用Excel学理财（15）：实际贴现率

看了前面两篇《CPI、通胀与实际利率》，你会明白拿钱投资必须考虑未来货币贬值的问题。（其实还有通货紧缩的情况，不过最近半个世纪世界货币史通胀占主流，我们就随大流在通胀背景下讨论理财收益问题。）

比如我国，国家统计局提供的数据表面自改革开放近40年通胀6倍。算一下过去平均每年通胀率为6^(1/40)-1 = 4.58%。我们四舍五入，预计未来年均通胀率为5%。

《用Excel学理财》系列文章提到，当评估一项理财投资是否有价值时，可以取一个贴现率（你能接受的最低收益率）对未来现金流进行贴现，得出净现值；如果净现值大于0，这项理财投资才有意义，若净现值小于0、那么投资就是倒贴钱。

假设你和朋友合伙投资，承租一栋出租屋、当二房东。租期5年，一次性付清租金和装修总共为60W。预计经改造后可成为20套单间公寓，头两年为吸引租客维持租金在1.2W/年，之后每年涨价10%。整栋出租屋每年运营成本为5W。下表显示预计每年出租单间数量。

现在以第0年货币购买力计算预期现金流的实际价值。

假设你能接受的贴现率（最低投资回报率）为12%，算一下在这个贴现率下投资的净现值。

无论用哪种方法计算，净现值为10.6W、大于0，说明此项目值得投资。

如果用IRR函数计算出收益率，结果是这样的：

从上图名义收益率和实际收益率可以看到，通货膨胀对投资收益有影响。但不是一般人所想账面上收益率减去通胀率就是实质到手的收益，而是：

实际收益率=（1+名义收益率）/（1+通货膨胀率）-1

回报率不超过10%的投资品种，实际回报率可以粗略算成名义回报率与通胀率的差值。但随着回报率增高，通胀“蚕食”效应会增大。有兴趣的童鞋可以自己算一下。

当然，没门槛、无需脑力劳动的理财，往往收益率很低，实际经过通胀蚕食之后，会得出负数的收益率。

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总结：

由于存在通货膨胀，在考虑投资理财的时候，需要一个较高的名义贴现率。

名义贴现率=（1+实际贴现率）*（1+通货膨胀率）-1

作业：

银行大堂经理向你推荐一款保本理财产品，每年浮动理财收益，承诺收益率高于当年CPI增幅2%，5万起存、每年固定时间发放收益。过去十年年均通胀率为5%。

假如你购买这款理财产品，需要多久时间才实现账户金额翻一番？多久实现实际资金翻倍？

（这道题其实是无解，因为无法确定未来的每年变动通胀率。不过可以试下用5%通胀率练手算一下。）

备注：本课示例和答案的EXCEL表格，可在百度网盘http://pan.baidu.com/s/1sllrCXR

下载，或在百度网盘搜索用户“ppathome39”《用EXCEL学理财-示例及作业（更新到第14课）》。