早已注定。

富力地产三年前在北京作出的各种承诺，三年后在澳洲几乎无法兑现，而5厘米那么厚、A4纸那么大的八本纯英文购房协议，内容早已将业主的权益义务进行了锁定。这八本协议，是当初富力地产甜言蜜语哄着买家闭着眼签下来的，可以说是他们入坑之旅的第一站。

第一章：钓鱼

事情缘起于2016年的那一天，不少富力项目的老业主们在自家门口看到了富力布里斯本1号的广告，上面赫然写着“首付10%、按揭7成、售后包租、以租养贷、租金回报率4.1%”等字样，令人心动不已。

富力布里斯本1号是富力地产在澳洲开发的第一个项目，位于澳大利亚布里斯班市区。项目一共有三座塔楼，共300户，售价每平米5万元人民币，可赠送约10平米的阳台。据知情人称，目前项目房源已经销售过半，超过50%的买家是富力项目的老业主。

由于国内开发商到海外开发成本较高，富力布里斯本1号的价格比周边项目差不多高出了10%。但这些富力项目的老业主们认为，自己住了十几年富力的房子，贵一点也放心。

谁都知道，海外置业过程复杂难度大。但这些富力项目的老业主们认为，有富力品牌做保障，风险可以忽略不计。

但谁也没想到，品牌大如富力地产，居然也干起了“杀熟儿”的买卖。

看到广告的富力老业主们来到位于北京富力中心的营销展厅。看到金主上门，急于完成销售任务的销售们对提出的需求几乎是“无所不应”：不但承诺有专属的澳洲律师全程服务，还大包大揽一切交易环节，从向境外汇款到办理澳洲当地按揭贷款，就连没有收入的大学生都能承诺其名下落户房产。此外，富力还保证交齐首付款后马上包租，不存在空置期。总而言之，只要把钱交给富力，剩下所有手续富力都能代为完成。

这些对海外置业规则几乎一无所知的老业主们，在富力美好的口头承诺中，纷纷和富力地产澳洲公司（以下简称“富力澳洲”）签署了全英文购房合同，不但向富力地产指定合作机构缴纳了2万元人民币的定金，还给富力澳洲打入金额从4万到10万澳币（约合20万到50万人民币）不等的第一笔首付款，成了富力布里斯本1号的买家。

富力布里斯本1号原定收房时间是2018年10月份，后因工程延期，推迟到2019年3月。于是直到2019年，进入收房阶段的买家才再次启动与富力地产交流，然而此时的外汇政策风云巨变：2019年2月1日，《关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释》正式开始实施；同年2月9日，中国最高人民法院、最高人民检察院又联合发布《非法买卖外汇认定标准》，其中明确表明非法进行外汇交易并获利超过10万人民币，将按照非法经营罪并追究刑事责任——这意味着海外购房置业将会受到严格管控，稍不注意就会触犯法律。

与此同时，富力地产三年前作出的那些美好承诺，也开始不断落空。据买家反应，进入收房阶段后，富力地产的服务可以用“大撒把”来形容，而且五花八门的费用接连不断。可以说富力销售出现的时刻，就是收费的时候，少则几千澳币，多则上万澳币，不但没有明细和收据，而且从律师费到市政费重重叠叠，有些费用的名目甚至销售也说不清是什么。如果业主质疑不配合，就无法收房，这意味着前期投入就全打了水漂。此外，收房后马上包租的承诺，也变成了有起码两个月空置期。

此时，这些买家才发现自己可能被套路了，然而比起接下来将要发生的事，这些其实只是小菜一碟。

第二章：消失的律师

海外置业，买家最重要的事情就是找一位熟知相关国家法律法规的律师为自己全程服务，富力布里斯本1号的买家显然缺了这一课。

2016年在销售房产的阶段，富力地产承诺了特约律师全程法律服务，于是买家几乎都用了富力推荐的“澳洲执牌律师”，并向指定的律师个人账户每人汇了1000澳币左右的律师费。

然而这位从头到尾几乎没露过面的“澳洲执牌律师”，不但从未对英文合同内容予以讲解，更不要说风险提示，而且几乎没回答过买家提出的任何问题。唯一的一次回复，是当买家提出索要当时签署的5厘米那么厚、A4纸那么大的纯英文购房协议原件时，这位律师以邮件附件形式回复了一份26页的简化版合同，但对于买家的提问还是只字不回。

再之后，这位提供“全程法律服务”的律师就彻底消失了，而且每到新的收房环节，就会有一位新的律师出现。然而对于买家们提出疑惑和问题，却从来没有任何一位律师站出来为其解答。

殊不知，买家雇律师，其维权对象正是开发商本尊，在海外置业过程中，开发商也只有推荐律师的权利。可富力地产却将其包装成服务的一部分，营造出“富力帮你一起对抗澳洲政府”的假象，实在是鳄鱼的眼泪。

第三章：没影儿的贷款

低首付、低利率是不少买家选择投资澳洲房产的初衷，然而真正成功拿到贷款的人，却只是个传说。

据一位买家亲述，在推销房产时，富力地产曾承诺帮助他们从澳新银行（澳洲四大行之一）或境内汇丰银行为买家办理贷款。对于买家提出贷款资质的疑问，富力地产表示，公司可以为业主“包装”身份，如果还不行，就以项目的名义向银行贷款，然后再把贷款转给买家。为了增加可信度，富力地产甚至请了汇丰银行的人到展厅做讲解，好让买家百分百放心。

但到了收房阶段，买家们却发现根本没有富力地产的人站出来协助其办理银行贷款业务，原因是富力公司“还没谈下来”。面对急切的买家，被问急了的富力地产开始推荐第三方基金公司世诚金融，让买家从基金公司高息贷款。且在办理基金公司贷款的过程中，富力地产完全不参与，而是让业主本人直接和基金公司对接，把自己择个干干净净。

基金公司贷款利率不同于银行贷款，后者的贷款利率是根据汇率波动，然而基金公司却是单向刚性上涨的。其利息第一年大约4.88%，第二年则约涨到6.88%，第三年之后每年都会上涨，而且没人能说清能涨到多高。买家细思恐极，于是又去千方百计打听银行贷款，却被告知此时办理早已来不及。

据买家反映，无论在澳新银行还是在汇丰银行，办理银行贷款都需要提前4-6个月准备，然而富力却在收房前三个月的时候才通知办理交割，这时银行贷款是无论如何都不可能办下来的。而且现阶段澳洲对中国资本非常敏感，国内人在澳洲本土几乎无法获得信贷证明，资质做假的难度非常高。

买家唯一的出路就是从富力地产推荐的基金公司贷款，然而这种高息贷款也并不容易拿到。基金公司提出的方案是，买家通过“包装”月收入流水，可以贷到70%的房款。但必须是购房人本人银行账户的工资收入流水，而且必须要包装成月收入5-6万的工资水平。买家不禁担忧收入纳税做假的问题，但基金公司却很有把握地说这是常规操作。

买家的担忧不无道理，毕竟如果未来被查出来做假，受损失的还是买家的个人信用，况且还涉及纳税的问题。

贷款做假在澳洲是十分严重的违法行为，做假者将永久不能取得银行贷款及合法信用卡的风险。退一步来讲，即使一时成功拿到贷款，但此后也随时都有被审查的风险。一旦被查出来，买家在当地持有了物业却有征信不良记录，其不良后果是难以计量的。

第四章：顶风的汇款

比起以上的各种问题，眼下最让业主着急的就是越来越严格的外汇管制。无论是开发商还是购房人，国内很少有人直接有外汇收入，因此几乎都需要先把国内人民币转化成外币资产，再向境外投资，也就是必须动用国家的外汇储备，这正是眼下国家政策所不允许的。如果继续购买，买家将面临每年向境外大额汇款，不但要编造汇款用途，而且超过额度的部分必然要用“蚂蚁搬家”之类的非法骗汇手段。

事实上，这些买家在向境外汇第一笔10%首付款时，就已经开始违规了。近来多个有退房要求的买家相互核对原始资料时才发现，富力给他们每个人安排对接的汇款账户都不一样，而且指导买家编造汇款用途，有的写因私旅游，有的写留学教育，但绝不写境外购房，只是在汇款单的最后写了一个房号，这明显就是在规避监管。

只不过，一来，第一笔10%首付款都在6万澳币左右，基本骑在每人5万外汇额度的线上；二来，当时监管还不那么严厉，即使额度不够也可以借用亲属关系分拆，不少业主当时因此逃避了监管。

但2016年之后国家的外汇管制力度一天比一天大，到2018年，已有早期购买布里斯本1号的买家因境外违规汇款被调查并冻结账户、无法继续付款的事件发生，甚至其家属也遭到了审查。如果继续买下去，大概率要触发很多法律风险。

随着监管力度越来越大，买家们倍感压力。

自2019年3月开始，生怕被列入黑名单的买家开始与富力地产协商退房。但此后富力地产从积极回应，到一拖再拖，再到置之不理，态度越来越恶劣。

“这房你让我怎么收？再买下去是犯法的。”业主无奈地问。

“你说犯法就犯法了？”富力地产的销售人员很不以为然。

不知道是富力地产内部普法工作不到位，还是故意刁难业主，在买卖双方谈判过程中，这种雷人的对话时有发生。

面对业主的坚持，富力地产销售负责人先是表态去向公司申请，可之后再无回音。买家又找到富力广州总部，广州负责人则表示可以协商将这笔钱转成物业费，或者转到国内项目作为部分首付，购买国内房源，让买家等待回复。可之后等不到回复的买家再打电话询问，这位负责人却又坚决否认甚至直接挂掉电话。

总之，对于业主要求退房的诉求，富力地产的态度是：能不退就不退，非要退的话，10%的首付款和定金是一定不退的。为了表明不给退房的决心，富力地产总是会对前来退房的买家讲这样一个毛骨悚然的故事：“其实您不是最惨的。去年有位业主去世了，人都死了所以不能继续还贷，这种情况下我们才给办理了退款，前提还是得先结清各项费用。”

第五章：赔了又赔

其实富力布里斯本1号买家的损失不止10%首付款这么多。如果选择银行贷款，则还要先按富力地产要求，向指定银行账户存一笔巨额保证金，供未来利息支出，这笔钱通常会被冻结长达数年的时间。并且有买家粗略估算过，如果继续买下去，利息、房款，加上各项税费，总费用几乎要将总房价翻一倍。

而项目另一位买家反映，自己由于种种原因没能按时办理交割，于是富力澳洲就开始在不通知的情况下按合同收取罚金，还随时可能起诉买家。这位买家与富力地产的销售协商可不可以只放弃10%的房款但不交罚金，富力只要出具书面协议保证不起诉就行，可富力人员则表示只能口头承诺不起诉，但是不能出具书面承诺。这让买家心里依然打鼓，即使放弃前期投入，还是有被起诉风险，这不是赔了夫人又折兵么？

就连收到的房子本身也伴随着风险和损失——例如有收完房的业主反映，户型图上原本能放下1.8米双人床的房间，实际上只能放1.5 米的单人床，尽管如此，这些业主还是得要为房屋验收支付一大笔费用，“谁让咱在澳洲打不了官司呢？”

目前，有意退房的买家越来越多。部分买家群体已经联系了北京市外管局陆续递交书面材料，联系机构和律师梳理合同，并联系境外律师沟通。

资深人士向记者分析认为，按照合同约定，以及澳洲当地房地产市场的惯常操作，在业主不再继续购房的情况下，富力布里斯本1号的买家第一次付清的10%首付款确实难以退还购房者。但这位人士同时指出，从富力推广销售，到业主购买，所有交易行为都发生在国内。既然交易是由富力境内公司一力促成的，那么买家的损失也该由其与买家共同承担。

此外，这位人士还向记者表示，尽管从合同上看，富力地产没有任何违约，但富力此前引导业主向境外违规汇款，及虚假宣传等行为则是明显的违法行为，绝对不能继续执行：“买家在按照富力指导，进行信贷证明包装和非法向境外汇款的过程中导致的个人信用受损，也可以理解为富力地产在消费老业主的个人信用。”

第六章：警钟长鸣

事实上，富力布里斯本1号买家用血和泪为我们换来了一个宝贵的经验教训：

在当下的投资环境中，如果确实准备用来自住，才有在海外置业的必要；如果仅仅只是为了配置资产，那么在境外买房并不是最优选择，并且隐藏巨大风险，需要进行更深入的调研。

资深人士分析此案例称，在销售房产环节，富力地产海外销售人员不断向购房人口头或书面强调购买海外房产后的投资回报，比如可以算作移民投资、房价每年上涨6%、租金回报率高于4%、富力负责房屋二次出售等等。

但实际情况是，首先在澳洲买房不算投资，对拿到身份没有帮助；第二，在澳洲二手房出手是很困难的。根据当地法律，外国人不能在当地买二手房，但当地人则是不愿买二手房，只买新房；第三，房屋出租后，当地政府会从租金中抽取37.5%的高额税，加上房屋管理费等等五花八门的税费，租金收入恐怕所剩无几。

而且除了外汇管制法规风险，眼下境外购房风险非常多样化。

首先是监管缺失。在富力布里斯本1号的案例中，早在2016年，富力地产让买家和富力澳洲直接签署的购房协议中，约定适用的法律是昆士兰法律，而中国的法律规定不动产诉讼的管辖地也是不动产所在地，也就是说一旦发生纠纷，购房业主无法在国内通过诉讼解决问题，在澳洲也没有能力打赢官司，从而面临投告无门的窘境。

第二是政治风险。例如过去几年，随着中澳政治关系进入冷冻期，中国驻澳所有使领馆发布通知，提醒所有赴澳中国留学人员注意防范在澳期间可能面临的安全风险，这都给澳大利亚置业带来负面影响。与之相似的还有越南上演排华游行，马来西亚新一届马哈蒂尔政府上台等政治事件，这些都是海外置业时需要考虑进去的风险因素。

此外，税费风险、汇率风险、语言风险等等等等，每一个都有可能演变为海外置业路上的坑。

业内人士向记者分析认为，像布里斯本1号这样的项目，目前最明显的是法律法规风险，而其他国家投资房产面临的风险还会更加复杂。自布里斯本1号之后，富力地产加速海外扩张，除了7个澳洲项目，富力在柬埔寨、马来西亚项目都有项目。而往期情况显示，中南亚房地产交易往往会被过度承诺，且当地二手房流通难度很大；去年火爆的柬埔寨，目前当地经济发展前景也是并不明朗，该国当地只有一些旅游资源和林业资源，农业经济都尚在起步阶段，房产升值只是个未知且无期的梦想。

这面是入了坑的买家维权无门，那面是富力北京项目社区里依然醒目的澳洲项目广告，上面“低首付、以租养贷”等字样与从前无二，甚至富力北京展厅的销售还在继续向上门咨询的客户承诺，富力有“特殊渠道开放”可以向境外汇款，买家只要把钱交给富力，就一切无忧了。

老业主们前赴后继地入坑，他们中少部分会无奈放弃前款，默默承受几十万元的投资损失以及违约的法律风险，但让人担心的是更多懵懂的投资人，在开发商的“引导下”继续一边不断投钱，一边各种“包装”逃避监管，在“骗汇骗贷”的路上渐行渐远，无法自拔……

微信名：地产杂志

微信ID：dichanzazhi

《地产》杂志，中国房地产首席专业期刊。《地产》杂志官方微信，权威业内新闻发布平台，名家供稿、大行视点、引领趋势。给你独一无二的阅读体验。不一样的房地产新闻，尽在《地产》官微。

想了解更多？

赶紧扫码关注我们

地产杂志新媒体爆料请加微信↓↓↓↓

lihuicong2005；frx91573127