划重点：符合条件。
文 | 陈娅希
让朋友圈及各路媒体高潮迭起的『租购同权』，一下让人看到了希望——让居民望『房』兴叹、怨声载道的高房价有解了，天价学区房有解了。
然而仔细看，广州市人民政府的官方网站贴出的《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，还有其他内容：
1、赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权；
2、加大住房公积金对租赁住房的支持力度；
3、保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利；
4、落实税收优惠；
5、保障承租人健康安全居住；6、保护承租人的稳定居住权；7、逐步加大货币化住房保障政策的实施力度；
8、增加租赁住房用地有效供应；
9、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房；
10、允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租；
11、扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济；12、发展“城中村”现代租赁服务业；13、发展既有建筑现代服务业；14、成立广州住房租赁发展投资有限公司；15、建立健全房屋租赁信息服务平台；16、充分发挥行业协会作用。
以上16条意见就是该《通知》的全部内容。可以概括为一条实质性内容即政府鼓励住房租赁市场的发展。
然而重点仍然是四个字:符合条件。
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政策新解读
没有广州户口入读名校？没门
赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益的前提是，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的。
你想享受租售同权？别高兴得太早。
首先，你得有广州户口，同时没有自己的住房。这样的门槛限制下，能真正享受到租售同权的人只有一部分，例如刚毕业不久的土生土长广州人、引进来的高端人才等。而恰好这些人因为有家庭支持或自身收入较高，本身就具备一定的购房能力。
再说，本身广州的名校学位已经供不应求，周边的需求都不一定能完全满足。要想真正放开学位跟户口之间的关系，优质教育资源的供求无疑会更加紧张，不可能是你租个房就能入读的。不然，东山的小面积住房租金可能要翻倍了。
公寓的价格上涨？没门
《通知》提出允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。看起来好像是对公寓这种商用物业的重大利好对不对。但通知后面还有一句“改建后的租赁住房，不得销售”。
从字面上理解，就是改建后只能继续持有。但毕竟租金收益提高了，可在中国目前租售比的情况下，自持物业租金回报率依然很低。断了出售赚取房价上涨收益的路径后，我不觉得这是投资公寓的一个好理由。而长线持有物业，对于高度依赖资金的开发商来说绝非易事；只有大开发商或者有大集团支持的开发商才有机会分一杯羹。
这对于万科、世联这种在发展长租公寓的企业来说，算是一种鼓励，但具体的支持力度要看之后的文件落实程度。
综合《通知》的各条措施来看，这些政策的目的在于要增加市场上租赁住房的供应量的同时，提高租房者的承租能力。可是要借此来吸引人才，或许并没有那么容易。
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对房租的影响
长期内对房子的购买需求不降反升。
一线城市的房屋供给处于相对稳定的状态，我们主要来分析一下需求段的变化。
刚性需求者：在一线城市奋斗且具备一定能力且急着买房的人。
短期内，原本迫切需要买房获取房屋所有权所带来的相应社会资源的人的买房急迫性会降低，但是仅仅是急迫性降低。中国社会长期以来的社会观念，并不会短期内达到欧美社会的租房过一辈子的观念，这批人中的大部分，还是会希望拥有一套住房的，所以长期的需求其实并不会有大的变化。
非刚性需求者：有投资闲钱的本地人或者投机客。
首先房租的价值会提高，意味着投资一套房产，他的未来现金流入会增加。一批有闲钱的土豪会将之前放在别的投资渠道的钱用来购买房子，所以长期来看，房屋的价值提高了，投资性需求也相应的提高。
增量需求：一大批原本嚷嚷着逃离北上广的年轻人，可能会因此留下来。
高额的房价下，各大城市出台的政策无一不倾向于留住年轻人，中国老龄化比想象中的快，如果一个城市想发展，那么源源不断进入的青年才俊是其主攻目标。
以前在北上广奋斗会有个时间表，总不能到小孩上学年纪了，还没有能力买一套学区房吧，现在的这个政策，给予年轻人更宽限的奋斗期。此外，一大批本科毕业的学生在选择第一份工作所在地时，也会更倾向于留下来拼一下。因此这批人的需求成为了房屋的增量需求。
所以综合来说，短期看，考虑到各方面因素及预期的影响，比较难以预测，长期看，需求有增无减，房价会更加坚挺和上升。
房租会上涨
此前租房的价值维度仅仅体现在地段便利性，装修，大小这些方面，现在租房意味着附带的社会资源，租房本身的价值提高了。
再看需求，留下来的毕业生会增加，一大批原本想要逃离的人打算再拼一下。因此租房市场的需求也增加了。
手里有房不慌不忙…有不同观点欢迎评论区指正。
最后：
