租房备忘录-2019-10-05

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• 各名单记录了他们的主要信息以及所作所为。
• 黑中介，黑房东名单: https://github.com/adminlinzi/adminlinzi.github.io/blob/master/blog/newLife/LandlordBlacklist.md
• 黑租客名单: https://github.com/adminlinzi/adminlinzi.github.io/blob/master/blog/newLife/TenantBlacklist.md
• 租房合同法律参考，以及打官司相关指导: https://www.66law.cn/special/fwzl
• 消费应量力而行，不要过度消费。最少预留1k左右的医疗备用资金。
• 隔间千万不要租，不仅要不回押金和房租，还会被执法的撵走。

租客部分：

前言:

1. 时间：

• 提前一个月或15个自然日选择新的租住房屋。避开毕业季，跳槽季租房，可以少支付房租；

2. 渠道: 公司群，校友群，公司论坛，校友论坛，微博话题，微信公众号，QQ群，城中村，其他朋友，合规的大型中介。
3. 其他：

• 避免转租的房子，除非房东亲自在现场重签合同。
• 明确自己可以承担的房租租金上限，居住地距离工作地尽量不要超过60分钟公交或者40分钟地铁，划定区域以后找。
• 整租优先，合租务必认真筛选室友，合租务必写明。公寓最后没办法再去选，公寓很容易遇到坑押金的。
• 未签订合同之前，不能交钱。

房子:

• 周边环境：
  到公司的距离，近的优先。
  小区治安，有保安和监控的优先。小区环境其他方面，例如路灯，人气是否旺盛，太过于冷清的小区谨慎住。
  环境污染，如果周边污染比较严重，就不要住。
  消防安全，周边安全隐患，必须关注，如果有些不安全，就不要考虑。逃生通道和路线都要关注。
  整楼是否存在明显的损坏，是否过度老化，是否存在违建。不要租看着比较危险的。
  邻居是否相对安全，邻居是否相对安全。
  附近医疗，附近饮食，附近购物，附近消费水平以及距离是否在自己承受范围内。最近的只要不是超过1千米就可以。医疗不要超过三十分钟的路程。
  是否在主干道附近，是否是沿街楼如果周围过于乱，就不要租，影响睡眠。是否相对安静。
  附近交通，公交地铁坐车是否相对便利。
  通勤时间：优选地铁方便的地方，单趟不超过两小时的。尽可能距离人多的地方或者办公的地方近一些，尽可能距离公交或者地铁站近一些。
  是否有安全的电梯，如果楼层达到5层以上，有电梯优先。
  楼层是否过高，如果楼层过高的，便宜的优先。砍价。
  楼道是否有灯。有些老旧的小区基础设施比较差，容易出问题。

• 房子的情况：
  隔音（邻居）。漏水漏风（窗户和管道），异味（屋内卫生，周围工厂或者其他以为和屋内装修，例如甲醛和下水道异味，邻居导致的异味。）
  房屋是否有阳光进来。屋内务必进光通风。
  门的开关，窗户的开关上锁是否正常。难用的就慎重。
  排水，屋内各种排水的地方一定是正常的才行，特别是卫生间，洗浴也要检查一下是否可以正常使用。
  房子是否过于潮湿，房间内是否有很多虫子，是否需要加湿器。
  保暖，如果是较大的房间，或者不朝阳的，务必有暖气。
  水电使用正常，水表电表数字正常可以看到，需要观察一段时间，看下是否存在偷跑表的情况。
  设备老化的需要更换的，不要仅限于口头上承诺更换。要么写合同上，要么就更换以后再签合同。
  燃气是否正常，如果不用，需要和房东明确，并且抄表计数后关掉开关，并观察一段时间，看下是否存在偷跑的情况。
  当前存在的资产，床是必备的，务必严格登记，如果用不到的，可以请房东封存起来，或者验证资产的状态是否正常，然后记录下来，视频的方式或者其他方式。避免出现资产有损坏，但是双方都没发现的情况，
  从而导致退房验收出现异常。

• 房间内配套设施：床，洗衣机，空调，热水器。满足正常的生活需求，包括（睡觉，办公，洗澡，洗衣服，晾晒衣服，房间封闭性，有阳光，隔音，门锁安全性以及可更换，
  坐椅，门窗防盗，门窗防蚊虫，水管是否正常，水龙头是否正常，电线电路电闸是否安全，厕所排污是否正常，），房内其他物品检查，房间内所有存在的物品，都要检查一遍，
  查看是否可以正常使用，是否有的存在老旧和损坏，如果有，必须标记清楚，标记出来，需要房东修缮的，必须房东处理，如果房东不修缮的，让他带走，或者封存。

租金和押金:

• 租金：最大月租金≈月收入*0.3，均衡好开支和收入，预留充足的包括路费开支，医疗备用金，紧急备用金。没有签订正规的合同之前，拒绝交任何名目的钱，交钱保留详细记录，
  交钱优先交到银行卡，其次是支付宝，其他方式一律不认，如果是现金，必须收款人签字证明已经收到了具体额度的租金。
  
  查询当地区域的房租均价，一般租金不高于均价。一般押金不会超过一个月的租金。租金超过房屋所在地房管部门规定的租金标准的，
  房东需要缴纳租金的12%的税费。个人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除800元费用后的应税所得额计算缴纳个人所得税;
  月收入在4000以上的，应按月租金收入扣除20%以后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税，计税税率均为20%。
• 押金：通常押金是半个月的房租，最多不会超过一个月房租。必须在合同写清楚数值和押金的处理方式，以及后续要返还的条件。不得写模棱两可的那种，必须写明确的。

租期：

• 一般租期约定半年或者一年。但是租金按照每月一次支付。租期需要明确写到合同，租期开始时间应当按照签订合同当天或次日开始写。

• 租房合同：参考合同模板附件
  
  合同必须有两个人的签字，或者额外加上手印，如果合同有多页，需要侧面扇面展开盖章或者签字，保证不会被恶意掺入其他页。需要有房东和租客的身份证复印件或者原件照片，
  与现场房东核对，需要有房东出示的房产证。拍照留存。
  
  写清楚双方的权力和义务，例如房屋设施损坏由谁赔付，提前终止合同该如何处理，需要细化，等会合同附件需要准备一下。合同按照双面的打印处理。
  
  需要十分细致的明确房屋内产生的费用的标准以及支付的方式，任意一方违约后如何处理，例如，水，电，气，暖，租金，押金，网费以及是否由其他费用，如果其他费用不合理，
  需要明确拒绝，特别是无中生有的一些费用。明确缴费的时间，必须落实到纸的合同上，如果有手写的内容，需要划一条线，明确修改的时间，明确修改参与的人员和签字，必须保存好原件和电子版，
  以备维权。确认好房子可以改造的范围和程度。
  
  标记清楚房间内存在的物品以及数量和旧损的程度以及物品现状，描述尽可能具体，必备大物件，电器的添置和维修一般是房东处理。
  
  退租和入住前，清点清楚房屋内的物品和状态，并且房东和租客签字确认。
  
  确认清楚当前电表，水表，燃气表以及其他计费表的数值，问清楚前任住户是否结算清楚费用，以免给别人买了单。遇到恶意收费的，记录好信息，及时举报。没有明确的费用，一律不支付。
  写明在租住期间，房东不得再收取以任何名义为由的任何附加费用。对于费用的结算，需要明确，如果出现提前中断租房的行为，因房东侧行为导致中断的，因租客侧行为导致中断的，满半个月和未满半个月，
  分别应该如何处理。
  
  门锁换新的，贵重物品锁好。
  
  使用房东的设备出现损坏的，及时报备房东，并且记录清楚。
  
  合同明确出租者和租房者的真实姓名，住址，租住的房子的具体位置，联系方式。
  
  合同需要明确写明住房是哪种产权，产权人是谁，房东与产权人的关系，房东是否有资格出租房子，需要标记清楚，如果出租者没有资格出租，产生的一切损失，需要出租者赔偿。
  
  费用的计算方式，假设，月度某项费用总额度为S，租房总人数为N，则当月人均分摊费用为：S/N 元。若出现租客主动解约租房合同，当月入住未满半个月的，以上个月的费用为参考，总费用不得超过两百元，
  按照实际用量进行结算费用。若房东主动解约租房合同，当月入住未满半个月的，各项费用无需支付，当月入住满一个月的，正常结算费用。
  
  关于违约金(承租人就是租房者)：
  
  
  承租人和出租人在合同中约定了租赁期限的，承租人提前解除租赁合同的，通常要承担违约责任。但是出现以下几种情形，承租人享有法定解除权，可以提前解除租赁合同，不承担违约责任：
  
  承租人在没有过错的情形下，租赁的房屋毁损灭失的，这种情形通常是指自然灾害或者意外事故，如：地震、火灾等。
  
  租赁的房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的。如：租赁房屋是危房，随时可能倒塌的。
  
  出租人就同一房屋订立数个有效的租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同。
  
  房屋租赁合同中，有如下三种情形的，租赁房屋被依法查封的，租赁房屋权属有争议的，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，导致房屋无法使用的。
  
  当双方合同出现不一样的时候，需要重新签订协议，若有一方存在明显的损坏合同的行为，损坏合同的用户甲必须承担相应的法律责任，并且对另一方乙的损失进行全额补偿。
  合同依旧按照原合同继续执行。在此情景下，用户乙有权利无条件解约合同。
  
  每月月初7个工作日内，应当结算清楚上个月的所有费用。延期的需要缴纳滞纳金。

单人：

• 一室独卫即可。如果有做饭需求，就找厨房带窗户进光透风的，否则厨房会很难清洁。

合租：

• 环境卫生；是否存在吸烟酗酒的。
• 舍友职业；
• 设备老化；
• 是否存在随意带人进宿舍的情况；
• 其他潜在威胁；
• 对公用设备的维护明确责任，明确损坏后赔偿的责任。
• 水电气暖等费用，要求按照人头数量分摊，除非每个房间单独的表。

租赁类型备注：

• 整租，需要确认清楚是否有隔断，务必确认清楚是否是真的整租。
• 合租。确认清楚合租者状况，互留联系方式，如果对方有吸烟以及一些不良习惯，不要合租，特别小心合租者是多人住一个房间的，需要明确费用要按照人头分摊。
• 记录和共享：无论是否租了，每次去看房子或者租房子，需要记录租房的细节，然后发到网上分享共享。如果条件允许，就录视频，然后发出来。
• 单间。确认一下单间是否安全，旁边住户的情况要了解一下，特别是有公摊费用的，如果有吸烟的以及特别乱的因素存在，立刻远离。

中介：

• 找有合规资质的中介，并且在网上评价相对靠谱的，如果中介要求一次支付太多费用，应当警惕诈骗。务必找资质合规，且工商局注册合法的中介。
• 最少提前两周看房子，方便转移和签合同。
• 需要注意，租期到了以后，是否存在额外的费用，如果房子不好的，就直接换，如果房子相对很值，就可以接受。
• 每次缴费务必明确交给中介公司，而不是个人，以防资金被恶意转移。
• 先退押金，再退还钥匙。避免出现赖账不给押金。
• 必须中介要盖章。并且明确中介介入人员的身份。

可能存在的问题：

• 以不合理理由强行克扣押金。
• 中介工作人员离职，导致售后服务无保障。
• 屋内物品被盗。
• 带钱跑路，导致房东和租客都有损失。

非中介:

• 必须见到房产证，并且复印件或者电子版的形式，附加在合同后面备份。最后都要备份电子版在手机上。
• 房东必须出示身份证，证明其身份。并且复印件或者电子版留存备份。
• 确认出租者是否有出租的资格，避免二房东骗人的。尽可能租大房东的，避免租二房东的。如果租的话，优先压低押金和租金。
• 二房东的转租，必须经过房东也一起核对才行，特别是查清楚二房东给的租期，费用。并且合同必须是房东也签字才行。没有和房东确认的二房东转租，是难以受到法律保护的。
• 合同必须是双方各有一份完整的一模一样的才行。
• 先退押金，再退还钥匙。避免出现赖账不给押金。
• 与房东交流过程中，观察房东是不是说话扯皮那种，或者太过于暴力倾向的，如果感觉交流有困难或者感到很多阻碍，就不要租。
• 尽可能要求房东出示 房屋租赁许可证 ，回迁房可能没有。

其他参考：https://github.com/soulteary/tenant-point

房东部分：

租客：

• 如果察觉对方是中介或者二房东，务必谨慎，这种的很容易做改造房屋之类的破坏性改动。
• 如果租客在网上有过曝光的不良记录，务必谨慎。

租金：

• 租金超过房屋所在地房管部门规定的租金标准的，房东需要缴纳租金的12%的税费。个人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除800元费用后的应税所得额计算缴纳个人所得税;
  月收入在4000以上的，应按月租金收入扣除20%以后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税，计税税率均为20%。
• 在租房网站上找类似自己房子的户型，选取一个价格相对中间的价格。无论什么时间都不讲价。

合同:

• 参考前面提到的合同。务必约束好租客，不要让租客对房子进行违规违法的操作。

验收：

• 检查水电气暖的表数值和费用结算。
• 检查所有的资产是否存在损坏，如果存在损坏，就必须处理好结算才行。
• 验收房子当天，更换门锁，房客必须清理走所有自己的物品。否则按照延期要缴费。