服务成本逐年增高，物业企业生存艰难

作者：阳光中年

【原创】众所周知，各地政府几乎每年都会按6-8%左右的平均涨幅上调最低工资标准。最低工资标准指的是职工净到手的钱，不含加班费、保险及福利。如果按2017年山西省四类城市职工最低工资标准收入1360元计，则所在企业就意味着必须需要付出2000元以上的成本。其实有很多行业都在承受难以消化的人力成本和物价上涨的因素所带来的压力，盘算着如何寻求应对措施。

除了上述最低工资标准的上调和员工保险费用的调整使物业企业用工成本、服务成本上涨的以外，还存在以下3个方面的因素：一是水电费用价格的上涨使得企业运行成本上涨；二是设备设施的维修养护成本和专项外委费用上涨；三是行业新规、安全技术标准的强制实施后的费用成本上涨。

一、可供物业企业选择降低运营成本的办法少的可怜

物业管理费已经有许多年没有上调了，而员工最低工资标准却呈逐年上涨趋势。最低工资标准上调对企业来说最敏感，压力也最大。收到的物业费远不能抵档日常开销。有的物业企业为了维持生计，被迫采取削减人员和降低工资的办法。本来物业行业员工的收入水平比起同级别的行业来说会低很多，而且非常辛苦，再降低工资无疑会使从业人员的工作热情受到极大的挫伤。

减员降薪带来的后果是服务水准的直线下滑，而这样会激起业主的不满，极易形成收费难，如此以来，企业势必进入到恶性循环的局面。这就不难理解为什么物业行业在每年的社会满意度指数评比中始终处在末位了。物业费低廉的老旧小区和欠费率高的小区很容易遭受物业高成本经营带来的服务水准降低的冲击。

部分物业企业试图采取增大经营性收入来缓解成本问题，比如：对目前有些居住小区的公共区域广告收入、停车费等收入，采取提高分配比例，从目前的3：7分成(物业3，业主维修基金7)适当提高到4：6或者5：5，以此补充物业费的不足。

一方面是最低工资标准的连年上涨，另一方面则是物业费“不敢涨”或因某些原因“涨不了”。两面夹击下，物业公司能选择的就是：要么减员降薪、降低服务标准，要么就抽身“抛盘”退出小区，一走了之。

二、业主自己掌握着物业企业和小区的命运，拿捏不好则两败俱伤

可以这么说，没有哪个小区的收费率能达到百分之百，即使是物业管理达到国优标准的小区，也存在欠费现象。有些房子常年空置，人都找不到，去哪里收费？而更多的是业主与物业公司之间易产生矛盾，只要对小区管理有任何不满和误解，业主都要使出拒交物业费的“杀手锏”。

业主欠费或不按时交费这种行为导致的后果很严重。据报道，上海市曾经有一个1200多户规模的小区，其中有30%以上的住户拖欠物业费，导致物业公司连年亏损干不下去了。物业管理行业的利润率约为10%左右，属于微利行业，欠费后物业企业更加难以维持，只能遗憾撤出小区。

从此沦落为“三无”小区。没几天垃圾就堆积如山，臭气弥漫；小区内再无保安巡逻，接连出现住户被盗现象，一些居民趁乱挤占公共绿地，公共设备设施损坏无人维护。这个上海市几年前才新建起来的小区很快就出现了脏、乱、差现象，业主的房屋也随之贬值。

“没人管，小区肯定乱”，最终受害者只能是小区业主。因此，大家也愿意接受“花钱买服务”，目前关键的问题是“花多少钱、买怎样的服务”，小区的业主们对物业服务的理解各不相同，很难得到统一。与物业产生矛盾纠纷后的最终结果还是拿物业费说事。

三、物业行业需要政府部门扶持，收费价格不能十年不变

笔者认为，政府部门应做好两件事，一是履行好监管责任，二是从政策上扶持物业。当物业与业主或业主委员会产生矛盾时，要做好协调工作，规范物业服务标准、服务等级，进行监督，避免物业公司之间的恶性低价竞争。

在很大程度上，物业公司延续了政府服务居民的功能，比如搞好小区的治安、禁止小区私搭乱建等。既然如此，政府也应该从政策上给予扶持，在目前物业服务行业发展艰难的情况下，政府应当给予物业公司优惠和扶持。

很多物业企业入驻的楼盘10年前物业费就是这个价，现在还是这个价。试问一下10年前最低工资标准是多少？物业服务企业属于劳动力密集型行业，物业行业的人员工资占据总支出的七、八成。

以2007年某市保洁工工资月标准为450元/月，2017年保洁工工资普遍为1300元/月，人员工资上涨190%；很显然，人工成本挤占了物业企业的大部分利润空间，“一价定终身”害惨了多少家物业企业？

事实上，物业企业用人成本、水电提价以及设备设施的维修费用都是随着时间的推移是不断增加的，越是老旧设备，维修成本越高。试问，以10年前的收费定价标准，来运行现行价格的物业项目，这个现象难道正常吗？因此，物业企业呼吁服务价格应当实行浮动机制，做到“随行就市”。

尽管在《管理条例》中已明确，但执行起来有难度。“涨价要征得小区业主过半人数的签字同意”，你试想一下这个如何去执行？如果你对业主说要涨价，业主们都会乐呵呵地签字同意吗？小区出现业主严重的拖欠物业费和物业企业亏本经营的情况，政府部门应该及时介入，有问题第一时间出面进行协调解决，才能避免物业企业“抛盘”退出。

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