市值百亿房企副总：投资客今年千万别买房！

投资买房今年绝对不是好时机，千万不可冲动！

某房企副总 Z先生

去年四季度以来，一线城市房价一路狂奔，上海深圳等地在限购政策落地后才有所降温。房价的拐点何时到来？今年要不要买房？

最近在一次房企高管内部交流会上，港股一家百亿市值房企的Z姓副总裁（下称Z先生）对证券时报记者明确表示：投资买房今年绝对不是好时机，千万不可冲动！

1 股市震荡让资金流向楼市

Z先生解释称，年初房价上涨，实体经济疲软，2015年GDP增速6.9%为近三十年来最低，房价与经济基本面背离；一线城市人口流入放缓，2011年劳动人口数量达到峰值，房价上涨与人口增长背离。2011年之前，房价上涨更多是人口现象，而之后则更多是货币现象。多次降息降准、降低首付比例后，居民加速加杠杆。与此同时，伴随股市大幅震荡、资金出海渠道阻塞等，大量资金寻求避险和安全资产，尤其是一线城市的优质房产，成为了市场与资金的首选。

2 房地产行业明年初入冬

对于房地产走势，Z先生预计，一线城市因为人口持续净流入，土地供应不足且土地价格居高不下，房价仍会持续上涨；二线城市涨幅不一，此轮涨幅较高的城市可能会成为下一轮领跌城市；三四线城市库存仍处高位、人口向大城市流出，甚至“降价也跑不了量”。他认为，预计在2017年的3、4月份，行业开始入冬。

3 究竟该买还是卖？

年初有一个段子广为流传——房地产中介来电，“要买房吗？再不买，房子就更贵了。”听说已经买房子了，中介话锋一转，“卖房吗？再不卖就卖不到这么好的价钱了。” Z先生认为，对于卖房人而言，今年是比较好的时点，整体而言目前是处于顶部位置。至于买房，对于刚需者而言，无所谓时点，未来一二线城市房价下跌的可能性不大。

对于买房投资的，今年形势未明，绝对不要出手。应耐心等到2017年下半年，应该是下手购置的好时机。总体上，一线城市投资住宅、商业和办公，二线城市投资住宅以及核心地段的商业地产，三四线城市则最好回避。

而各家房企回归一线城市，拿地也集中在一二线城市，意味着大家整体还是看好一二线城市。这些区域的地产价格仍会有上涨空间，可以在最近的低位入场进行投资。

快问快答

1

时报君：这轮房地产市场价格涨得如何？

Z先生：又是一轮价格上涨，但是区域分化明显。一线城市涨幅最大；二线城市上涨明显；三线城市同比下跌。

2

时报君：为什么说2011年以后房价上涨更多是货币现象？

Z先生：M2高增，主要流入资产领域，降息、降准、降首付，加杠杆。投资机会和就业机会集中在一二线城市，资金追捧带来“虹吸效应”。

3

时报君：城市土地总量如何影响一线城市房价？

Z先生：一线城市可供开发的土地总量越来越少，助推了房价。2014-2020年，上海新增建设用地空间不到156平方公里；根据正在修编的北京城市总体规划，2020年北京市建设用地规模由目前的2900平方公里缩减至2800平方公里；

《广东省土地利用总体规划（2006年-2020年）》要求深圳2020年的建设用地总规模控制在9.76万公顷之内。截至2014年底的深圳建设用地面积约为9.68万公顷，到2020年还有约769公顷的建设用地指标。

4

时报君：今年的行业成交量怎么样？

Z先生：整体来看，分化加剧、冷热不均、涨跌互现。2016年的行业成交量可能赶上2013年或者超过2013年。上半年量价齐升，下半年量缩价平，这意味着房地产行业开始衰退。房地产环比触零点预计在2017年3月、4月，行业开始入冬。

7

时报君：未来各线城市房价会如何变化？

Z先生：北、上、深这三个一线城市市场转折点快于70个大中城市的平均指数，此轮领涨、下轮不一定领跌。上半年量价齐升、下半年量缩价平，新房豪宅化，刚需二手化现象明显，房价持续上涨。

广州、南京、杭州、苏州、合肥等强二线城市，市场曲线快于70个大中城市，是此轮开发销售的主战场。此轮涨幅高，很可能是下一轮领跌城市，大型房企降价保量会首先选择强二线城市。未来房价有上涨空间。

天津、武汉等二线城市市场曲线与70个大中城市指数基本同步，需求量稳定、供应量下降，价格有一定幅度上涨。二线城市是此轮去库存政策和供给侧改革的受益者，供需结构收到很大的改善，此轮调整后，下一轮上涨会比较看好。未来房价平稳上涨，收复失地。

三四线城市人口净流出，持续去库存，除个别城市外，库存仍然高位。内生需求、产业弱势、量稳价平、降价也跑不了量。