日本商业地产：不止是Shopping Mall

万周按

本文转载自“印力商业”，介绍了日本商业地产的特点。

日本经济泡沫破裂、持续的不景气和人口负增长、老龄化是日本社会的现状。在这样的大环境下，仍能拼杀出来屹立不倒的企业，都不简单。

本次想要分享的不论是提案型百货－枚方T-SITE茑屋书店、运动主题MALL－森之宫Q’S MALL，还是自然街区－昭和之森Mori Town & Out Door Village，它们的共同点在于没有太多浮夸的设计，更多的是从顾客的需求出发，强调商品、经营和服务，这是日本商业的 “灵魂”。从建筑设计和细节方面还展现了人与自然的关系，每一个细节都是经营的智慧，每一位用心的经营者都值得赞叹。

日本近代商业经济发展

分析日本近代经济、人口发展情况不难发现，对标中国目前人均GDP水平，相当于日本第二阶段末、第三阶段初消费特征期，即大众化向个性化转变时期。

1984年，日本作家藤冈和贺夫在《再见大众》中首次提出“小众”概念，认为过去按照性别、年龄、学历、收入等划分的“大众”分类已不适用，日本早已进入“感情市场”的小众时代。财富积累达到一定程度后，人们开始追求存在感和个人风格；

而随着80后、90后成为消费主力，这些Z世代从小生活在信息爆炸的环境中，社会责任感更强，延续了个性化消费特征之外，也追求生活本质和精神的满足感。

▲日本经济发展史 资料来源：《世界经济千年史》

与日本不同的是，中国拥有更多层的消费结构、更大的市场、更发达的互联网技术和物流体系，为消费提升增加了更多可能。因此，中国个别一线城市将以更快的速度进入到第四阶段-返璞归真-简约、环保、自然的回归。这里所讲的返璞归真，是指在保持创新活力的同时，也要抓住商场经营的本质。

茑屋书店大阪玫方T-site店：让人感动的、像家一样的场所

日本商场的营业时间一般不长，但是茑屋书店为了照顾早起的上班族和晚归族，特意将营业时间调整早上七点至凌晨一点钟。茑屋书店主要以书为核心，贯穿每个生活场景。负一层是以生鲜熟食为主的超市，还有精致的用餐区。

不同于其他商场一层零售业态布局，茑屋一层以休闲餐饮为主，加上8000多册料理书籍，完全符合枚方“好吃”的特色。二层是音乐影响区，拥有最全最新发行的电影或是音乐DVD，甚至是市面上难以寻找的老电影都可以在此租借或购买。

三层是以书籍为主，包含九大类别，书架采用透空形式让空间维持通透感，尽量抹除人与书之间的隔阂感，另外从书本延伸出的生活区域能让顾客自由徜徉。在茑屋书店里，你可以自由携带书籍到喜欢的位置阅读。最令人惊喜的是，三层有个两层楼高的大书柜和落地窗，在此区域你可以躺在窗边的沙发上，沐浴在暖暖的午后阳光下，喝着咖啡，看着书。

四层是生活与美容主题，摈弃了卖场的布局模式，没有隔墙，很自然地将生活杂品过渡到服装服饰以及美容产品，还配以相对私密的自助化妆体验区。

五层是儿童区域，涵盖了儿童相关的书籍、游乐、摄影、手工、玩具、英文培训等。儿童区域的书架是特别定制，书架高度的设计可让小朋友够得着，还增加了树洞的有趣设计，小朋友都爱拿着书躲在树洞里看，地面采用人工草坪，防止小朋友摔倒。

以阅读氛围为导向，以人为本的体验式服务是茑屋书店最具价值的部分。它的成功依托于活用大数据，精准满足消费者的需求，还有对空间设计和细节的娴熟打造以及日常推广活动的运营能力。

昭和之森Mori Town & Out Door Village：被森林环绕的购物中心

“与优美的自然环境共生”“亲近自然的舒适街区”是整个商业的主题。大量的户外运动设施（网球、攀岩、游泳、高尔夫、健身馆等）与运动零售相结合，在大自然中运动是多么心旷神怡的一种体验。森之宫也有异曲同工之处，开放式的建筑形态，配置屋顶跑道和屋顶篮球场，把运动和购物理念结合在一起。为消费者提供一个和谐、温暖场所。

森之宫Q’s Mall：运动主题MALL

提供一个心与心沟通的温暖空间， 在注重日常交流的同时， 打造一处宽敞惬意的“和谐”之地， 让永远微笑“开朗”的人们汇集到这里是Q’s Mall的主要经营理念。商场分为3层，内部有4个运动主力店铺、14个零售店铺、13个食品店铺、15个服务性店铺，是一座结合购物、运动与休闲的购物中心。全长300米的屋顶跑道/空中走廊，成为该商场醒目地标。

日本商业地产特点和启示

首先是主题化思路，日本商业地产常将一个主题融入商场（或健康、或运动、或Lifestyle），整个招商和经营都紧紧围绕一个大店的概念，而不仅是场地的提供者。

其次是先礼后利的经营理念，打破传统理念，牺牲1楼“黄金铺位”不做精品服饰这样的高租金、高颜值业态，而是将超市、服务配套业态放在最好的位置，真正的从消费者的角度出发，进行招商和经营。

第三是人情味和智能化。比如日本商场注重弱势群体：儿童游玩和无残障设施，甚至连宠物都有存放区域，贴心、恰到好处的服务细节体现人文关怀，使消费者产生信赖感。日本是个科技发达的国家，科技产品已融入到生活的方方面面，每个商场都标配智能马桶、自动喷雾系统、智能检索的运用，给生活带来更多舒适和方便。

第四是生态环保理念融入每一个细节。新能源发电的利用、控制空调温度（不会非常冷）、垃圾分类、水的循环利用等等这些举措，都是为了与大自然的和平共处，也是追求生活品质的体现。

商业的形式或许各有不同，但本质是满足基本的生活需求和对幸福的追求。追求创新、酷炫的同时，也应当注重本质，如何用心经营才是值得深度思考的问题。日本商业地产发展也启发了很多思考：

比如如何利用大数据分析，对客群精准定位，打造主题化商业？在这点国内互联网发展已经领先日本很多，如何运用和搭建平台，打通消费者、商场和租户的关系并且普及到我们所有的商业运营过程中去。能不能打破传统的招商思路，更多从消费习惯、风格去考虑业态组合与品牌搭配？

还有消费场景的打造，不仅是新、奇、特的场景和业态，而是有人情味和记忆感的消费场景。商业模式有没有创新可能？除了纯租赁关系外，还要考虑更多模式：比如自主进行研发、自营、合伙、加盟等方式，深度参与经营，并创造营收。

最后还有搭建租户交流平台。商业地产商可以在线上为租户搭建沟通桥梁，甚至可以进行社交活动，增进彼此情感和依赖性；线下在商场内弱化铺与铺、铺与公共区域的边界感，形成群聚和集合效应。

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