大而强vs小而没［2017房地产市场大预测］
公司篇
在2017年，成为大象还是猴子，是房企和市场的双向选择
跌宕起伏的市场巨浪下，每个房企都在试图寻求不死法则。企业分化进一步加剧，大象比猴子跑得快 ，大而强、小而没的格局正在日益凸显。
大象比猴子跑得快
在房地产行业大周期转换时，分化成为最大的特征。因此，2017年仍将延续这一发展趋势。值得注意的是，房企的马太效应正在加剧，大象明显比猴子跑得快。可以预见，2017年巨大型房企的年销售额有望突破5000亿元，而且不止一家。那些年销售额在100亿元、200亿元左右的小型房企因为跑得慢将逐渐别边缘化，直至被吞并。
数据显示，2016年上半年“千亿军团”房企的数量比2015年上半年的1家（万科）有明显突破，增加了4家。预计2016年千亿房企数量将在10家左右，其中，万科、恒大和碧桂园的年销售额将达到3000亿-3500亿。其他全年业绩可达千亿的房企比如中海、华夏幸福、融创、华润、万达等正在通过并购或重组进一步保证其行业领先的地位。总的来看，2016年上半年“千亿军团”不断强化竞争优势，市场份额进一步向品牌房企集中，品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。
在2016年12月5日晚间，恒大与万科相继发布11月份的销售简报，在单月和整体的销售面积与销售金额方面，恒大再次赶超万科。据销售简报显示，万科2016年1-11月份累计实现销售金额达3413.6亿元；恒大在2016年1月－11月份累计合约销售金额约达3488.5亿元，同比增长102.4%，完成年度合约销售目标3000亿元的116.3%。
实际上，“大者恒大”的局面从2015年上半年就明显加速，大型房企利用一线城市、部分二线城市楼市基本面不错的时机弯道超车，重新洗牌，实现销售业绩快速增长，仅仅上半年就出现5家1000亿元销售规模的房企，100亿元以上销售规模的房企也突破了60家。
不过，在规模极速上涨的同时，房企的整体利润率却不断下滑。亿瀚智库的数据显示，2016年上半年销售额超千亿的房企已经有5家，分别为万科1901亿元、恒大1418亿元、碧桂园1251亿元、绿地1108亿元、保利地产1106亿元，同比分别增长了73%、63%、130%、34%、45%。然而，在2016年上半年净利润百强房企的总净利润为1147亿元，仅比去年同期上涨9.21%，利润率的上涨远远落后与销售额的增长。
实际上，上市地产公司平均的营业利润率已经从2010年的24.5%下降到2016年中期11.4%。在2017年，房企的利润率还将进一步下滑，从而使得以大企业、大资本为主动一方的兼并重组成为房地产行业的重要动向，行业集中度进一步加大。
大鱼吃小鱼
从A股上市房企来看，从2015年初到2016年11月中旬，已有27家房企发布重大资产重组，另外有93家进行增发的上市房企中，37家企业与收购资产有关。“在未来的地产格局中，80%的企业将面临低谷中的财务困境，其中约四成企业可以通过外部的股权或债权融资来化解危机，其余六成企业将被迫转让资产或股权，由此产生的行业整合机会将推动优势企业的增长。”清华大学应用经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹指出。
据测算，地产上市公司平均能够承受的最大降价幅度为23%，在低谷中有80%的企业都将面临财务困境，按财务困境的类型可以把企业划分为四类。
第一类，需要进行债务再融资的企业。这些企业本身的运营效率没有问题、负债率也不是很高，投资回报率能够覆盖债务融资成本，但由于债务期限短于投资回收周期，导致企业在流动性紧缩的背景下可能面临再融资压力。因此，只需要通过适当的债务再融资就可以化解危机。
第二类，需要引入股权资本的企业。即企业本身的运营效率没有问题，投资回报率也较高，但由于负债率较高，导致债务融资成本过高，低谷中的抗冲击能力较弱。这类企业需要通过适当引入股权资本来降低负债率和债务融资成本，进而提升低谷抗冲击能力。
第三类，能够被整体并购的企业。企业本身的运营效率较差，投资回报率低，但资产本身还有利润空间，但在低周转和高负债下，利润空间正被财务成本迅速侵蚀。这类企业更适合被优质高效的企业并购，以提升资产周转效率和降低债务融资成本，释放资产本身的利润空间。
第四类，只能被分拆出售的企业。这些企业本身的运营效率和资产质量都很差，资产的利润空间已经被高成本的土地所吞噬，这类企业只适合进行资产层面的分拆出售，且售价相较于原始成本至少要有20%-30%的折让。
在上述四类困境企业中，第一类和第二类企业本身的运营效率没有太大问题，而是需要通过外部融资来化解企业的财务困境，其中，需要通过债务再融资来化解危机的（第一类企业）占上市地产公司总数的13%，需要通过引入股权资本来替代高额负债的（第二类企业）的占上市地产公司总数的20%，两类企业合计占到上市地产公司总数的33%，即三分之一的企业需要通过再融资来化解危机。
另有近半地产企业不仅面临财务困境，企业本身的运营效率也出现问题，投资回报率已接近或低于债务融资成本，单纯的再融资已不足以化解危机，必须通过资产或股权的转让才能释放盈利空间。这其中，资产质量较好，可以通过股权交易来释放盈利空间的第三类企业占上市地产公司总数的24%，其中约45%的企业只需要通过效率提升就可以化解危机，其余55%的企业在并购的过程中还需要多现有资本结构进行优化，以降低负债率和债务融资成本；最后，运营效率和资产资产质量都较差、只能通过有选择性的分拆资产、折价出让来缓解危机的第四类企业，占到上市地产公司总数的22%。
加之，行政力量干预开启了房地产行业新一轮大象间的游戏。由于国企改革深化和行业整合急剧加速，2016年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。例如中海并购中信、保利地产与中航地产重组等。
诚然，万科、恒大等千亿民营房企已经在白银时代的房企转轨中拔得头筹，而央企“国家队”的重组又将催生一大批地产“巨无霸”。在外在环境和内在动力共同作用之下，未来，行业洗牌会愈演愈烈。
非合规资金入房受阻
万科股权之争在临近终局之时，触发了监管层对有不合规嫌疑险资的“批判”。
自2016年12月5日以来，保监会的监管措施频出。先是停止前海人寿万能险业务，并暂停前海人寿、恒大人寿的互联网渠道保险业务，随后保监会再对两家险企派出工作组，重点检查万能险业务与资金运用等。接着，12月9日监管再度升级，恒大人寿股票委托投资业务被叫停；12月12日，保监会主席项俊波警示某些保险公司“强调千遍不如问责一次，约谈十次不如停业一次，不行还可以吊销牌照”。
对于前海人寿而言，“万能险”是宝能系举牌背后的资金“弹药库”，而保监会的通报函无疑是当头棒喝。截止到2016年11月29日，“宝能系”持有万科25.4%的股份、 恒大持有万科14.07%的股份，散户持有的万科流通股已不足15%。而最近万科股价的下跌，使得截止至2016年12月13日收盘时，恒大浮亏额度已达5.83亿元，宝能在短短两个交易日之间的浮盈业已缩水48.89亿元。
考虑到“宝能系”的持股因收购行为有一年的锁定期，恒大的持股有半年锁定期，因此万科股权事件势必将延续至2017年3月份万科董事会改选。“宝万之争因监管的介入、与深铁重组失败或将迎来结局。第一，最终的赢家或是华润，万科最终可能姓“公”；第二，在保监会的强音之下，宝能系可能会“知难而退”，主动卖出万科股票，争取做到不亏而退；抑或作为长期财务投资者人的角色参与其中。”一位宝万之争的知情人士预测。
不只是万科，一些股权分散、估值偏低的上市公司已经多次成为资本追逐的目标。据证券时报数据中心统计，在133家A股房企中，险资进入前十大股东的房企有23家，占比达到17%。
为防止被举牌，有多家上市公司试图通过对公司章程的修改，来防止遭到恶意收购。不过，上市公司修改公司章程以抵御“野蛮人”的行为存在争议。多家欲修改公司章程的公司，均接到过监管层的问询，要求做出合理性说明。
北京万思恒律师事务所律师吴刚对此表示，对于已经成为上市公司重大股东或控股股东的收购人，一是上市公司可以通过增资扩股的方式降低收购人的持股比例，使其丧失控股地位。二是可以通过修改公司章程，修改股东大会、董事会、监事会议事规则等方式，来防范由控股股东一家独大的经营风险，但此法在实践操作中难度很大。
针对在资本市场掀起诸多争议的险资举牌动作，项俊波亦透露了下一步的监管方向，即对于险资运用的监管新方案即将出台，对保险公司举牌与收购进行区分，明确两者之间的区别，并对收购行为进行严格监管。其中，特别指出险资举牌要合规合法，亦要合情合理，在举牌过程中要加强沟通，并讲究方式方法，尊重市场的意见。其中，对达到举牌标准的财务投资，保监会可能会研究增加报告，或者通过备案等方式予以规范。对于超过20%股权的收购行为，保监会将对收购资金来源进行严格管控，并研究设立保险机构收购行为的负面清单。此外，保监会还将设置投资禁区，严格限制杠杆行为。具体到股权投资，要以财务投资为主，战略投资为辅，即便是战略投资，也应当以参股为主。
“未来，经过监管收紧之后，险资在资本市场上兴风作浪的身影也将渐行渐远。”一位参会的保险公司高层指出。
险资与地产股可谓相爱相杀。在险资大规模入股房地产行业进行长期投资的同时，房企也开始逆向发力保险行业、布局金融平台，拓展多元化金融服务体系。
记者调查发现，目前，多家房企已布局保险领域，包括万达、恒大、泛海控股、泰禾集团等，它们或成为险企的重要股东，或成立自营保险公司。
例如，2016年2月初，保监会批复辽宁时代万恒将所持有的百年人寿1亿股股份转让给万达集团，万达集团累计持有9亿股股份，占百年人寿总股本的11.55%，晋升为第一大股东；融信中国旗下全资公司融信投资于2016年4月26日与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京（楼盘）旋极将成立合营公司，业务范畴将包括人身保险和再保险及保险代理；泰禾集团发布公告称，拟与其他企业联合发起设立海峡人寿保险股份公司，出资1.5亿元；方兴地产以2.73港元/股向新华人寿保险公司、新加坡GIC、美国华平投资以及新鸿基等资本界大鳄定向配售16亿股；新城控股与海红星美凯龙投资有限公司、红豆集团有限公司等共同联合发起设立国峰人寿保险股份有限公司，拟注资15亿元，且新城控股拟以自有资金出资3亿元，占其注册资本的 20%；中国泛海宣布斥资约27亿美元收购在纽交所上市的美国大型综合金融保险集团Genworth Financial的全部已发行股份，这意味着此次收购行为使中国泛海可以迅速进入美国这个全球最大的保险市场。
金控平台成造血利器
近年来，房企通过小额贷款、资管财管服务、商业保理、证券/股权私募基金、参股商业银行、第三方支付、融资租赁等金融领域的新业务，为金控平台铺路。“房地产企业可能最终会变成一个金控平台，借此去管理资产”，旭辉集团董事长林中曾说。
所谓金融控股平台，是将从事不同金融业务的公司股权整合在一起，以便从战略上统筹规划。与此同时，平台上的各金融业务单元又是相对独立的法人，分别从事不同的业务，在现有的监管条件下实现“股权集中、分业监管、混业经营”。
据了解，轻资产化、资产证券化、房地产类的互联网金融等，都是房企构建金控平台的主要方式。在资产荒的背景下，充分利用庞大的上下游产业链优势，打造金控平台，房企能够取得资产端的竞争优势。此外，在房地产调控中，当外部的融资渠道收紧时，金控平台作为房企的“造血”工具，其优势就开始显现。
由金控平台延伸出来的供应链金融，一般由核心企业自身提供，如向供应商提前付款、对分销商增加赊销等。此外，核心企业还可以作为资金的提供者，由于资信水平较高，从融资渠道获得低成本的资金。据悉，前50强房企或多或少都在从事这一业务。以万达集团旗下的万达旅业为例，万达在供应链业务当中，向酒店以及同万达形成战略合作的商户提供品牌贷、商户贷等。
实际上，自2016年以来，房企已加快打造金控平台的脚步。资料显示，绿地、恒大、万达、泰禾、泛海控股、新湖中宝、陆家嘴、阳光城等房企都有自己的金控平台。
以绿地金控为例，早在2011年4月，绿地金控成立；2014年5月，绿地金控设立贵州省绿地金融资产交易中心；2015年4月，启动“绿地地产宝”业务，发布国内首款互联网房地产金融产品；2015年6月，设立黑龙江省绿地股权金融资产交易中心；2015年10月，绿地吉客网启动；2015年12月，通过收购并增资的方式获得杭州工商信托股份有限公司19.9%的股权；2016年4月，推出绿地金融·吉客体验中心首家旗舰店；2016年9月，成立绿地（亚洲）证券。目前，绿地金控的主要业务包括股权投资、债权投资、资产管理及资本运作、互联网创新金融业务等，其在2014年、2015年的净利润分别为3.12亿元、30.04亿元。
“不过，对房企来说，发展金控平台是否有能力进一步做大规模，金控平台又能否帮助公司减轻持有物业的资金压力并通过资产证券化分享持有物业增值的收益，这些问题还没有确定的答案。硬币的另一面是风险。对房企而言，金融风险的防范和管理也是一道难题。
一家金控平台的负责人表示，未来，金控平台主要做三件事，其一是基于金融混业做更多衍生性业务；其二借助地产全产业链客户资源加速渗透，做创新金融；其三金融输血地产，加速地产业务发展。
“大型房企参股银行、保险等金融业务的最终目标就是打造金控平台。具体可以通过收购控股的金融企业，把金融牌照挂在所控股的公司里。这类金控平台规模肯定比较大、利润也比较丰厚，这也是未来地产公司尤其是行业巨头一定要谋求的布局。”上述负责人补充道。
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政策篇
调控加码，楼市盛宴已逝［2017房地产市场大预测］
土地篇
“地王”消亡［2017房地产市场大预测］
附文
房价篇
2017年房价预测:一线难降、二线不跌、环京楼市“保平安”
地产金融篇
未完待续