租房备忘录-2019-10-05

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  • 各名单记录了他们的主要信息以及所作所为。
  • 黑中介,黑房东名单: https://github.com/adminlinzi/adminlinzi.github.io/blob/master/blog/newLife/LandlordBlacklist.md
  • 黑租客名单: https://github.com/adminlinzi/adminlinzi.github.io/blob/master/blog/newLife/TenantBlacklist.md
  • 租房合同法律参考,以及打官司相关指导: https://www.66law.cn/special/fwzl
  • 消费应量力而行,不要过度消费。最少预留1k左右的医疗备用资金。
  • 隔间千万不要租,不仅要不回押金和房租,还会被执法的撵走。

租客部分:

前言:

  1. 时间:
  • 提前一个月或15个自然日选择新的租住房屋。避开毕业季,跳槽季租房,可以少支付房租;
  1. 渠道: 公司群,校友群,公司论坛,校友论坛,微博话题,微信公众号,QQ群,城中村,其他朋友,合规的大型中介。
  2. 其他:
  • 避免转租的房子,除非房东亲自在现场重签合同。
  • 明确自己可以承担的房租租金上限,居住地距离工作地尽量不要超过60分钟公交或者40分钟地铁,划定区域以后找。
  • 整租优先,合租务必认真筛选室友,合租务必写明。公寓最后没办法再去选,公寓很容易遇到坑押金的。
  • 未签订合同之前,不能交钱。

房子:

  • 周边环境:
    到公司的距离,近的优先。
    小区治安,有保安和监控的优先。小区环境其他方面,例如路灯,人气是否旺盛,太过于冷清的小区谨慎住。
    环境污染,如果周边污染比较严重,就不要住。
    消防安全,周边安全隐患,必须关注,如果有些不安全,就不要考虑。逃生通道和路线都要关注。
    整楼是否存在明显的损坏,是否过度老化,是否存在违建。不要租看着比较危险的。
    邻居是否相对安全,邻居是否相对安全。
    附近医疗,附近饮食,附近购物,附近消费水平以及距离是否在自己承受范围内。最近的只要不是超过1千米就可以。医疗不要超过三十分钟的路程。
    是否在主干道附近,是否是沿街楼如果周围过于乱,就不要租,影响睡眠。是否相对安静。
    附近交通,公交地铁坐车是否相对便利。
    通勤时间:优选地铁方便的地方,单趟不超过两小时的。尽可能距离人多的地方或者办公的地方近一些,尽可能距离公交或者地铁站近一些。
    是否有安全的电梯,如果楼层达到5层以上,有电梯优先。
    楼层是否过高,如果楼层过高的,便宜的优先。砍价。
    楼道是否有灯。有些老旧的小区基础设施比较差,容易出问题。

  • 房子的情况:
    隔音(邻居)。漏水漏风(窗户和管道),异味(屋内卫生,周围工厂或者其他以为和屋内装修,例如甲醛和下水道异味,邻居导致的异味。)
    房屋是否有阳光进来。屋内务必进光通风。
    门的开关,窗户的开关上锁是否正常。难用的就慎重。
    排水,屋内各种排水的地方一定是正常的才行,特别是卫生间,洗浴也要检查一下是否可以正常使用。
    房子是否过于潮湿,房间内是否有很多虫子,是否需要加湿器。
    保暖,如果是较大的房间,或者不朝阳的,务必有暖气。
    水电使用正常,水表电表数字正常可以看到,需要观察一段时间,看下是否存在偷跑表的情况。
    设备老化的需要更换的,不要仅限于口头上承诺更换。要么写合同上,要么就更换以后再签合同。
    燃气是否正常,如果不用,需要和房东明确,并且抄表计数后关掉开关,并观察一段时间,看下是否存在偷跑的情况。
    当前存在的资产,床是必备的,务必严格登记,如果用不到的,可以请房东封存起来,或者验证资产的状态是否正常,然后记录下来,视频的方式或者其他方式。避免出现资产有损坏,但是双方都没发现的情况,
    从而导致退房验收出现异常。

  • 房间内配套设施:床,洗衣机,空调,热水器。满足正常的生活需求,包括(睡觉,办公,洗澡,洗衣服,晾晒衣服,房间封闭性,有阳光,隔音,门锁安全性以及可更换,
    坐椅,门窗防盗,门窗防蚊虫,水管是否正常,水龙头是否正常,电线电路电闸是否安全,厕所排污是否正常,),房内其他物品检查,房间内所有存在的物品,都要检查一遍,
    查看是否可以正常使用,是否有的存在老旧和损坏,如果有,必须标记清楚,标记出来,需要房东修缮的,必须房东处理,如果房东不修缮的,让他带走,或者封存。

租金和押金:

  • 租金:最大月租金≈月收入*0.3,均衡好开支和收入,预留充足的包括路费开支,医疗备用金,紧急备用金。没有签订正规的合同之前,拒绝交任何名目的钱,交钱保留详细记录,
    交钱优先交到银行卡,其次是支付宝,其他方式一律不认,如果是现金,必须收款人签字证明已经收到了具体额度的租金。

    查询当地区域的房租均价,一般租金不高于均价。一般押金不会超过一个月的租金。租金超过房屋所在地房管部门规定的租金标准的,
    房东需要缴纳租金的12%的税费。个人出租房屋,月租金收入在4000元以下的,应按月租金收入扣除800元费用后的应税所得额计算缴纳个人所得税;
    月收入在4000以上的,应按月租金收入扣除20%以后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税,计税税率均为20%。
  • 押金:通常押金是半个月的房租,最多不会超过一个月房租。必须在合同写清楚数值和押金的处理方式,以及后续要返还的条件。不得写模棱两可的那种,必须写明确的。

租期:

  • 一般租期约定半年或者一年。但是租金按照每月一次支付。租期需要明确写到合同,租期开始时间应当按照签订合同当天或次日开始写。
  • 租房合同:参考合同模板附件

    合同必须有两个人的签字,或者额外加上手印,如果合同有多页,需要侧面扇面展开盖章或者签字,保证不会被恶意掺入其他页。需要有房东和租客的身份证复印件或者原件照片,
    与现场房东核对,需要有房东出示的房产证。拍照留存。

    写清楚双方的权力和义务,例如房屋设施损坏由谁赔付,提前终止合同该如何处理,需要细化,等会合同附件需要准备一下。合同按照双面的打印处理。

    需要十分细致的明确房屋内产生的费用的标准以及支付的方式,任意一方违约后如何处理,例如,水,电,气,暖,租金,押金,网费以及是否由其他费用,如果其他费用不合理,
    需要明确拒绝,特别是无中生有的一些费用。明确缴费的时间,必须落实到纸的合同上,如果有手写的内容,需要划一条线,明确修改的时间,明确修改参与的人员和签字,必须保存好原件和电子版,
    以备维权。确认好房子可以改造的范围和程度。

    标记清楚房间内存在的物品以及数量和旧损的程度以及物品现状,描述尽可能具体,必备大物件,电器的添置和维修一般是房东处理。

    退租和入住前,清点清楚房屋内的物品和状态,并且房东和租客签字确认。

    确认清楚当前电表,水表,燃气表以及其他计费表的数值,问清楚前任住户是否结算清楚费用,以免给别人买了单。遇到恶意收费的,记录好信息,及时举报。没有明确的费用,一律不支付。
    写明在租住期间,房东不得再收取以任何名义为由的任何附加费用。对于费用的结算,需要明确,如果出现提前中断租房的行为,因房东侧行为导致中断的,因租客侧行为导致中断的,满半个月和未满半个月,
    分别应该如何处理。

    门锁换新的,贵重物品锁好。

    使用房东的设备出现损坏的,及时报备房东,并且记录清楚。

    合同明确出租者和租房者的真实姓名,住址,租住的房子的具体位置,联系方式。

    合同需要明确写明住房是哪种产权,产权人是谁,房东与产权人的关系,房东是否有资格出租房子,需要标记清楚,如果出租者没有资格出租,产生的一切损失,需要出租者赔偿。

    费用的计算方式,假设,月度某项费用总额度为S,租房总人数为N,则当月人均分摊费用为:S/N 元。若出现租客主动解约租房合同,当月入住未满半个月的,以上个月的费用为参考,总费用不得超过两百元,
    按照实际用量进行结算费用。若房东主动解约租房合同,当月入住未满半个月的,各项费用无需支付,当月入住满一个月的,正常结算费用。

    关于违约金(承租人就是租房者):


    承租人和出租人在合同中约定了租赁期限的,承租人提前解除租赁合同的,通常要承担违约责任。但是出现以下几种情形,承租人享有法定解除权,可以提前解除租赁合同,不承担违约责任:

    承租人在没有过错的情形下,租赁的房屋毁损灭失的,这种情形通常是指自然灾害或者意外事故,如:地震、火灾等。

    租赁的房屋危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的。如:租赁房屋是危房,随时可能倒塌的。

    出租人就同一房屋订立数个有效的租赁合同,不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同。

    房屋租赁合同中,有如下三种情形的,租赁房屋被依法查封的,租赁房屋权属有争议的,租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的,导致房屋无法使用的。

    当双方合同出现不一样的时候,需要重新签订协议,若有一方存在明显的损坏合同的行为,损坏合同的用户甲必须承担相应的法律责任,并且对另一方乙的损失进行全额补偿。
    合同依旧按照原合同继续执行。在此情景下,用户乙有权利无条件解约合同。

    每月月初7个工作日内,应当结算清楚上个月的所有费用。延期的需要缴纳滞纳金。

单人:

  • 一室独卫即可。如果有做饭需求,就找厨房带窗户进光透风的,否则厨房会很难清洁。

合租:

  • 环境卫生;是否存在吸烟酗酒的。
  • 舍友职业;
  • 设备老化;
  • 是否存在随意带人进宿舍的情况;
  • 其他潜在威胁;
  • 对公用设备的维护明确责任,明确损坏后赔偿的责任。
  • 水电气暖等费用,要求按照人头数量分摊,除非每个房间单独的表。

租赁类型备注:

  • 整租,需要确认清楚是否有隔断,务必确认清楚是否是真的整租。
  • 合租。确认清楚合租者状况,互留联系方式,如果对方有吸烟以及一些不良习惯,不要合租,特别小心合租者是多人住一个房间的,需要明确费用要按照人头分摊。
  • 记录和共享:无论是否租了,每次去看房子或者租房子,需要记录租房的细节,然后发到网上分享共享。如果条件允许,就录视频,然后发出来。
  • 单间。确认一下单间是否安全,旁边住户的情况要了解一下,特别是有公摊费用的,如果有吸烟的以及特别乱的因素存在,立刻远离。

中介:

  • 找有合规资质的中介,并且在网上评价相对靠谱的,如果中介要求一次支付太多费用,应当警惕诈骗。务必找资质合规,且工商局注册合法的中介。
  • 最少提前两周看房子,方便转移和签合同。
  • 需要注意,租期到了以后,是否存在额外的费用,如果房子不好的,就直接换,如果房子相对很值,就可以接受。
  • 每次缴费务必明确交给中介公司,而不是个人,以防资金被恶意转移。
  • 先退押金,再退还钥匙。避免出现赖账不给押金。
  • 必须中介要盖章。并且明确中介介入人员的身份。

可能存在的问题:

  • 以不合理理由强行克扣押金。
  • 中介工作人员离职,导致售后服务无保障。
  • 屋内物品被盗。
  • 带钱跑路,导致房东和租客都有损失。

非中介:

  • 必须见到房产证,并且复印件或者电子版的形式,附加在合同后面备份。最后都要备份电子版在手机上。
  • 房东必须出示身份证,证明其身份。并且复印件或者电子版留存备份。
  • 确认出租者是否有出租的资格,避免二房东骗人的。尽可能租大房东的,避免租二房东的。如果租的话,优先压低押金和租金。
  • 二房东的转租,必须经过房东也一起核对才行,特别是查清楚二房东给的租期,费用。并且合同必须是房东也签字才行。没有和房东确认的二房东转租,是难以受到法律保护的。
  • 合同必须是双方各有一份完整的一模一样的才行。
  • 先退押金,再退还钥匙。避免出现赖账不给押金。
  • 与房东交流过程中,观察房东是不是说话扯皮那种,或者太过于暴力倾向的,如果感觉交流有困难或者感到很多阻碍,就不要租。
  • 尽可能要求房东出示 房屋租赁许可证 ,回迁房可能没有。

其他参考:https://github.com/soulteary/tenant-point

房东部分:

租客:

  • 如果察觉对方是中介或者二房东,务必谨慎,这种的很容易做改造房屋之类的破坏性改动。
  • 如果租客在网上有过曝光的不良记录,务必谨慎。

租金:

  • 租金超过房屋所在地房管部门规定的租金标准的,房东需要缴纳租金的12%的税费。个人出租房屋,月租金收入在4000元以下的,应按月租金收入扣除800元费用后的应税所得额计算缴纳个人所得税;
    月收入在4000以上的,应按月租金收入扣除20%以后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税,计税税率均为20%。
  • 在租房网站上找类似自己房子的户型,选取一个价格相对中间的价格。无论什么时间都不讲价。

合同:

  • 参考前面提到的合同。务必约束好租客,不要让租客对房子进行违规违法的操作。

验收:

  • 检查水电气暖的表数值和费用结算。
  • 检查所有的资产是否存在损坏,如果存在损坏,就必须处理好结算才行。
  • 验收房子当天,更换门锁,房客必须清理走所有自己的物品。否则按照延期要缴费。

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