2020年，你要这样投资

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内容来源 ：本文摘编中信出版社出品书籍 《 逃不开的经济周期2 》书评文章，本书作 者(挪威)拉斯·特维德(Lars Tvede)，笔记侠经出版社授权发布。

作者简介： 拉斯·特维德， 畅销书《逃不开的经济周期》《金融心理学》作者，创业家，全美期货协会（芝加哥）注册金融衍生品交易师，国际商务学士，工程学硕士。 拉斯在投资组合管理和投资银行领域从业长达11年，随后于20世纪90年代进入高科技与电信产业，在卫星通信和移动互联领域创办了数家知名高科技公司。此外，他作为创始人还成功创立了白鲸（Beluga）金融交易公司。

封面设计 & 责编| 小姝 第 4312篇深度好文: 5300字| 8分钟阅读

读书笔记投融资

本文优质度：★★★★★+ 口感：西柚

笔记君说：

如今的社会形势千变万化，其中一个大家最为关注的领域正是经济领域。 经济大环境与每个人的生活息息相关，也许你已经在投资基金或股票、考虑买房，或者也关注过微信零钱通和余额宝的存储利率。

但有一件事实大多数人都不清楚： 经济活动有较为固定的周期。 无论是各种产业的存货、资本支出，或是整个金融房地产，它们都有自己的变化周期。 如果能掌握经济形势的变化周期，培养经济头脑，大家一定能在经济变化中把握先机，也能对表象下的本质有更深刻的洞察。

《逃不开的经济周期2》作者拉斯·特维德根据周期的理论，为每个对经济、金融生活有着好奇心的人提供了一些简单有效的投资建议，包括金融和房地产两方面。

以下，enjoy~~

一、金融投资建议 1.迈出第一步
作为一个谋求从未来机会中获益的人，您可以在金融机构工作，也可以投资金融机构，或者通过它们进行投资。 后者是最常见的，因此让我们来看看金融机构是如何发挥作用的。

我认为关于投资的第一条规则很简单，就是去做。
美国大学教授兼作家杰里米·西格尔在1991 年发表了一篇具有里程碑意义的论文，他假设有人在1800年时对不同资产类别各投资了1美元，并持有到1990年，然后对其长期投资回报进行比较。
西格尔惊讶地发现，在此期间，消费者价格指数增长得如此之多，以下是1800年的1美元投资在1990年的价值：

如果投资黄金： 19美元 如果投资短期政府债券： 3570美元 如果投资政府债券： 6070美元 如果投资股票： 1030000美元

黄金竟然没有人们想象中那么热，而债券的表现却很好，股票的表现则更加出色。

1990年，你用100万美元可以买到比你在1800年用1美元买到的多得多的东西，但仅仅通过1800年1美元的投资增值，你就可以在1990年买到很好的地段的一幢很不错的别墅。

过去的表现不能保证未来的结果，从1990年——杰里米·西格尔所描述的时期结束——到我写这篇文章时，美国股市已经崩溃了至少三次： 分别是1991年、2000—2003年，以及2007—2009年。 真是大灾难啊！

嗯，让我再看看我的屏幕。 连续轻击键盘……好吧，标普500目前的交易价格刚刚超过1 000点……它在1990年的最后一天的交易价格是——连续轻击键盘——刚好低于330点。

我希望你能明白： 从长远来看，比方说30年甚至更长时间，投资的确是值得的，即使你必须在你需要用钱之前经历无数的战争、恐慌、衰退和崩盘。
此外，投资于波动性大、风险大的项目尤其值得。 因此，进行投资是第一条重要规则。

2.不要把鸡蛋放在一个筐子里
另一个规则是，在不同国家和不同的资产类别之间进行多样化投资会大幅降低波动性。 其中最重要的资产包括： 货币市场工具、债券、股票、房地产、黄金、大宗商品、收藏品、贵金属——如果你真的有异国风情——也许还有林地。
其中有一些在通货膨胀上升时表现良好（ 大宗商品、贵金属、房地产、收藏品 ），另一些在通货膨胀下降或降低时表现良好（ 股票、公司债券 ），而另一些则在危机中表现良好（ 政府债券 ）。
一个谨慎的投资者应该做的是在这些资产之间定义一个特定的资产配置，并永远坚持下去。 举例来说，它们可能是：

货币市场： 5% 政府债券： 15% 公司债券： 10% 股票： 50% 房地产： 10% 黄金、大宗商品、收藏品和贵金属： 10%

当然，为了做到这一点，你需要定时地重新平衡，比如说一年四次。 这意味着，当股市大幅下跌时，人们就会将更多的资金投入股市，而在通常情况下，政府债券的价格将会走高。
换言之，这时进行平衡将迫使你把股票贱买贵卖。 作为这一策略的一个补充，每年可将同样数量的资金投入到该投资组合中，这意味着当你的资产很便宜时，你会自动购买更多的单位。
对于那些支付零售交易佣金的小投资者来说，再平衡可能会变得太昂贵，因此，最好是通过新的投资资金来重新平衡。 然而，机构投资者可以很容易地进行再平衡。 最后，是组合的全球化，而不是地方化。 这本身就可能带来一些自动的再平衡。

这种简单策略的结合还不错。 但让我们更仔细地研究一下这些资产类别，并考虑一下该如何投资它们？

我们可以从最简单的方法开始，那就是直接投资货币市场账户、债券或股票。 货币市场是巨大的，因为商业公司、金融机构、国家财富基金、中央银行和富有的个人会不断利用它来管理流动性。
债券市场也是如此，它们主要用于为政府债务、抵押贷款和企业债务融资。持有股票，你将拥有公司的一部分股权，但公司没有义务向你偿还任何债务（ 但很明显，它通常会很努力，因为股东选出了董事会，董事会选出了管理层 ）。

3.利用“衍生品”市场
流动性最强的金融市场是所谓的“衍生品”市场，它们主要是期货、期权和掉期交易。
期货是在未来某一天买卖某一资产的合约。它们既是一套保值工具，也是投机工具，不仅可以在物价上涨时赚钱，而且可以在价格下跌时赚钱（ 如果你卖出期货，价格随后下跌，你将赚钱 ）。
任何“流动性”商品，如铜、石油或大豆，以及债券、股票指数等更多类别，也都有期货。

期权就像有损失限制的期货。 看涨期权给你的是权利，而不是义务——以给定的价格在未来的某一特定日期买入某一特定资产，而看跌期权赋予你以同样的方式转让权利。
由于风险是有限的，所以期权是有期权费的，投机者可能会卖出（ 或“写” ）期权来收取期权费（ 但这将使他们的风险变高 ）。

掉期交易是指根据货币/汇率、利率、债券、商品、股票或其他标的资产的价值，在指定的未来的某一天或之前交换现金（ 流量 ）的合同。到目前为止，最大的掉期市场是外汇市场。

许多基金不是直接投资于货币市场、债券和股票，而是投资于共同基金（ 或“管理基金” ），这些基金使用主动型基金经理人来挑选特定的投资，可能会增加或减少风险敞口。
投资者需要为此支付管理费，这样一来，就可以看出买卖交易费用显然也是存在的。这些费用多年来一直困扰着投资者，因为大多数这些基金的业绩表现总是低于它们的基准指数。出于这个原因，已经衍生出了种类繁多的另类基金，比如 ETF，它代表着交易所交易基金。

你购买一个ETF，就相当于参与了一个给定的投资组合，它不会随时间而改变。由于ETF 多数是被动的，因此它们的管理成本也很低。
此外，它们也可以卖空，这给了经验丰富的投资者从下跌的市场中获利的机会。

二、房地产投资建议 作为一个房地产投资者，想要长期取得成功，就需要非常清楚地理解三个关键的方面： 位置、估值和时机。
你不会考虑投资偏远地区的房地产市场，你也不想在价格过高的情况下购买房产，更不会想在逼近房地产周期的价格顶峰时购买房产。

1.位置选择
关于地理位置，新兴市场显然将继续繁荣，但我们已经研究了一些人口统计数据，并发现了大多数发达市场房地产建设减速的原因： 劳动力减少、人口下降和老龄化。
老龄化和人口下降的一个后果是： 许多地方准备首次购买房产的年轻人数量随之下降。
经合组织调查了其成员国人口的年龄金字塔，由此发现在1980年至2000 年，这些青年购房者的数量基本保持稳定，但相较之下，韩国、西班牙、墨西哥和意大利的涨幅更大。
在这20年里，14个成员国中唯一下降的国家是日本。 然而，如果我们看一下经合组织的预测，就会发现情况似乎大相径庭： 经合组织预计这些国家新加入购房群体的人数将逐渐减少，2050年将降至8亿以下，低于1980年的数字。
因此，这对许多房地产市场来说显然是个不利因素。 受此影响最严重的国家将是韩国和西班牙，随后是许多中欧国家。

其他具有更坚实人口统计基础以及更好的长期增长前景的发达国家包括：

美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、法国、荷兰、爱尔兰、瑞士和几个斯堪的纳维亚半岛的国家。这些国家在历史上都鼓励接纳有技能的移民，或者善于吸收新居民，又或者拥有相对较高的人口出生率。

全球城市扩张的三大贡献者将是美国、中国和印度。 在2010—2025年，城市人口增长最快的国家将会是印度，在此15年内，印度将增加大约2.6亿的城市居民。

你在脑海里想象一下这个数字，只需要考虑它并不比截至2010年整个美国的人口数量少多少（ 大约为3.05亿 ）就可以。
因此，让我重申一下：印度在15 年内的城市扩张人口数将几乎和美国的全部人口相当。

城市扩张规模第二大的国家将是中国，据预测，从2010—2025年，中国城镇人口将增长近2亿。 在这15年里，中国的城市人口增长数将是德国人口的三倍。

总的来看，这一时期印度和中国将共同贡献全球城市人口增长数量的1/3 左右。 同时，在接下来的25年里，也就是从2025年到2050年，这两个国家的城市人口扩张数量也将占全球人口总量的1/3，而印度人口增长的贡献量将是中国的两倍。

2.房地产估值
我已经描述了关于房地产位置的一些考虑，但是如何评估房地产价值？ 房地产业最重要的金融基准被称为“资本化率”。 它被定义为预期回报率，通过年度净营业收入除以房产的购买价格获得。
换句话说，现金流在融资成本、所得税以及按比例提升的购买价格之前。 例如： 一所房子以1000万美元购得，净现金流量为60万美元。 那么，它的资本化率就是6%。

根据经验得出的法则是： 如果资本化率比10年期债券收益率高1%~1.5%，那么这是可以接受的。 如果资本化率比10年期债券收益率高出3%，那么你就可以放心买入。
但如果它们比债券收益率低，你则需要一个非常有说服力且具体的理由来说服购买，比如“私有化”（ 出售 ）出租公寓，通过修缮房产来赚钱，或者看到由于需求异常增加而导致房产价值和租金上涨的可能性。

另一个重要的指标是DCR（ 债务覆盖比率，由净营业收入除以偿债成本获得，即利息加上本金偿还 ）。如果营业收入不能达到偿债成本的1.1~1.3倍，将令人担忧。

为了评估被占用的住宅地产是否被低估或被高估，你通常需要关注这三个关键指标：

① 偿付能力，也就是平均月抵押贷款占可支配收入的比例。 ② 平均房价与雇员薪酬的比率。 ③ 房价与国内生产总值的比率（ 这两个趋势在很长一段时间内应该大致相同 ），如果房价开始大幅领先于国内生产总值，就将是一个警告信号。

3.时机选择
成功房地产投资的第三个关键问题是时机选择。 如果房产在一个周期的顶部周围被买走，必然存在风险，它将变得难以出租，不可能出售，而且与此同时，贷款人会试图收回他们的贷款。
要掌握房地产投资的时机，就需要了解经济周期。
我认为，房地产周期的典型发展过程可以用下面列出的30个步骤来描述，从下面讲述的经济衰退的底部开始。

在阶段1-4，货币供应量增加，经济衰退不再加速，“住房开工率”上升，许多领先指标都表明经济拐点即将到来。 这段时期为现有房地产投资提供了最佳机会 。
当业主出现贷款违约时，该房产会被贷款机构、清收团队或自有房地产业务部门（ OREOs ）收回。
人们应该记住的是，经济衰退的影响之一是人们不再消费或投资而选择了储蓄。
这意味着越来越多的货币在货币市场的账户中堆积，而企业的储备金几乎降为零。这为经济复苏创造了条件。

在阶段5-14，消费者支出回升，股票价格升高，房屋租金上升，房地产开发建设也回暖。 但遗憾的是这个时期不会持续很久。

人类心理中的某些东西让我们直接进入过度繁荣的阶段。

在阶段15-27，消费者往往开始过度消费，人们不断投资房地产，通货膨胀上升，融资越来越容易，地方官员也希望重新划分更多土地并建设新的基础设施。
最后，股票价格停止上涨，进入长达数月的疯狂、无趋势波动的阶段。 综合领先指标回落，房地产价格居高不下，交易量却大幅下降。

从领先指标下降到经济倾覆的时间，通常是6~8 个月，因此，经济周期到达顶部之前的警告比到达底部之前的警告要清晰得多。
理论上，这段时间可能会有时间让房地产投资者退出，但现实可能有所不同，因为现在已经没有很多买家了。 价格坚挺，但交易量很少。 然后是下一个时期。

阶段28-30是崩溃阶段，消费者被困住了，股市崩溃，经济衰退，房地产租金、价格下降，房屋空置率上升。

当你在书中读到它的时候，上面所有的这些都要比你在现实生活中的实践看起来简单得多。 但对于那些做法基本正确的人来说，就有可能从中获得巨大的收益，而那些犯错的人则会蒙受巨大的损失。 希望读到这篇文章的大家都能够成为前者。

*文章为讲者独立观点，不代表笔记侠立场。

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