楼市已度过最冷清时刻，但离涨价还有点远︱房产周周评

刘德科老师新开的视频节目《德科地产频道live》，在890新商学App上线了。每个工作日，他都会在视频中讲解楼市的最新动向。小巴摘取了部分视频内容，以文字的形式在下方呈现。

11月70城房价变动情况

12月16日，国家统计局发布11月70个大中城市房价数据，以及1—11月全国房地产投资和销售相关数据。（腾讯网）

｜DK点评｜我们跟过去一样，很喜欢数一数这70个城市里面，二手房价格下降的城市有多少个。认真数了一下，有33个城市的二手房价格是环比下跌的。

10月份有多少个城市下跌？70个城市里面35个，刚好是一半。这个月二手房价格下跌的城市数量变少了，是不是意味着行情最冷清的时间节点已经过去了呢？不急于下判断，我们再看一系列的数据。 在这里面，深圳的二手房价格涨得最多，环比涨了1.4%，这是全国领涨。 深圳领涨，大家就会想到上一轮，就是2015年甚至2014年底，深圳房价首先觉醒，那一轮去库存，深圳的房价是领涨全国的。深圳涨完了以后，才是上海北京，然后是二线城市四小龙南京合肥厦门苏州等等。 那深圳会不会重新成为一个房价发动机？深圳在科技创新、经济发展方面仍然是强劲的发动机，但在房价上涨上，它不再有那么大的动能。 这不是深圳的问题，全国现在处在重度调控的状况下，除非再来一次像四五年前的那种全国楼市去库存的宏观政策，深圳才有可能再次成为超级发动机。那种超级刺激政策不太可能在短期内出现，所以深圳也成为不了有澎湃动力的房价发动机。

1—11 月全国房地产销售数据

1—11月份，商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1—10月份加快0.1个百分点。商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平。（国家统计局）

｜DK点评｜ 这是1—11月份的数据，12月份结束后，全国商品房的销售额肯定会突破15万亿。 这个话题也是老生常谈了，现在只剩下十几天了，已成定局，我们说它会突破没有意义——肯定突破的嘛。 我们要判断的是未来10年，商品房销售的规模会不会萎缩。在我们的研究报告和研究成果里，未来10年，中国每一年的商品房销售额都会维持在15万亿及以上。或者可以这样讲：未来10年商品房销售额会在15万亿—25万亿之间缓慢地上扬。 千万不要认为15万亿是顶点，15万亿是新阶段的一个起点。很多人说开发规模越来越萎缩了。行情不好的时候，很容易得出这个观点，但是我们要用宏观数据来分析这些问题。 为什么要讲这个问题？因为我们对于房地产还有多少年的黄金时期，要有清晰的判断。 房地产至少还 有10—20年 的黄金时期， 过完了黄金时期，接下来会进入白银时期，再接下来才可能进入到伦敦纽约那种断断续续的开发。 房地产这个行业永远都不会消失，只不过我们要抓住它爆发期的红利，未来的10—20年都仍然是爆发期。 我们借这个数据稍微展开聊一下，用全国开发投资数据，把每个月的销售额和每个月的平均单价换算出来。这些数据国家统计局都不会直接公布，但是我们可以自己算出来。 11月份的销售金额比起10月份是上涨的，销售面积也是上涨的，销售单价也是上涨的。所以如果我们仅仅用11月份和10月份来对比，这是量升价涨。
二手房价格下跌的城市数量在变少，一手商品房的销售金额、销售面积、平均单价全部都在上升。从这些维度来看，最冷淡的行情大概已经过去了。不是说接下来会马上火爆，那不太可能，但是接下来会是缓缓爬升的一个阶段。这当然受益于整个10月份、11月份的宏观资金面的放松。 哪怕放在全年的角度来看，11月份的销售金额、销售规模也并不低，销售金额约1.46万亿，在全年可以排第三，只比6月份和9月份低点，6月份有1.89万亿，9月份有1.61万亿；销售面积也不是最低，只比3月份、6月份、9月份低。
西安发布意见稿

12月13日，西安市住建局就《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》和《西安市商品房预售资金监管协议书（征求意见稿）》发出通知，公开征求社会各界意见建议。（三秦都市报）

｜DK点评｜这个政策对我们房地产行业内的人来讲，是一个非常非常小的新闻，但如果放到公众或者是房地产行业以外来看，好像每一个新闻都是大新闻。比如一些媒体在说，有这个政策真好，市场更加透明了，买房人住上好房，不再是奢望。他们觉得，有这样一个政策，我们的楼市环境就能变天。

还有一些人看起来更加专业，评价说这是开发商的紧箍咒。他们说开发商或将放弃重资产；另外，长效机制正在逐步成型。
就这么一个政策，开发商就能够放弃重资产？就这么一个政策，长效机制就能成型？ 每个房地产行业的人都知道，住建部在十几年前就已经要求全国各个地方实施“预售资金监管”。西安也在实施，这个征求意见稿只是让此前的预售资金监管更严格一点，不是一个新鲜的、重磅的措施，它只是为房地产的规范建设又添了一小块砖，加了一小片瓦。就这种状态。所以，不要对每一个政策都一惊一乍。 广州南沙放松人才购房限制

继佛山后，12月13日，广州南沙区也出台新政放松学历购房限制，其中在南沙区工作、学习的本科及以上学历人才，在该区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制。（新京报）

｜DK点评｜ 南沙的新闻放在往常好像也是一个大新闻，南沙放松了本科学历及以上人才的购房限制： 现在只要你是大学本科学历，跑到南沙去买住宅不用限购； 当然，也只能跟当地人一样最多买两套。 就是不用把户口迁过去了，现在你我都可以去买了。 从地理上来讲，它是粤港澳大湾区的地理中心点。现在不限购了，我们过去买一套放在那里，也挺好的嘛。 当然，你不要去计较说，现在南沙楼市行情很惨淡，我现在买会不会亏。有可能亏的。 但是如果我们把这套房子放8年，8年后你回首一看，会庆幸自己当年趁它放开限购的时候，在粤港澳大湾区的地理中心点买了一套房子。
这是我们对南沙的看法，至于它会不会刺激楼市，会不会带动其他城市放松楼市调控，这些东西都太宏观了，跟我们没有直接关系。我们现在要思考的是，如果我们恰好对南沙有点感情，恰好有投资欲望，恰好我们手上有点钱，那就跑去南沙买套房子扔在那里。 点击下图▼收看更多LIVE