河南开启公租房资产证券化窗口 首单租金收益ABS案例详解
投实君按：地方政府稳增长拼了！盘活存量各出奇招，不仅要推出公租房租售并举，还要开展公租房资产证券化！政策指向就是把资产换成现金再投资！
这年头，地主家也没有余粮啊！金融民工、开发商们，你们大显身手的时候到了！快快挖掘业务机会，设计新产品吧~
河南省政府官网日前公布《河南省人民政府办公厅关于加强公共租赁住房管理的若干意见》（全文附后），《意见》提出：省级保障房投融资平台与市、县级政府本着双方自愿原则，探索通过公租房资产证券化等金融工具开展资本化运作,为省辖市、县(市、区)公租房建设提供资金支持；
政府投融资平台要充分利用公共租赁住房资产和租金、财政保障房建设补贴资金、配套商业设施收入等形成的现金流,通过向金融机构融资、积极开展资本化运作等方式多渠道筹措公共租赁住房建设资金，探索股权融资等模式。
最终目的是要达到公租房“投入—建设—运营—再投入”的循环和可持续发展。
2011年河南省就成立了省级保障性住房投融资平台公司——河南省豫资城乡投资发展有限公司，那么根据此次公布的《意见》，如果豫资公司与当地政府取得一致同意，就可以进行公租房资产证券化融资啦！不过操作的关键是公租房产权要明晰，租金收益现金流要可以精确测算，且能够独立归集运作，这样才能满足资产证券化条件。
关于产权问题，《意见》表明，公共租赁住房产权按照“谁投资、谁所有”的原则确定。政府直接投资建设(含收购)的公共租赁住房,同级政府住房保障主管部门为房屋产权登记人。政府公共租赁住房投融资平台建设的公共租赁住房,该平台为房屋产权登记人。
关于现金流问题，虽然收益权在《意见》中没有明确界定，但是如果设立专项资产管理计划，需要定期将该资产所产生的收益统一归集到计划中，用于偿付利息和本金。
其实，租金收益权资产证券化在国内早有案列。在2014年，获得雷军1亿元投资的YOU+国际青年社区与P2P公司懒投资进行合作，通过将YOU+未来获得的租金现金流，转化成固定收益项目卖给投资人的方式来募集资金。
在房地产领域，海印股份（000861SZ）此前也曾通过变现未来租金的形式完成资产证券化。海印股份信托受益权专项资产管理计划于2014年4月17日获得中国证监会批准，2014年9月19日在深交所挂牌交易，这是中国商业物业租金资产证券化的第一单，也是国内登陆深交所的第一只资产证券化产品。
海印股份的资产支持证券计划由两个链条铰合而成：关键节点分别是大业信托成立资产信托受益权信托即“大业—海印股份信托贷款单一资金信托”和中信建设证券设立资产管理计划即“海印股份专项资产管理计划”。在此资产信托受益权信托的各交易方中，委托人并不是海印股份，而是作为第三方的浦发银行。这样做的目的是海印股份可以快速从银行获得资金，而如果由信托公司直接对公众募资，则无法做到。（关注投实，回复 “海印”收看海印股份收益权资产证券化案例详解。）
早在2015年5月，河南省政府就发布了《关于推进资产证券化的指导意见》豫政〔2015〕28号。提出支持地方法人金融机构推进资产证券化。鼓励中原银行、郑州银行、洛阳银行、焦作市商业银行、平顶山银行等地方法人银行加快争取信贷资产证券化资格，争取2015年地方法人银行信贷资产证券化实现突破；同时支持省内供排水、发电、路桥、铁路、地铁、机场、保障性住房等大型企业和投融资公司选择流动性不强但可产生预期稳定现金流的资产，将供排水收费权、电费、商业物业租金等收益权及债权,通过打包、评级等手段,利用收益权资产支持计划等创新形式实现资产证券化,通过出售资产回收现金,实现重点领域再投入、再发展。（关注投实 回复资产证券化收看 《重磅！河南省政府出台推进资产证券化指导意见（全文）》）
此次河南省政府公布的《意见》具体给公租房资产证券化打开窗口，理论上来说，这将是金融机构创新的方向。
不过，公租房租金和财政补贴资金的资产证券化，具体操作还在探索中，抢食蛋糕就要比拼各家金融机构的创新能力啦！
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河南省人民政府办公厅关于加强公共租赁住房管理的若干意见
豫政办 〔2015〕138号
各市、县人民政府,省人民政府有关部门:
2011年我省大规模实施保障性安居工程以来,一大批公共租赁住房(含廉租住房)投入使用,有效解决了城镇中低收入住房困难家庭、外来务工人员和城镇新就业职工的住房问题,较好发挥了在稳增长、保态势、惠民生方面的积极作用。但随着大量公共租赁住房的建成投用,个别地方产权不明晰、后期管理不规范,以及因渠道不通导致公共租赁住房资产沉淀、资金不能回笼等问题日益突出,没有形成良性发展机制,公共租赁住房资产可持续运营能力差。为进一步加强公共租赁住房资产管理,打通公共租赁住房和商品房通道,满足不同群体对住房的多元化需求,盘活公共租赁住房资产,规范后期管理,实现建管并重和可持续运营,进一步满足城市中低收入家庭、外来务工人员和新就业职工的基本住房需求,加快实现住有所居,促进我省城镇化健康发展,经省政府同意,现提出以下意见:
一、指导思想
深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神,以解决城镇住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难为根本出发点和落脚点,坚持政府主导、企业参与、市场运作的基本思路,努力实现公共租赁住房建管并重。坚持“谁投资、谁所有”,通过明确权属,规范登记,为盘活资产奠定基础。坚持公共租赁住房的公益属性,探索市场运作新模式。通过加强公共租赁住房管理,盘活实物和价值资产,建立公共租赁住房可持续运营机制,促进我省住房保障事业及新型城镇化又好又快发展。
二、切实加强实物资产管理
(一)优化公共租赁住房供应。要进一步优化区域布局,新建项目安排以省辖市主城区为主,县级城市和产业集聚区根据实际需求合理安排。各地要认真落实《河南省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》(豫政办〔2015〕48号),积极打通商品房和保障房通道,通过收购、长期租赁等方式,筹措符合限定套型面积标准的商品住房作为公共租赁住房。公共租赁住房建设标准、程序要严格执行国家和省有关规定,推广绿色建筑,合理确定造价,不得压级压价或降低建设标准。项目竣工后要按照基本建设程序,及时进行工程决算和竣工验收。
(二)加强租赁管理。各地要实现公共租赁住房管理信息公开,完善申请受理渠道、审核准入程序,降低准入门槛,提高分配效率,方便群众申请。公共租赁住房租赁合同期限一般为3—5年,合同期满后要重新认定住房保障资格。
公共租赁住房租金标准由市、县级政府住房保障主管部门会同价格主管部门核定,报本级政府批准后实施。承租人收入低于当地规定标准的,可以依照有关规定申请租赁补贴或减免租金,具体标准由市、县级政府住房保障主管部门会同民政、财政等相关部门核定。
商品房小区配建的公共租赁住房,物业管理品质要与小区其他住房相同,费用不足部分由市、县级财政给予适当补助。
(三)强化后期维护管理。市、县级住房保障主管部门负责对本行政区域内公共租赁住房的后期管理和运营维护进行监督管理。公共租赁住房后期管理和运营维护由产权人负责,可由产权人自行管理,也可全部或部分委托社会化的运营管理机构代为管理。鼓励公共租赁住房物业管理社会化。
三、扎实推进产权管理工作
(一)明晰房屋产权。公共租赁住房产权按照“谁投资、谁所有”的原则确定。政府直接投资建设(含收购)的公共租赁住房,同级政府住房保障主管部门为房屋产权登记人。政府公共租赁住房投融资平台建设的公共租赁住房,该平台为房屋产权登记人。用工集中企业、社会投资主体经批准建设的公共租赁住房,项目建设单位为房屋产权登记人。政府与企业共建以及经批准的不同投资主体合作建设的公共租赁住房,按照共建(合作建设)协议约定确定其房屋产权。
公共租赁住房建设项目配建的商业用房和商品住房建设用地符合单独供地条件的,要采取挂牌出让等方式供应;不具备单独供地条件的,要按市场价格补缴土地出让金,采取协议出让方式取得建设用地使用权。配建的商业用房和商品住房,办理出让手续并补缴土地出让金后可办理普通商品房产权登记。
(二)规范产权登记。项目竣工后,要按照不动产登记有关规定及时办理房屋所有权登记,并注明“公共租赁住房”。利用统贷统还模式融资建设的公共租赁住房,在办理产权登记时一并办理抵押登记。政府直接投资建设的公共租赁住房完成不动产登记后,住房保障主管部门要将公共租赁住房建设资金来源、资产形成情况及时报同级财政部门备案。
四、提高融资能力
(一)加强公共租赁住房资本化运作。在确保资产安全、封闭运作、专业化管理的前提下,鼓励具备条件的市、县级政府,将通过直接投资、委托代建、收购等方式取得的公共租赁住房资产,以及公共租赁住房项目配建形成的政府拥有产权的商品住房、商业用房、物业设施及附着物等,直接或以股权的方式注入到政府投融资平台或其他国有投融资平台,扩大投融资平台资产规模,提高融资能力。
(二)积极发挥省级保障房投融资平台的引领作用。省级保障房投融资平台要充分发挥自身优势,积极探索利用保障房资产融资新模式,为省辖市、县(市、区)开展资本化运作积累经验。省级保障房投融资平台与市、县级政府本着双方自愿原则,探索通过公租房资产证券化等金融工具开展资本化运作,为省辖市、县(市、区)公租房建设提供资金支持。
(三)积极探索股权融资等模式。政府投融资平台要充分利用公共租赁住房资产和租金、财政保障房建设补贴资金、配套商业设施收入等形成的现金流,通过向金融机构融资、积极开展资本化运作等方式多渠道筹措公共租赁住房建设资金,逐步建立“投入—建设—运营—再投入”的良性循环和可持续发展机制。
(四)实行市场化运营和专业化管理。政府投融资平台要对其所有的公共租赁住房实行市场化运营和专业化管理,按政府批准公布的标准收取租金,按规定接受有关部门的监管。
各级政府要加强对政府投融资平台所有的公共租赁住房资产管理情况、运营情况、收支情况、财政补贴资金使用情况的监管。
五、积极盘活资产
(一)探索租售并举。公共租赁住房要首先满足符合住房保障条件的城镇中等偏下收入家庭、新就业职工、外来务工人员的承租需求。省辖市、县(市)政府可根据本地保障房数量,结合住房保障总需求,对政府拥有产权的公共租赁住房,探索实行先租后售、租售并举。用于出售的公共租赁住房原则上不超过当地公共租房规划建设总套数的30%。
用工集中企业、社会投资主体经批准建设的公共租赁住房,可整体转让,但不得改变公共租赁住房性质和用途,不得分割出售。
省辖市、县(市)实行租售并举期间,不得新增公共租赁住房建设计划。新增的公共租赁住房需求从腾退的公共租赁住房中安排解决,也可通过发放租赁补贴、购买或长期租赁存量商品房作为公租房予以解决。公共租赁住房租售管理的具体办法由市、县级政府制定,报上级住房保障主管部门备案。
公共租赁住房承租对象租住一定年限(一般为3—5年)后,仍符合住房保障条件的,可选择申请购买所租住公共租赁住房全部或部分产权,也可继续承租;不符合住房保障条件的要予以腾退,不得申请购买所租住公共租赁住房。
公共租赁住房项目配建的商业用房、商品住房,由产权人按照有关政策规定面向社会公开出售或出租。
(二)加强出售管理。公共租赁住房出售价格参照周边同地段、同品质普通商品住房销售价格或按照评估价格确定,市、县级政府可综合考虑当地经济社会发展水平和保障对象的承受能力,给予一定优惠,具体销售价格由住房保障主管部门会同价格主管部门核定并报当地政府批准后向社会公布,不得在标示价格之外收取未标明的费用。
保障对象购买的公共租赁住房,按相关规定和程序办理不动产登记的,需补缴的土地出让金由原产权人从出售收入中列支缴存。
廉租住房、公共租赁住房并轨运行前按照廉租住房立项建设并实行租售并举的,其产权处置与管理仍按原规定及合同约定执行。
(三)加强租售收入管理。政府拥有产权的公共租赁住房,其配建的商业用房和商品住房等租售收入、公共租赁住房租售收入要缴入国库,实行收支两条线管理,按规定用于偿还公共租赁住房建设贷款、公共租赁住房维护及管理部门必要的人员和工作经费开支。公共租赁住房产权登记在政府投融资平台的,要设立公共租赁住房租售收入专户,接受同级财政、审计部门监督,专户资金只能用于保障性安居工程建设、运营、管理以及偿还建设贷款资金。
各地要结合实际,根据本意见制定具体实施细则,认真贯彻执行。
河南省人民政府办公厅
2015年10月22日
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