有个段子说：一个卖股炒房的偶遇一个卖房炒股的，两人瞅一眼对方，互道一声：SB！
到底谁是SB，抑或都是或都不是SB，且听以下分解：
一、房价还有多少上涨空间
2016年2月4日，央行发布房贷新政，首套房首付降至2成，二套房降至3成，楼市立刻飚红，上海一套老公房甚至在一天内跳价三次，涨幅高达70万。
2016年2月22日，财政部宣布降低买房契税，于是出现了“今天不买房，明天买不起房”的抄底楼市绝唱。
财经专栏作家杨红旭的评论文章有个很精辟的比喻，“中国楼市正在上演罕见天文异象：多地大旱，急需落雨；而少数地区正在遭遇水灾。更奇特的是，政府在旱区采取了人工降温措施，但雨却落到涝区。”
那么中国未来楼市价格到底是升是降，如果上涨还有多少空间，主要取决于两方面因素的“较量”：一方面是拉低楼市价格的政策因素有多强，即房地产库存量、开征房产税、加快城镇化建设；另一方面是推高楼市的因素有多烈，即刚性需求持续增加、大中城市建设用地日益紧缺、控制楼盘被逐渐消化、全面的经济复苏会不会到来。我们看下其中重要的几个方面：
1、中国房地产总体库存状况
库存可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指待售面积，广义库存主要包括待售面积和施工面积。以下采用广义库存来衡量房地产库存状况。
前几天全国两会时，国家发改委主任徐绍史表示：2015年末全国商品房待售总面积7.19亿平米，库存量和消化库存所需时间均创新高。
但仅从这个指标看，中国地产库存问题似乎不太严重。因为与12.8亿平米的销售面积相比，只需6.7个月便可以完成去化。
库存问题主要体现在广义库存。2015年，施工面积(潜在库存)高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。其中，住宅施工面积为51.2亿平米，占比为70%。如果考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他，库存数量更大。
这样算下来，商品房施工面积与待售面积之和为80.8亿平米，按照2015年的销售速度，去化时间为6.3年。其中住宅库存为55.7亿平米，去化时间为5年。商业与办公楼库存去化时间为15.6年。
房地产去库存压力巨大，从这点来说，理论上房价不应该上涨，要涨也只能是部分一线城市的核心地段因为结构性失调而上涨。但实际上，因为政策的利好，一线城市房价回暖也带动二三线城市房价走强，但因为供应量巨大，上涨不可持续，且政府政策的目的是去库存而不是推动房价上涨， 如出现过快上涨，相信又会有维稳措施出台。
2、房价收入比
目前一线城市房价在国际上处于什么位置？
悉尼，房屋均价65万澳元每套，大概相当于300万人民币/套。人均GDP约7万美元。
纽约，曼哈顿（类似北京二环以内）公寓均价96万美元/套，相当于6~8万人民币/平方米，纽约人均GDP约10万美元。
伦敦，公寓均价35万英镑/套，相当于3~4万人民币/平方米。伦敦人均GDP约7万美元。
香港，房屋均价约为10万人民币/平方米，人均GDP约为4万美元。
北上深现在房屋均价3~5万元/平方米，人均GDP1.6~2.2万美元。
目前国内北上深这三个一线城市的房价，从绝对值上看，在主要大都市中，已经超过东京等其他绝大多数发达国家的大都市房价水平，与伦敦，纽约，悉尼，新加坡等国际顶级大都市房价已经基本看齐，仅次于香港。
而我们一线城市的人均GDP以及人均收入水平，大概只有上述发达大都市的1/4~1/6左右。如果按照房价收入比计算，深圳目前的房价收入比已经超过30，为全宇宙最高。
3、房价租金比（租售比的倒数）
一线城市的房价持续快速绝非源于房子绝对数量不够供不应求，否则的话，一线城市的租金水平也应该与房价同幅度上涨。
可事实是，近十年来，一线楼市的平均租金上涨约1~1.5倍，而房价涨幅超过5倍，租售比从5%一路下降降到不到2%，也就是说房价的涨幅是房租涨幅的2~3倍。还不如银行定期存款的利息高。如果考虑房贷利率，2%的租金收入远低于贷款利率，从这点看没有投资价值，只能坐等房价上涨。
根据多家机构的统计，当前在一线城市，市场的平均租售比已经超过1：200，远超国际警戒线，部分区域甚至接近1：500的水平。国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中国楼市存在风险。
4、日本楼市借鉴:90年代泡沫崩塌前后日本房价走势
1991年日本房地产大泡沫在空前疯狂后轰然崩溃，随后陷入失落的二十年
1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈（相当于北京）的人均年收入为694.1万日元，（相当于今天人民币39万元）。
使用面积75平方米（折合建筑面积约为100平方米，精装修）的中高层住宅（相当于中国的商品房），距离圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价为39万*18.7=729万元，折合7.29万元/平方米。
距离圈20~30公里均价（相当于北京5环~6环均价）为39万*8.95=3.65万元/平方米。
要知道这可是在日本经济最鼎盛的时代，人均收入达到39万人民币，最疯狂时期创造的房价最高值，此后东京房价地价一路下跌，最多时跌幅70%，直到现在，26年以后，东京房价也仅恢复到当初高点的50%左右而已。
综合以上情况，结论如下：
无论从房地产总体库存状况，还是房价收入比及租售比，一线城市的房价都已到了崩溃的边缘，只不过由于一线城市的人才聚焦效应，高收入人群及良好的职业发展机会，还勉强支撑着现在的房价，一旦库存量与需求量严重失衡，下跌不可避免。至于很多二三四线城市，由于库存高，人口增长缓慢甚至在减少，房价更没多少增长空间。如果参考日本的泡沫经历，后市不容乐观，但中国人多，政府控制力强，一时半会还不至于那么悲剧，但还是不要做击鼓传花的最后一个人吧。
因此有专家说现在卖股买房，相当于5100点卖房买股。漂亮的房地产去库存，应该是价跌、量涨，消费者、地产商、政府多赢；糟糕的去库存是价涨、加杠杆、量先涨后跌、去杠杆、崩盘，多输。此话还是有一定道理的，姑且听之。
二、股市还能好好玩耍吗？
截止2016年3月11日，上证指数已经从高峰时的5178点跌到了2810点，跌幅高达45.73%，接近腰斩。今日沪市成交量只有1284.5亿，不及高峰时的10%，如此地量，说明人心太过涣散。当然在李大霄同志的语言里就是：“A股的成交量已经创下2014年底以来正常交易日的新低，空头已经弹尽粮绝了，多头在慢慢积蓄力量，长期资本入市清晰可见，连叫春鸟的声音也若隐若现了。”在此情况下，可以抄底，卖房炒股了吗？
李大霄同志早在2016-02-15新年开盘第一天做客央视财经深圳演播室表示：1、这么多个市场，这段时间A股是最强的；2、从5178到2638，我觉得下跌已经完成了。我觉得2638就是底部，就是婴儿底2；3、婴儿底给中国股市带来一个长期投资的一个起点；4、养老金的入市给市场带来非常大的蓝筹股的需求。因为从5178到2638，我觉得下跌已经完成了。我觉得2638就是底部，就是婴儿底2，因为有一个非常重要的因素，我觉得到这个点上，蓝筹股的股息就3.89，那现在十年期的债息，债券市场的收益率只有2.8，100个基点的差距了。
另外从现在的估值水平来看，上证50整体接近净资产，上证50的股息收益率大幅超越十年的债券市场收益率，而且场外资金现在是在源源不绝的进入市场。我们今年是养老金入市的元年，今年也是开放外资的一个非常关键的点位，在节前开放了外资投资的上限。婴儿底还在，只是多了一层尿片而已，市场不会具备连续大跌的基础，目前市场上传言的真实性值得怀疑。没有必要恐慌，只要是好股票，总会把投资人救出来。
大霄同志自2850点以来，一直高调唱多，鼓励众多散户在底部区域入场，结果万千散户被套在2638，引起骂声一片。个人觉得也许2638-2850这一区域确实是A股的底部区域，但过早的入场并不是一个好的策略。投资大师查理·芒格认为投资是依靠等待来赚钱的，适量的耐心是赚到钱所必须的条件。投机大师杰西·利弗莫尔也说优秀的投机家们总是在等待，总是有耐心，等待着市场证实他们的判断。要记住，在市场本身的表现证实你的看法之前，不要完全相信你的判断。耐心等待市场到达 “关键点”的那个位置，只有到了这个时候，才开始进场交易，只要是这样入场的，总能赚到钱。所以现在的点位哪怕是底部区域，但还没到那个入场的关键点，过早的入场，只能承受漫长等待的煎熬。
此时我想起微信群里的一个段子：散户、游资、机构三个人进了麻将馆，从早上9点半坐到中午11点半，没开桌。 麻将馆主很奇怪，跑过来问怎么回事，要不要找个人凑一桌？散户、机构和游资都摇头——“我们等下午2点50分国家队进场，打10分钟就走。”
从大盘平均市盈率的角度来看，目前A股沪市PE只有15.12，已处于历史相对低点，从这点看，只需静等估值修复。
如果从特定的行业来看，来看下房地产行业，上半部说卖股买房不太合适，那如果卖房买房地产公司的股票呢？找几家典型公司看看具体信息：
以上几家公司分别代表北、上、广、深、杭、宁的房地产上市公司，其中每股收益除保利和滨江为年度外，其他四家为三季报数据。从以上数据来看，除保利地产估值比较低之外，其他几家估值水平并不低到有足够投资价值。当然这是去年的数据，买股票是投资未来，今年房产新政的出台，对这几个大城市的地产上市公司无疑是重大利好，如果其业绩和估值能双双提升，将形成所谓的戴维斯双击，还是有一定投资价值的。
总结以上两方面，现在卖股炒房或者卖房炒股也许并不是好的时机。但如果买房是刚需那就买吧，就算是为国去库存，如果有闲钱，那就买股吧，就算是为国接盘，只要能经过几个月的煎熬，相信还是会有收益的。