流浪北三县

流浪也是一种弯道超车。

文|樊睿昕

编辑|李惠聪

宇宙中有一种最小的星系叫“椭圆矮星系”，用来形容廊坊北三县真是再合适不过了。

这种“椭圆矮星系”流浪在各大星系之间，因为太过迷你，动不动就被近处的大星系们拖拽拉扯，一不小心还会被吃掉，像极了几十年间不断被北京、天津、河北推来搡去的北三县，在京津冀大格局里至今没有一个明确的轨道。

1949年到现在，北三县这片又大又平的土地先后被划归为通县专区、唐山专区、天津专区、天津地区、廊坊地区和廊坊市，成了建国后行政区划变更最频繁的地区。与此同时，北三县与北京的绯闻也是不曾间断——尽管北京始终不肯承认两人的关系。

不过如今，屡屡遭弃的北三县终于找到了自己的人生方向，一路以光速向北京副中心飞奔而去，意欲在这个新生的大星系中占据一席之地。

△一般说来，国内飞地都是以村、乡、镇居多，而北三县这个飞地覆盖了三个县，面积多达1277平方公里，堪称是中国飞地中的巨无霸，大到让中国地图上“河北省”标注都出现了两次

北三县“找爸爸”

其实从上世纪60年代开始，民间便一直流传着北三县要划归北京的传闻，但最后都被证实为谣言，普遍说法是因为北三县地区没有可被北京利用的资源。从历史上看，这个原因还真成立。

北三县包含三大版块——三河市、香河县，以及大厂回族自治县。其中三河县和香河县从建国前就存在，而由三河、香河两县的部分乡镇共同组建成的大厂回族自治县则诞生于1955年。

1949年建国后，北三县还属河北省通县专区。一京二卫三通州，当时的通县专区地位仅次于北京市和天津市，而通县、顺义、密云、怀柔、昌平、大等13县以及通县镇也都还在河北管辖范围内。

1958年，大跃进开始了，除了政治上的铺天盖地，京津冀格局也是翻天覆地。当年，河北省通县专区撤销，同时北京市开始了建国后规模最大的一次扩界。先是紧挨北京的昌平、顺义、大兴、通县、房山被划入了北京市，成为现在六环边的第一圈卫星城；随后怀柔、密云、平谷、延庆也每人带着一个巨大的水库，投入了北京的怀抱。也是这一年，天津成了河北省省会，而悲催的北三县先是划归到河北省唐山专区，后来竟被撤销县治，被分别并入宝坻和蓟县。直到四年后，北三县的县治才恢复，并再次转由天津专区管辖。

1967年，天津恢复为直辖市，原天津专区机关迁入廊坊镇，天津专区改称廊坊地区，后原址设置廊坊市。到1973年，随着城市大规模扩界，天津也水资源告急。为了得到于桥水库，天津又向河北省要走了蓟县。这蓟县是连接北三县和河北省的唯一地区，一旦划归天津，北三县和河北省也被彻底隔开，从而就形成了现在所看到的廊坊北三县飞地。

至此，城市扩界够不着、水资源又相对羸弱的北三县最终没能划归京津，而是被留在了河北行政区划内。甚至还有传闻说，河北曾想把北三县连带其他几个贫困县一起送给北京，但北京考虑到扶贫成本没有接收。

那时的北三县是真穷啊。三河县当时被叫做“老妈子县”，因为潮白河一泛滥，就有大批三河的女人被逼着到北京做女佣或者当奶妈。还有一句“有女不嫁西郎侉”的俗语，说的正是穷上加穷的香河县了。大厂回族自治县更不用说，从一诞生就是国家级特困县。

然而谁也没想到，就这样一个当初被京津冀集体放弃、几乎一无所有的北三县，几十年后区域的税收水平居然突破国家标准，成了河北省境内数一数二的“经济特区”，也成了北京再也离不开的“后花园”。

飞地的“双重人格”

一直没能找到“爸爸”的北三县，在多年的流浪当中并没有自暴自弃，反而抓住地理位置优越这个优势迅速成长，还孕育出了燕郊经济技术开发区这颗超新星。

聊北三县，三句离不开燕郊。

从天安门驱车向东，在京秦高速的迎宾路出口盘下来，迷一样的燕郊映入眼帘。林立的高层住宅沿着双向八车道的高速路一字排开。建筑的身后，还是大片大片的处女地。燕郊的楼盘现在差不多都要盖到三十层高，不一样的项目，却是一样的高耸密集，一样的ARTDECO风格。

但当车行至产业新城附近时，道路两旁又渐渐展现出整洁而现代化的德国工业小镇风貌，新经济腾飞的感觉十足。

十余年来，燕郊一方面以发展高新技术闻名，一座又一座产业园拔地而起；另一方面却又聚集起越来越多和高新技术无关的外来人口。

燕郊的产业定位究竟是什么，谁也说不清。在燕郊，同时存在着两个经济体系。前者是被当地政府努力打造和宣传的“高新产业聚集地”；后者是包罗万象、以炒楼为主的“燕郊赚钱经济学”。

燕郊高新区管委会公开资料显示，到目前为止高新区已吸引美、德、法、日、韩及港澳台等30多个国家和地区的700余个项目，投资总规模500多亿元，产业格局包括以电子信息、新能源、新型材料为主的现代制造业，和以现代物流、医疗健康、旅游休闲、文化创意为主的现代服务业。

而现实生活中，房地产、服装、建材、传销才是人们对燕郊普遍的产业印象。

站在燕郊街头，来来往往多是豪车。燕郊人是出了名的什么赚钱干什么，他们从四面八方聚集而来，对钱很有感觉。一个典型的代表人物，就是燕郊首富李福成。他早年靠养牛发家，之后成立了福成集团，坐地拿地大搞房地产，现在又乘上老龄化的时代专列，转身投资殡葬业经营陵园。

特殊的地理位置决定了燕郊自由的经济环境，而这种环境又吸引了更多的新燕郊人到此掘金或安家。大量涌入的外来人口让当地的房地产市场蓬勃起来，尤其近几年，与北京的交通一体化开始吸引大量新燕郊人——北京工薪族——到此买房。截至2018年，燕郊上班族已经超过30万人，他们每天的通勤时间长达4个小时。到目前，燕郊总人口已经超过了120万人，支撑着当地的楼市大而不倒。

△近三年燕郊新房住宅均价统计。尽管遭遇全域限购，燕郊的房价却依然保持稳中有升的态势

房子聚集了人，也聚集了钱。2009年，正值房地产开发高峰期，燕郊所在的三河市当年的财政收入因此超过17亿元。在房地产的助推下，燕郊抓住窗口期，在2010年申请了国家级经济技术开发区，成功晋级。拿到了这张新名片，加上从楼市赚到的钱，燕郊再将资源投入当地高新产业建设，让区域继续升级。

事实上，燕郊的发展路径普适于北三县小星系内的任何地方。香河，国际家具之都，亿万家具城40多座，是3000多品牌家具集结地。大厂，供应着北京百分之七十的牛羊肉，肥得流油。自由的经商环境和巨大的商机吸引外来人口涌入北三县，使得楼市水涨船高，当地再用税收反哺当地高新产业发展，机器人小镇、欧洲之窗等纷纷诞生。

如今，北三县的经济实力和产业前景已经让北京和河北都对它欲罢不能。据统计，2017年北三县GDP总量共计888.4亿元（其中三河547.5亿元；大厂103.5亿元；香河237.4亿元）。

除了经济环境，放在今天的城市化背景下看，北三县的自然环境其实相当出众。这里纵贯着京杭大运河、潮白河两条大型河流，森林覆盖率超过35%，水资源丰富，绿树成荫，空气清新。2017年，大厂回族自治县还被住建部正式命名为国家园林县城，昔日的弃儿成了今天的风水宝地。

然而北三县的流浪之旅并未就此结束，它这种奇特的发展路径也有其弊病。由于楼市过于发达，北三县一边被北京的外溢人口侵占着空间，一边又被各路土豪产业拖住高新产业的步伐。没有一个发展重心，北三县依然难以找到属于自己的轨道。

就在此时，北京副中心规划重磅出世，大器晚成的北三县终于等来了自己的归宿。2019年，随着位于通州的北京城市副中心正式启用，北三县与北京的产业开始加速对接、交通一体化也加速发展。

就在2019年2月，北京市与廊坊北三县项目推介洽谈会上，现场签约重点产业项目就有52个，投资额超过300亿元。北三县用实力让北京主动与自己对话，双方即将在产业发展、民生保障等多方面相互融合，共同成长。

了解了北三县的前世今生，我们更能认识到机遇是何等的来之不易。尽管北三县想要成为副中心星系里合格的一份子，仍然有很长的路要走，但它长达几十年的流浪生涯终于要结束了。

微信名：地产杂志

微信ID：dichanzazhi

《地产》杂志，中国房地产首席专业期刊。《地产》杂志官方微信，权威业内新闻发布平台，名家供稿、大行视点、引领趋势。给你独一无二的阅读体验。不一样的房地产新闻，尽在《地产》官微。

想了解更多？

赶紧扫码关注我们

地产杂志新媒体爆料请加微信↓↓↓↓

lihuicong2005；linzhiyuan358234；frx91573127