关注|中央为何此时又提房地产?新一轮更强救市政策将出台

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11月10日,在中央财经领导小组会议上,习近平指出目前中国经济面临的四大核心问题,分别是:产能过剩、企业负担、房地产和股市。在谈及房地产时,罕见提及“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”习关于房地产的表述,很快被各大媒体转载,并形成近几天财经最热门的话题。而在11月11日的国务院常务会议上,国务院总理李克强也强调要“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”,12日,国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时,再次强调“化解房地产库存”的问题。在中国经济持续下滑的今天,房地产以和过去不一样的基调再次引发了国人的关注。


大家都在问:高层为什么要在这时候突然再次高调提及房地产?

熟悉中国公共政策语系的知道,重大会议通稿中提及的问题,绝非随便说说而已,在大多情况下都强烈预示着下一步改革政策的走向。因此,这次中央财经领导小组和国务院常务会高调强调房地产,要么意味着房地产面临严重的问题,要么房地产又会成为拯救中国经济的白马王子。


其实,如果对近年来中国宏观经济一直关注,并对中国房地产在中国宏观经济中难以替代的地位有了解的人,对于高层这个时候重提房地产一点都不奇怪。


对于中国经济,笔者在很多场合多次强调两句话:第一,投资是中国经济的风向标,投资下滑,中国经济一定下滑;第二,房地产是中国经济的晴雨表,房地产出问题,中国经济难以独善其身。看中国经济,其实只要看固定资产投资和房地产的表现,基本就能看个大体。在这里,本人并非要炫耀自己的预断,而只是想说明问题。


房地产作为中国经济的晴雨表,可以说是本轮中国经济下滑的主要原因。


以固定资产投资为例,在经历过去30多年年均26%的增长之后,今年中国的固定资产投资增速前10月已经掉到10.2%,全年很可能跌破两位数,而导致固定资产投资下滑的主要原因,一是制造业投资的下滑,一是房地产投资的下滑。


房地产投资的增速到了10月份,暴跌至2%的增速,已经连续21个月下滑。1-10月份,房屋新开工面积下降13.9%,房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%,降幅与1-9月份持平;土地成交价款5794亿元,下降25.2%,降幅收窄2.3个百分点。到10月末,商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,创历史新高。这意味着,在房地产销售数据回暖的同时,房地产投资仍然低迷,这其中的原因,就是房地产的库存。


因此,这次中央财经领导小组会议提及房地产时,特别强调化解房地产库存,可谓抓住了中国房地产问题的本质。回顾以前中国的房地产调控政策,从过去最早的“抑制房价过快上涨”,到后来的“增加有效供给”,到今天的“化解库存”,说明了什么。说明了中国房地产已经迎来了惊天的转折点:住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。在中国住房进入过剩阶段之后,房地产作为中国经济最重要拉动力的好日子基本已经结束,房地产已经从中国经济增长的引擎成为中国经济的拖累。


在住房短缺的情况下,无论如何抑制房价,房价都会上涨,而在住房过剩的情况下,价格和投资的阴跌则会成为行业的常态。高层在这个时候提出“化解库存”,绝非让房地产回到以前的癫狂状态,而是通过化解房地产的最大问题,避免中国经济下滑。在房地产投资对中国经济依然影响很大的情况下,房地产的稳定是宏观经济稳定的前提。


笔者认为,高层释放出“化解库存”的信号再清晰不过的预示着,新一轮更强的救市政策随即就会出台,这些政策的可能选项包括:首套和二套房的首付回到20%;公积金贷款的门槛和标准调整,印花税和营业税降低,以及各地出台相应的买房补贴政策。在政策的刺激下,是否需要买房,房价会不会上涨?答案也是很显然的:一线城市、重点城市等20%的城市,在政策的刺激下,房价的上涨仍然是大概率事件;而三四线城市,房价大涨和大跌的可能都不大,能够维持稳定,则居住型需求者完全可以出手买房。至于买房投资者,在三四线城市的风险仍然较大。


最后需要提醒的是,不管如何刺激,中国房地产的好日子已经结束这是不争的事实,不要期待房地产仍然会和过去一样拉动中国经济狂飙猛进。


来源:马光远(微信公众号:光远看经济)

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