yoyo专栏：想攒钱买一辆特斯拉
来自摩尔金融精选
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香港回归祖国转眼20年，如果要找一样东西来反映其间香港经济及社会民生的发展变化，楼市可说是最佳历史写照。伴随过去20年本港经济及社会问题的演变，楼市数度起跌，破天荒连政治冷感的中产也“发怒”了，曾一度6年间急跌70%（97、03年），其后至今反弹4倍，回归20年计仍上升60%。
今日，传出李嘉诚计划明年退休的消息。长和随即辟谣，“李身体健康非常好，现时没有确切退休时间表，若有决定，将会正式公布。“
此刻的香港：房价创全球最高城市，中资开发商包揽了香港公开出让的所有宅地，香港本地的房地产巨头，正被挤出市场...
此时传出李超人退休，这背后透露着哪些信号？
香港财政司司长陈茂波近日在接受外媒专访时警告，香港房地产市场“危险，很容易出现回调”。“没人能知道调整的幅度有多大，或者什么是合适的调整程度，因为这是由市场决定，而非政府决定。总之，香港高层不想掺和，冷暖自知。
数据显示，香港房价连续17周创新高，但一二手房成交量大幅回落。
或者这样说还不足以让人真正体会到香港房价有多高，那来看看香港的停车位价格。就在前几天，一个天价停车位的消息持续刷屏朋友圈：
香港岛一个停车位卖出518万港元（66万美元）的天价，创下纪录新高。该停车位面积为188平方英尺，均价约2.75万港元/平方英尺（25.8万元人民币/平方米）。这一停车位地处英皇国际旗下西营盘维港峰住宅区。
在香港这个寸土寸金的地方，为了应对可用开发面积减少的情况，越来越多的房地产商“因地制宜”，开发出更多面积日渐减小的公寓。有家房产商俊和发展推出的“花棚公寓”，其建造面积仅12平方米，相当于加州一个花棚的大小。
然而这样的小公寓价格却非常“感人”。据彭博近日报道，一辆特斯拉Model X在香港的起售价约为15万美元（约101万人民币），而香港大型房地产公司恒基地产推出的同样大小（约15平方米）的迷你公寓售价则要价近50万美元（约340万人民币）。
有这样一份研报或许注意：关于香港房价调整幅度有多深，德银给出了这样一个答案——未来10年香港房价可能会跌去一半。
随着人口老龄化和公寓的供给增加，香港的房价会跌去一半。预计房屋空置率届时会由4%升至9%，在2019年，能够承担一个楼层单位的家庭比例可能会从目前16.9%的水平降至11.5%。
美国顾问公司Demographia每年都会发布《全球楼价负担能力调查》，今年年初发布的2016年数字显示，香港已经连续第7年蝉联世界第一。
按照该公司的标准，一个地区楼价的中位数除以家庭税前年收入的中位数，如果在3倍以下表示“可以负担”，3倍到5倍为“难以负担”，5倍以上为“极难负担”，就是一个家庭年收入分毫不花，要5年以上才能凑够一个单位的价格。香港的这个数字是18.1（香港去年家庭年收入的中位数是30万港币，楼价中位数542.2万港币）。
主要城市楼价“最难负担”排名第二到第五位：
悉尼（12.2），温哥华（11.8），奥克兰（10），加州圣荷西（9.6）。
先别急着惊叹，香港这个数字在2015年曾达到顶峰，19倍。
但是在2010年时，这个数字还仅仅是11.4倍。
同时，也另有报道提到了国际货币基金组织IMF去年发布2016上半年全球房价观察报告（Global Housing Watch Report），房价收入比全球排名前十的城市中，五个都在中国。
第一，深圳，38.36
第四，香港，34.95
第五，北京，33.32
第六，上海，30.91
第十，广州，25.85
可以得出的共同结论就是：中国一线城市房价冠绝全球。
诚然，绝大多数人买房子，都不是等凑够了全款才去一笔付清的，借贷是最为主要的工具。有香港的地产界人士对于香港房价收入比过高的问题就表示，香港的利率一向很低，银行又比较乐意做按揭，所以按很多人的收入来说，分二三十年还款压力并不是很大。至于首期的问题，很多人都是工作8至10年左右才买楼。
在香港，首次置业400万以下的单位，最多可以借贷到9成。但若超过600万，则最多能贷款7成。若超过1000万，则只能贷款5成。虽然一定程度上是为了限制炒卖，但同时让不少有能力供款的自用买家，在首期付款前败下阵来。
有朋友去深圳办事，顺便改道去香港见朋友，她在香港已经居住五年，正在创业中。老友见面，不可避免要说到房子，最近香港的房价涨得很凶，让她感到“有些害怕”。
指数创下了历史新高。
朋友住炮台山， 离铜锣湾很近，算是香港的核心区周边。一套67平方米的房子卖870万人民币; 一套57平的房子卖540万人民币; 一套63平的房子卖885万...
香港的房子以港币 / 呎 为单位，以上数字是我换算成人民币 / 平方米 之后的。后文中的元，说的也都是人民币。差不多十来万RMB / 平的样子，其实...和北上深的核心区也差不多...
九龙的深水埗南亚人特别多，算是不太富裕的一个地区。这边的房价差距就比较大了，有十多万一平的，也有不到五万一平的，大概跟新旧、装修和具体位置有关。
要知道，虽然楼价不低，但香港人的收入也在那里摆着呢。图上的收入单位都是港币，中位数是1.55万港币，也就是超过一半的人，月收入在1.55万港币以上（折合人民币约为1.35万元）。
那赚不到中位数的人呢？
香港有大量的廉租房给穷人住，听朋友说，至少三分之一的人口住在公屋里，而公屋的租金大概只有一千多元。普通租房价格，5、6000元算是比较低了，上万元的不在少数...除了公屋，还可以申请居屋，买入价格远低于商品房。所以呢，穷人买楼的欲望和压力不是特别大，真正操心的主要还是白领、中产们，朋友就是其中之一。
尤其是这轮房价上涨，让她和她的朋友们，苦恼不已。
香港这轮房价为啥涨得那么猛？众说纷纭。有说本来就不贵的、有说贷款利率低的、有说是开发商借钱给买房人闹的；还有一种说法是，南下买房的人猛增、内地需求变多导致的。香港政府呢，也是想了很多办法来调控，比如本地人买房要交15%的印花税、非永久居民不但不可以贷款，税费还涨到了30%以上..也就是说，如果我去香港买房，不但要全款支付，还要拿出三成“上供”给政府。即便苛刻如此，这股买房热情，还是怎么拦都拦不住。
倒是人民币贬值后，拜托朋友捎带奶粉、苹果手机回来的人。
补脑：香港有多小？
北京六环的长度是192公里。如果以此为周长，画一个圆，这个圆圈的直径就是61公里。换句话说，北京六环的范围基本可以包括整个香港，而绝大多数来港的人盯住的地方，就只在二环里。
现在有多少人居住、工作、和买房是考虑在北京二环里的？
说了这么多，对于“面对高涨的房价应该持什么态度”其实也没有很成熟的想法，但不管买不买房、什么时候买、买在哪里以及买多大的，它可以是你人生一个阶段中的目标，但绝不应该成为一个人的“梦想”。但“买到房子之后，就可以开始好好享受生活了”，这还真是个迷思啊……
回归20年楼市大事记
■1997年3月，96/97年度最后一次土地拍卖，信置以破纪录118.2亿元投得小西湾住宅地，高底价87%，楼市自此盛极而衰。
■1997年10月，CCL冲上102.93点高位。港府当月推“八万五”建屋计划。
■1997年亚洲爆发金融风暴，2000年科网股爆破，楼价跌势急剧下挫。2002年11月，港府推“孙九招”，包括取消拍卖土地及实时结束居屋计划等。
■2003年“沙士”爆发，负资产大量出现，当年6月共有约105,697宗，占所有按揭22%；中产上街游行。
■2003年8月，中原指数低见31.77点，较1997年高位暴泻七成。“沙士”重灾区淘大花园E座有371方呎单位以55元万沽出，呎价1,482元。
■中央政府陆续推个人游、CEPA等措施，加上美国于2008年底推出首次“量化宽松（QE）”，楼价于2009年收复失地，全年升幅近三成。
■低息环境刺激楼价攀升，“摩货”、“炒筹”重现，港府由2010年11月起连番推出辣税措施；金管局至今推出八轮周期措施。
■2013年2月，港府宣布取消地产商勾地机制，恢复主动卖地。
■2014年以来内房积极来港投地，海航集团2016年11月以88.3亿元“超高价”购入启德发展区住宅地，创东九龙新高。其后5个月内再投得三幅区内住宅地，涉资逾272亿元。
■2017年5月，恒地以232.8亿元投得中环美利道商业地王，每呎楼面地价逾5万元，呎价创政府卖地史纪录；同月，南丰以246亿中标启德商业地王，成交价创政府卖地史纪录。
6.20 操盘日志
今日没有新开仓，下午+5卖出保变电气。
今日整体盈利1.3个点。
目前持仓：宝色股份。
——摩尔撰稿人
@随波而走
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