【北美地产学堂】美国房价开始跌了！我为什么还投资出租屋？实操原则分享

最近朋友问我：

美国的经济情形越来越不明朗，房价可能已到高位。 听说西雅图的房价已经开始下跌了。美国经济衰退的风险也在增加，买了房子，房价随时可能下跌。这种情况下，我是不是还应该买出租屋啊？

我说:

这个因人而异了。得看你有多少资金，你的投资区域，你的风险偏好，年龄阶段，投资的目的，等等。至于我，我还在买投资房。

他问：

你现在还敢买房子啊！你不怕房价下跌，然后，被套牢吗？

我说：

我不怕。首先，我所在的区域，每年房价的涨幅不大。其次，通过计算，我发现投资房产，比起基金债券来说，还是风险少，收益高。最最重要的，我买投资房是有原则的。

在买每一个房子之前，我就已经想好了退路。

我买房子的原则，让我即便将来房价猛跌，房子卖不出去，我也可以把房子出租出去，而且， 有正的现金流。这样，足够让我熬过熊市，等待牛市的到来。

历史数据告诉我们，美国的房产市场一直是螺旋式上升的。我有信心等到房价再次上升的那一天，同时获得现金流和房产增值两方面的收益。

朋友很好奇我的买房原则。在朋友的一再催促下，我把我个人买出租屋的原则写下来，希望对你有用。

1. 满足1% 的规则

1%是行业内公认的的买出租屋的标准。也就是说，如果是10万美元的房子，那么一个月的租金应该是在1000美元以上。如果是20万美元的房子，那么一个月的租金应该在2000美元以上。以此类推。一个房子如果能够满足1%的规定，那么，在支付了地税，保险，以及房屋贷款(mortgage,一般可以达到房价的75%）外，一般会有正的现金流。

房价购买的时候就知道，那么如何确定房子的租金呢？

你可以通过网站zillow.com 或者rentometer.com 确定。在我们这儿， rentometer.com的租金价格一般比zillow.com更准确一点。

2. 房子位于好出租的地区，房子平均空置期不超过45天

房子能否出租出去，多长时间出租出去，决定着一个房子是正现金流或者负的现金流。所以，确定空置期很重要。

如何确定空置期？

你可以找当地的物业管理公司经理（property manager）问一下。或者找当地的房产经纪人，让他/她查一下经纪人的数据库，看看目标房区域的房子，都是多长时间卖掉的。或者你自己，直接到zillow.com中，查询一下。

3. 房子不在水淹区，也就是房子在flood zone C 或者X区。

这个主要是考虑到将来房子是否好卖。以及在持有房子的时候，水险的价格是否太贵，是否会导致现金流太低。

4. 独立屋
做出租，可以买整栋公寓(apartment)或者独立屋（single family house）。他们各有各的优点和缺点。

买整栋公寓的有点是 管理方便，现金流较高。缺点是所有的鸡蛋放一个篮子里，风险加大。同时，变现要比独立屋相对来说难一点。

我们之所以买独立屋，是为了规避风险，同时，也是将来变现方便。万一我们要离开现在的城市到别的城市去，要卖房子也会方便一点。

独立屋的另一个好处是，房子的升值与否，是跟周围房子的价格息息相关的。如果市场好，周围房子价格上扬了，你的房子的价格，也会水涨船高。这个不像独栋公寓，公寓的价格跟周围的房价关系不大，主要跟租金收入有关。

5. 独立屋在开车1个小时的范围之内

这是为了节省时间成本。我曾经买过一个开车近 1.5 小时的投资 房。每次去看那个房子对我来说，都是极大的痛苦。

6. 房子至少是3个卧室，2个厕所，1200 SQ，结构合理的独立屋

在我们这儿，3个卧室，2个厕所是独立屋的标配。考虑房子的结构，也是为了将来房子好卖。

7. 买需要翻新的低价房

买房子就像买股票，需要做价值投资。没有问题的漂亮房子，大家很容易估算出该房子的价值，导致你很难用低价买到有价值的房子。

对于那种需要翻新的烂房子，尤其是法拍屋，银行屋，价格会比较低。低价买入破房子，通过翻新，你就可以做到给房子增值。翻新后或留或卖 ，无论市场上房子的价格如何波动，只要你是在足够低的价格买进的，又是有现金流的，你自然是没有什么可怕的。

结论：

以上是我在美国买出租屋的原则。从房子的位置，价格，房屋的类型方面做出了规定。从买房的时候，就开始考虑到将来的市场风险，做到未雨绸缪。即便将来房价暴跌，也不至于手足无措。

鉴于美国各地方的房产市场不同，地理位置各异，新旧房子不一，个人情况不同，你可以根据我说的原则，适当调整，整理出最适合你个人情况的房产买卖原则。

有了自己的买房原则，即便经济衰退，你也可以淡然处之。只要有现金流，不管市场涨跌，长期来说，投资房产，一定还是会赚钱的。

何况，你知道下一个危机，什么时候到来吗？