2019年大预测：盘一盘房地产行业大气候

行业降级，企业升级，对于区域城市的研判可能是房企未来5到10年最重要的事情。

樊睿昕/文

李惠聪/编辑

2019年，中国房地产被打回原形。

跟往年不同，房地产在国民经济中的角色在调整，行业首度被放在民生里提出——其含义本身已经很清楚了：不要让房地产成为调节经济增速的一个抓手，要恢复它变成正常的一个行业，这要求企业在2019年要回归核心继续成长。

这一轮变化来自于宏观层面决策，中央提出房地产这个行业不应该成为经济一个所谓的驱动力。但是在整体经济下行的背景下，又要保持它的平稳：稳投资、稳房价、稳预期。

总而言之，过去房地产是GDP的助推器，但当下更多是稳定器。

行业震荡下的风险识别

去年以来，楼市再次处在下行区间，但现在房地产早已今非昔比。

萧瑟秋风今又是，却换了人间。

回顾过去几年，我们发现国家宏观决策下，楼市资金有一个流动规律：2015年救市去库存，一线房价大涨；随后压一线，资金运往二线；接下来压二线，资金运往三四线，三四线房价大涨；目前，三四线大涨后被压住，引到其它三四线和县城。

据亿翰智库董事长陈啸天分析，在这个过程中，国家给房地产设置了一定范围，让其在中间窄幅震荡，只要求房地产每年做一定贡献，解决一定交易带动一定财政和GDP即可。这个贡献2015年来自于来一线，2016年来自二线，2017年来自三四线，2018年来自其他三四线与县城，所以尽管主流城市很惨，但不影响房地产在去年仍创历史新高。

这是一个轮动的过程，国家不在乎一线或者几线城市最好，而是要全力保持箱体震荡，既不能跌穿，也不能太往上冒，维持一定量才可以。

尽管行业基本面在政策的庇护下得以保障，但当下行业仍然面临三个风险。首先现在外部环境不太好，全球的经济又到了一个不太好的状态，外需又出现了中美贸易摩擦。中国经济动力不足，为楼市上行制造了阻力。

第二个风险，对比2015年2016年提出去库存、去产能的政策，2019年最重要的问题是“稳就业”。按照目前状况来看，总体状况不是特别理想，除房地产新开工之外，没有好的数据，整体经济没有一个特别好的抓手，唯一的抓手其实还是基建，此外制造业稍微好一点。而且有一个风险存在，就是居民加杠杆，所以第一个“稳”是稳就业。因此一定要把就业摁住，不能让就业出现问题，然后外部尽量能安稳住，从而稳定楼市。

宏观环境不好，这让中央对房地产的态度是“又爱又恨”。首先“房住不炒”这个大红线是不会松动动摇的，但最近中央经济工作会议强调一点“因城施策”，房地产只可能在“因城施策”的政策下适度放松，其实就是不允许出现大的下降。因为在其他抓手不够强的情况下，是不允许房地产实现大的逆转的，但这很可能是一个缓慢过程，需要做好长期应对心理准备。

第三个风险，经济偏弱的背景下融资环境发生分化，对于部分公司融资成本会高企，而“融资难”更是各阶房企共同面临的问题。首先我们要明白，融资渠道问题不是放松货币政策能够解决的，因为有几个环节是央行管不了的：第一，银行的激励机制问题，这是监管部门来管，不归央行；第二，渠道的问题央行管不了；第三，融资主体的抑制也管不了。所以目前产生一个问题，央行越使劲，国企央企融资利率越往下走，但风险资产、信用债大家还是不敢碰。

但2019年企业融资渠道并不会更收紧。融资渠道松动一定是经济下行倒逼出来的，而2019年一季度就是非常敏感的一个点，融资渠道的放松已经就差临门一脚。在这个位置上，经济下行的压力已经到了一个比较微妙的位置，基建和财政力量不足，这个时候可能又会想到房地产，整个融资渠道有可能会松一松。

这个时候其实应该重新审视监管政策，在经济下行的时候如果还要出太强力的政策肯定是不合时宜，2019年适度松一点点是有可能的。但怎么松呢？像2015年发债，新老发债接续是不太有可能的，最可能的还是从非标层面开始，结构化产品层面有可能放松一点，也许在两会左右就可以见到。

就企业识别风险来说，不同房企面临不同的风险。大的房企面临系统风险，即战略层面的一系列问题；中型房企，更多的是经营性风险，主要是如何把有限的资源效率价值最大化；对于小房企而言，更多的是资源性风险。必须注意的是，当下我们国家正在转型，而且转型的决心非常大。资源开始转向实体产业，所以小房企会越来越难。

房企面对这三个风险还想自身有所发展，就必须要看明白该如何应对。在这方面一些企业在2018年做的不错，企业成长显著，比如祥生增长73%，中梁增长83%，新力增长117%。

2019的政策风将往哪个方向吹？

2019年不存在太大政策风险，甚至宏观政策会比2018年更为积极。本轮周期调控的主脉络最猛的一段时间，其实就是2017年和2018年7月份以后，这两个时间点实际上政策最猛。到目前基本上政策已经比较友好了，有的地方可能放松，也会出现一些反复，但2019年政策肯定整体是缓和的。

具体到限贷和限购政策何时才能放松的问题，东方证券地产行业首席分析师竺劲认为，这将会是一个渐进的过程，不会马上一次性都放出来，全部取消更是不可能的。包括之前天津的人才政策，后来也有收回或者说放缓的迹象。这种放松节奏本质上还是希望在房地产调控需求采用滴灌，而不是采用大水漫灌的模式。

2019年经济和房地产行业，都可能更像从2011年到2012年转换点时的情况。回顾2012年，首先是降了两次息。当时2011年的上半年还是过热的，2011年下半年收紧以后，股市和楼市都出现了比较明显的下跌。2012年降息是阶段性的，是以稳增长和稳预期稳价格作为主要的政策目标，而不是以刺激经济作为主要的政策目标。2019年和2011年的三四季度到2012年的上半年是比较接近的状态。如果经历过的人会有一些记忆，当时也有很多关于区域政策的出台。从周期来说，市场整体还是会有重复的过程。

据此可以明确知道2019年中国可能经济将略有下行，但更重大的问题是2019年资产价格下行的趋势会比较明显。所以压力是在于需要稳定资产价格，资产价格在中央的表述当中就叫稳预期。这在六稳当中稳预期其实是很重要的一点，实际上提到了未来很有可能是以稳资产价格作为我们经济体主要考量的一个目标。

所以我们认为2019年将是宽财政和中心货币组合，不排除降息的情况，这对于行业来说整体是比较利好的因素。但楼市整体还是进入了收缩周期。

2018年销售在2017年的水平上几乎是一样或者略有增长，而2019年销售面积则肯定是要缩量，成交量会有进一步缩小。因为大家都是在做风险较低的行为，此时可能有更强的刚性需求进来，但肯定不是投机性需求。大家知道，如果没有所谓的投资投机性需求，房地产实际上很难有大的行情。而从2018年6月份开始，全国已经完全进入了一个没有投机的市场。

为了稳预期，价格会维持在一定的位置，这让最终呈现出的价格很有可能是不合理的。这又会导致两个现象，一个是会出现量缩价稳或者量缩价微跌的市场情况，第二个是会有更多的资金和需求，向风险更低价格更高的能级的城市去涌入。

在这个角度上，我们也看到不同地方市场有不同的状况，波动性非常大。以前二三四线城市是一样的，一线稍有不同，现在是一二三四线全都不同。如果从销售面积转负作为楼市进入收缩期的判断，实际上2017年第四季度开始，一线城市已经完全是熊市了，而二线和三四线还是夏天到秋天的过程。

尽管一线城市的价格有可能没有完全见底，但成交量已经见底。而在二三四线城市，成交量可能刚刚开始萎缩，2018年三季度成交环比数据显示了这个趋势。所以从全国来看，楼市已经从全国一盘棋向更明确的城市分化走，落实在政策上，则表现为目前所谓的因城施策。从前比如国N条之类的政策，都是整体一刀切，但这一波城市发生轮动以后，城市本身的调控也有自身的需求。可以说目前因城施策的政策实际上是最理性的选择。

因此现在政策五花八门非常多，但实际上是合理的。从这个角度来看，我们更需要去思考一个问题：开发商进入一个城市，也应该是“因城施策”，而不是“一刀切”。开发商要考虑城市深耕的情况，拿地的成本，这个城市的发展趋势等等更加复杂的问题，比如现在很多所谓的一体化，粤港澳大湾区，京津冀一体化，长三角一体化，对这个区域背后隐含着什么样的影响等等，对于区域城市的研判可能是未来5到10年最重要的事情。

数据来源：亿翰智库

行业降维，企业升维

在中国经济结构调整中，房地产行业被放在了相较以往更为次要的位置，但这却对想“活下去”的房企提出了非常多的升级要求。

首先2019年，企业必须有非常清晰的辨识度。所有的资源集成到一个体系，我们称之为企业的语言体系和核心。此外，对于每个企业来说，要去找自己的核心，首先要有一个基本点，基本点可以形成一条主线，再衍生很多支线，最终形成网状。围绕体系运作，明确自己的核心。具体的操作并没有标准答案，不过我们看到行业里面已经有企业做出来了。

其次，这一轮变化是发生在全国各个区域，这就要求必须以企业思维去考虑区域发展。大家可以看到，碧桂园在广东一年干了1700亿，在江苏一年干了900多亿，华夏幸福在河北干了900多亿，滨江在浙江已经干到800多亿，一家企业在一个省的产值已经比多家企业加在一起都大。如果还是区域的逻辑，企业未来发展肯定受限，必须是企业思维，即人、地、钱在区域形成一个闭环，形成一个模式。

数据来源：亿翰智库

第三，对房地产的城市市场要有清晰的判断和布局。从城市布局的角度来看，对未来城市发展可能的判断是目前比较重要的一个事，直接影响开发企业未来的机会大小，大的战略比小的项目更重要。为什么说好的城市社区值得特别去关注，而且这是未来5到10年最重要的事情？因为城市化进入了第二个阶段。

城市化第二个阶段是什么？就是城镇化率从50%到70%。这个过程当中最明显的表现是什么？那就是城市会变得越来越大。在这个过程当中，二线城市、一线周围的卫星城，强三线城市必然是受益的。他们存在城市的扩容，也就是人口的扩容。所以有户籍政策的经济实力强的资源多的城市，未来就会很厉害。这些城市是真正有可能长期发展的房地产市场，本质上是这样一个情况。

从区域选择上，比较大的一个趋势是华北区域发展迎来“南望之年”。历史上，徐州这些地方的发展，都是因为上海先起来，带动了江苏、安徽及其他长三角区域的发展。而2019年开始，发展力开始往北辐射，北面的市场因子压缩到环渤海，建议高度关注黄河经济带。之前环渤海是半封闭状态，房价没有过度透支，发展机会较大，现在要开始战略关注。

再从与资本市场对接的角度来理解，开发企业需要做一些内力的修炼提升。从全行业角度，未来肯定是过苦日子为主，就是房价难有大涨，未来从ROE角度来看，房企唯一能够提升的只有利润率，因此要聚焦利润率。在这样的背景下，成本端的、供给端的、运营端的因素就变得更加重要。因此从资本投资的角度来看，就会更青睐那些的确能够提升自身，苦练内功，管理得力的开发企业。

这包括两方面内容，一方面是拿地，就是资源的问题，能不能以更低的成本去拿地，当然是跟价格配合。第二个问题是能否有好的机制和好的职业经理人，把企业运营到比较好的位置，能够把不应该有的成本砍掉，提升利润率。

我们看到，2019年开始，房地产行业全面进入了一个运营为王的时代。

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