为什么房租会上涨

今天简单的写一下近期的热点问题，房租。

经过了2015-2016全国房地产上涨的这波行情之后，政府介入，各种调控与限购限贷，市场趋于平稳，甚至各路媒体，报道的“深圳房价21连跌”“炒房客慌了，业主降价20%仍然难出手”“房产税要来了，炒房客的终结”等等这些话题。今天，我们暂不讨论房价的问题。我们来讨论一下房租的问题。

整个2017年，深圳的房价，整体来讲，确实比较平稳，但是我们明显看到，各区租金，确实是上涨了不少。比如我罗湖的某套房子，去年也只是租4500，今年正常也要租5500了，我简单装修了一下，租了7000。基本上整个深圳也都是这样，明显上涨。

说到房租，第一个要说的话题，是去年应对房价上涨，出的“租购同权”。

当时全国房价暴涨，整个社会充斥着房价高企，无法享受城市福利，梦想破灭，逃离北上广深的故事。后来由广州起头，来了一个“租购同权”，主要意思无非就是:解决租房也能享受城市福利，租房也能上学。其实很多地方，一直都是这样实行的，比如深圳，办理了租赁合同，是可以上学的。但是为什么还是存在学位房，学区房的情况呢?因为学位不够。买房的人都无法上学，租房的呢？需求旺盛，应该解决什么问题？供应。为什么不考虑多增加学位呢。关于房子也是，为什么不增加供应呢。

说到租购同权，我还想说另外一个问题。很多人都说，凭什么只有买房才能上学，租房不行，这不公平。那我举一个例子。家长小张，通过自己的努力与奋斗，早出晚归，每天工作18个小时，全年无休息，最后积攒了一点首付，在福田百花片区，买了一套小面积的学位房，小孩可以上学。现在家长老王，朝九晚五，每周休息一天，过着最正常不过的生活，偶尔一些大额消费。也没有什么积蓄，就指望着，花4000元租金，在百花片区，租一个房子，孩子可以上学。所以，什么叫公平，什么叫抢劫。

“租购同权”不一定解决了很多问题，但是带来了很多问题。比如对租房权益的预期，导致业主对租金的乐观，所以，这是租金上涨的第一波。

然后，房价高企，很多人已经觉得自己买不起了，放弃治疗了，大量的人才逃离北上广深（当然，也有部分城市是主动的筛选）。那上面肯定得想办法解决，接着，继续就“租购同权”深挖，来了一个“大力发展租购并举的住房供应体系”，以及所谓的“共有产权房”，以及深圳近期房改，要求以后的“人才房，安居房，和廉租房”占住房供应量的比例不低于60%，其实也只是进一步压缩了市场上的商品房供应，也就是进一步减少了市场上的租房供应，因为那些所谓的“人才房，安居房，廉租房”不是每一个人都能获取的。而且，这些房是不可以拿出来租的。

对于增加租房供应，上面还想了另外一个方法，城中村，农民房改造。

讲到这里，先说一下这一次关于房租上涨的全民讨论，是怎么引起的。

先证明一个事实，深圳也确实如此，自如会用稍微高于市场价的价格拿房，但是没这么夸张，而且，自如一般是签三年，房租每年递增5%（不一定比市场的自然涨幅高）。每年一个月免租期，而且中途不能毁约。那我们先算一笔账，市价月租5000，一年就是60000.那自如现在用5500拿房（深圳市场也差不多就这样），但是有一个月免租期，其实一年也只有60500。所以并没有抬高多少房租。当然，自如其实还有另外一层意思，掌控房源，因为买卖不破租赁，业主要卖房，必须先告诉自如。

同样，资本是聪明的，没有资本会去往过剩的产业，也没有资本会做亏本的生意，所有的溢价抢房，都是经过精算的，不会无休止溢价的。而且，也确实是市场需要房源，需要优质房源，才会有资本的介入，来提供优质房源。讲到这里，来说一下自如一般拿房后的两种做法，第一是装修改造，让原本普通的房子变的有格调，通过精装修溢价，第二是“N+1”模式，就是增加一个房价，然后分租。

那我分别说一下这两种情况。第一装修改造。任何市场行为，首先第一个是定位。那装修改造面对的租客群体是一群对装修风格有要求，对居住品质有要求的人。甚至于说，今后的一个趋势就是消费升级，对居住要求升级的必然。那正是这样一群专业的人士，把原本破败的房子，原本无人愿意居住的空置房子改造，变成了市场受欢迎的产品，其实，是增加了市场主流需求的供应量。

同样的装修升级改造，还有现在大量兴起的城中村改造。既有政府介入大面积收城中村，也有万科等资本进入。其实这也是好事。城中村的旧改拆迁周期是比较长的，而且现在旧改成本越来越高，但是城市发展与城市面貌要协同，那些城中村“握手楼”的存在，一方面是城市面貌差，一方面是消防安全的问题。但是经过整体改造之后，面貌变了，消防环境变了，居住品质变了，这是好事。有人会说，这样的改造，最后是城中村的租金也大幅上涨，不可否认。不过这只是对于城中村这一个体而言的。那我们放眼整个城市，老旧的城中村，居住环境差，通风，采光等各种问题，以及居住人员复杂，各种消防安全问题，还有治安安全问题，偷盗，抢劫等。现在更多的年轻人，宁可多花钱去住有管理的小区，也不愿意住城中村。那这样整体的城中村改造之后，居住品质提升了，统一的物业管理，安全性加强了。而且，往往这种改造后的房子，其实是低于周边商品房租金的，对于整个城市来讲，这是降租金的。让年轻人有了更多选择，也同样增加了市场上主流需求的供应量。

那第二个情况，就是“N+1”模式。也就是把原本的三房改成四房甚至于五房（当然这个消防问题是符合标准的）。其实这依然是增加了供应量，从整个城市来讲，是降低了房租的。而且，现在很多单身青年初入社会，收入不高，一个人去整租房子，是负担不起的。而且，初期，不一定能马上找到合适的工作，可能经常会面临搬家的问题。那现在这种自如公寓的兴起，其实是解决了这些问题。首先合租公寓的单间，价格是略低于同面积整租房的，而且，还能碰到一群同样在这个城市奋斗的年轻人，社交会更丰富。再者，这些公寓有个很好的地方，就是如果要搬家，可以直接换到同品牌的其他区域的房子，不用额外的出中介费了，也不存在找房难的问题了。那这个不也是解决了很多问题吗。

讲了这么多，其实总结起来，就两个字：效率。资本介入的这一场租房改造升级的行为，其实是让这个社会的房源，更有效率了。也许对于某个单一房源，租金是涨了，但对于整个社会，市场房源多了，同等居住品质，选择更多了，价格有更低的选择了。

最后再说一个问题，所谓公平，所谓抢劫。

现在社会有两个新词：隐形贫困人口，无产中产阶级。还有一句比较扎心的话：比你有钱比你帅的人还比你努力。确实如此，当你在晒喜茶的时候，他们在办公室喝茶谈项目；当你在太二排队等吃酸菜鱼的时候，他们在吃外卖探讨方案；当你在旅游发朋友圈的时候，他们还在烈日下踩盘看房。你告诉我什么叫公平。自古以来，当人们无法解决问题之后，一般是抱怨外部，而不是总结内部。总是指望“青天大老爷”能够出来管一管，能够让房价降一降，能够让租金降一降。可是，如果真降了呢？又要求救市了。凭什么张三愿意花5000租，你要求我只能4000租给老王。所以你告诉我什么叫抢劫。不是房价太贵（通货膨胀，货币超发暂且不讨论），而是你在该努力的时候，选择了安逸。什么“一线城市容不下肉身，三四线容不下灵魂。”，我总结一句：你可以像猪一样懒，却又无法像猪一样懒的心安理得。你可以选择继续留在这里奋斗，你也可以选择回到二线，去寻找更适合自己的生活方式，没有谁规定留在北上深才是唯一正确的路。

人人有房住，不是人人有住房。社会不是象牙塔，社会是生态圈，是达尔文，适者生存。