户型配比是房地产规划与营销永远的关键问题

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来不来看地段，美不美看园林，定不定看户型。

户型好坏与配比确定的项目的畅销程度。

户型配比最能体现项目策划过程中的平衡，

户型配比基本上确定了项目的目标人群，销售价格，销售抗性，市场风险。

规划的条件容积率，

产品的利润率与去化率，（房地产资金成本是不容忽视的部分，尽量缩短销售周期）

基于市场策略的项目定位。

充分调研之后，综合考虑各种因素。

平衡的艺术就要考虑客户、开发商、代理公司各方的利益平衡点。

客户关心的是是否功能全，够用，总价和首付能不能付得起，划不划算、可不可以同样的钱买个更好的产品，邻居是什么人。开发商关心的是现金流产品能够去化快、降风险，高利润产品能够挖掘出价值产生溢价。代理商考虑的就是怎么能够快速去化回款赚到自己的提成。

在开发利润开发风险之间搞好平衡，降低风险的前提下尽量提高开发利润。

户型配比关键的问题：

市场上有什么？

主力户型、创新户型是什么？市场认可度怎么样？跟进的市场容量大不大？户型发展趋势是什么？

客户需求什么？

竞品楼盘的主力户型和配比，总价单价，目标客户现有居住房屋类型，生活习惯生活动线，置业的目的。

地块能够做什么？

地块的地形地貌、区域、竞争关系、自然环境、市政配套、规划

在这三大问题的框架下，张开网络，详细分析。

户型配比要坚持五个原则：

户型与项目的形象相吻合，

考虑市场的主流与现金流产品，

控制总价在市场可以接受的范围内，

产品适当的多元化，扩大客户面，

充分考虑到两三年内市场的发展趋势、价格走势

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好的户型根据人们日常的活动动线，体现出功能齐备，动静分区，布局合理，方便舒适，浪费很少的特征。

不同的年龄层次家庭结构收入水平所需户型各不相同。

目前的做法都是靠经验和进行市场比较，主观随意性非常大，对市场的准确度没有十足的把握，特别是对陌生的市场。

开发要和周边的环境、交通相融合，

要加强内外空间的融合，好像是自然里长出来的房子，房子本身也是一种景观。除了安静、安全之外，就是要天人合一与环境融为一体。

影响户型定位的几个要素是：

市场、区域、配套定位，客户的定位，产品的档次形象，自身的地块等条件，还要考虑政策。

通过区域的分析可以得出项目的总体档次，比如黄浦江畔的陆家嘴区域就只能做观景豪宅，周边有重点小学就要考虑刚需学区房和出租需求。

同片区同类项目分析，寻找最近三年多项目一起分析，做一个面积和比例的统计表，一目了然，找出其中的变化规律，先找出可参考项目的主力户型，然后对主力户型的变化进行信息，判断户型的区间与比例的变化趋势，对本项目的主力户型定位。

对于同片区的潜在竞争项目进行更加认真的分析，修正基本的户型。

对同片区二手房中介市场的成交和需求进行分析。

将二手房市场的两房三房四房成交面积成交总价成交单价搞一个表格，算出比例，可以得出市场的准确的需求。

对目标客户的基本需求进行分析，目标客户的年龄，区域，收入来源职业特征，置业的目的。

还要注意有没有新增的客户他们什么需求。

对地块配套条件交通条件分析，地块自身的容积率、形状、朝向、景观、噪音和垃圾……

政策也很重要，国家调控确定了金融行业的支持力度，对市场具有推动或者打压。

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