���ڣ����������������ɰ�¥�У������㾿������
给今纶打 call
菏泽取消“限售令”释放了楼市调控放松的信号，但后续影响到底如何，是否会引发如2014年到2015年之后那样的房价大涨，我认为基本没有可能。
如何卖出更多土地，如何对房价继续实行托底，如何打破举棋不定的刚需和炒房者犹豫，让市场回暖，最有效的办法就是由政府出面，表明态度。
站在历史的隧道上回望，我们大概率上已经告别房价高歌猛进的时代，投资房地产在目前的时段、政策和价格上都是要直面高风险的。
12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发文称，取消实行了一年的住房“限售令”，此举为本轮调控以来全国首例，受到了市场的关注。
眼看着舆情越闹越大，12月19日，山东住建厅工作人员不得不做出表态，称是媒体过度解读了菏泽的政策。迫于舆论压力，当天下午，菏泽市住建局更是在官网针对此事作了如下说明：
有媒体在报道上述说明时，用了《菏泽住建局最新回应：实为取消限制转让期限》这样的标题，要我说，这是被菏泽方面的文字游戏给绕进去了，所谓的取消限制转让期限，实际上就是取消限售啊！
这个事情，后续会如何发展，尚未可知；某种程度上来说，菏泽的做法确实释放了楼市调控放松的信号，但在我看来，这一次很难再重演过往放松调控后房价即大涨的“闹剧”了。
01
菏泽一地，不过是山东省排名靠后（2017年，山东17个城市GDP排名，菏泽居第13名），每年GDP两千多亿的一个四线城市。
令人颇感意外的是，这个城市取消限售，并不是因为它的房价下跌了。相反，从下图呈现出来的数据看，今年以来，菏泽新房和二手房的价格，整体是向上走的。
更重要的是，公开消息显示，在取消“限售令”之外，菏泽方面还至少出台了以下对当地房地产松绑的措施：
降低市区商品房预售资金监管额度；对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%；同时，商品房预售资金进入监管账户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。
看完这一系列组合拳，不得不感慨，菏泽有关部门对开发商是提供了无微不至的帮助和关怀啊。可这世界上从来没有无缘无故的爱，很多“真爱”不过是利益纠葛的必然结果。
下边，我们不妨先来看看菏泽市的土地财政状况如何。
如下图示，从2018年上半年情况来看，无论土地成交面积，还是成交金额，菏泽都堪称后来者居上，跻身前30。
一个GDP在山东排名靠后的四线城市，居然在卖地方面的收入力压好几个省会城市和明星城市，将合肥、南昌、长春、厦门、南宁、珠海、东莞等地甩在了身后。
另一方面，今年以来，菏泽的GDP增速表现亮眼，前三季度GDP增速8.18%，位居大山东全省冠军。菏泽能有今天这样的增速，房地产可谓居功至伟。
更值得玩味的是，据此前齐鲁晚报的报道，2016至2018年，菏泽市列入棚改计划37.2万套，占全省棚改计划的六分之一还多，棚改任务连续三年位居全国设区市首位，是当之无愧的“棚改第一城”。
综合以上消息，不难得出结论：菏泽就是一个彻头彻尾靠土地财政支撑的城市。
这个城市所以在各种数据平稳的情况下打响楼市松绑第一枪，主要是基于2019年的房地产市场的考虑：毕竟，如何卖出更多土地，如何对房价继续实行托底，如何打破举棋不定的刚需和炒房者犹豫，让市场回暖，最有效的办法就是由政府出面，表明态度。
当然，还有一个重要的原因是，前边也说了，作为急先锋的菏泽，这几年棚改量一直都不小，市场好的时候，新建的房子不愁卖。但出于种种原因，今年下半年以来，各地棚改货币化安置比例开始下降，菏泽自然也不会例外。这种情况下，在不久的将来，整个市场极有可能迅速下滑，去化压力也随之增大，菏泽方面，这才不得不取消限售应对。
02
菏泽取消限购给房地产市场带来的当然是利好，但势必也会引发那些痛恨高房价人士的极力反对。公众对此类舆情普遍敏感，乃至于反应过激，其实从某种程度上可以理解。要知道，此前的多次调控，后来又放松调控，房价往往都是大幅度跳空高开。
值此房地产调控的关键时刻，12月份政治局会议“再次不提房地产”，其实意味着猛烈调控期已经过去。未来进入观察期，也意味着政策面进入相对平稳的阶段。
菏泽取消“限售令”可以看作地方政府的试探性信号，如果上级不干预，舆情反弹不激烈，后续还会有更多跟进动作。而且，从整个大盘子来讲，菏泽这种非重点城市做“出头鸟”，进可攻，退可守，虽然会有一定风险，但风险在可承受的范围之内。
“稳”是未来房地产市场的关键词，决策者既不希望看到房价大跌，也不希望房价大涨，这一点各方都心知肚明。所以，我此前曾撰文表明观点：2019年，房价不会大涨。因为该加的杠杆都已经加过一轮了，该割的韭菜也割过一轮了，目前腾挪的空间不大。
▲菏泽这一举动究竟会让明年房价怎么走？猛戳二维码在功夫问答提问
菏泽消息带来的舆情冲击波已经让有关方面态度开始出现转变，比方说，山东住建厅的工作人员第一时间出面称是“媒体误读”，可见今时不同往日，舆论对高房价的痛恨已经达致一个相当的高度，已经引起某些忌惮。
此外，过去那种单纯以“不搞房地产，政府吃什么”的简单粗暴思维，来预测政府在房地产政策方面的走向已经很不靠谱了。
须知房地产市场固然需要稳定托底或者上涨以化解地方财政困局，但是更大范围更高层级的稳定也是需要的，如果没有这个考量，纯粹站在地产商和某些地方决策者“如何发工资”的角度来考虑问题，格局太小，也不利于问题的系统解决。
一句话，既要稳房地产，又要稳群众情绪。既然菏泽房价并未大跌，甚至连跌的趋势都没有出现，就冒着天下之大不韪取消“限售令”，显然步子是迈得太大了些。至于步子迈大的结果，不用我说，你们都懂的！
03
最后，结合菏泽事件的后续影响，我谈谈普通民众是否该买房这个现实问题。
首先，在我看来，菏泽这种地方的房产不值得作为投资性房产购入，当然，如果你是当地人买来自住无可厚非。
至于其他城市因为各自政策不同，准备伺机而动的资金量也不同，所以，在政策并未松动的情况下，我也不建议进行投资性房产的买入。
当然，如果一二线城市出现调控政策的实质性松动，比如出现5%以上的均价涨幅，且上涨趋势已经确认，而你有正好是刚需或者有改善型需求时，那是可以考虑进场的。虽然房价高了一点，但是没办法，身处一个高房价时代，很多时候，做房奴是唯一的选择。
但是，站在历史的隧道上回望，我们大概率已经告别了房价高歌猛进的时代，投资房地产在目前的时段、政策和价格上都是要直面高风险的。
所以，凡是以翻几倍的投资或者投机心态冲进房地产市场的人们，我只能建议你们多读读韦克特的《大萧条时代》：那些一直在赌博的人，也许赢过很多次，当他准备离场时，决定再赌一把，结果可能是满盘皆输。
这是2018年的12月，冬天或许才刚刚开始，祝福你们未来拥有更多的温暖和平安。
关注房产信息的你，一定知道了菏泽取消限售的新闻，
而无论你对此有哪种判断，大概率上是不够全面的，
一个政策的背后，往往有着错综复杂的内涵，
订阅《重点（第二季）》，
让王福重带你了解每个新闻背后的真相。
欲练神功，猛戳“阅读原文”