开发商延期交房，用物业费抵偿违约金，合法吗？

前段时间，好几位业主朋友一直私信阿飘，关于开发商延期交房后，用物业费折抵违约金的问题。阿飘在研究了国家法律法规、岛内相关政策以及多个案例后，做出如下回复：

开发商在延期交房、应付业主违约金的情况下，提出免收一段时间物业费抵偿违约金的做法是不合法的。

一方面，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款

当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。

虽然物业费和违约金标的物种类、品质相同，但由于开发商支付延期交房的违约金，与业主向物业服务公司交纳物业费是两个不同的法律关系，存在不同的法律关系主体，因此两者不能相抵。

另一方面，业主们遭遇这一问题，可以追偿违约金。而开发商用“不可抗力”和“政府法规政策调整”等特殊原因搪塞业主时，建议业主查阅与开发商签订的《商品房买卖合同》，合同中“交付期限”和“出卖人逾期交房的违约责任”，明确了遇“不可抗力”“政府法规政策调整”等特殊原因，据实予以延期，否则“按逾期时间分别处理”。其中，《中华人民共和国合同法》第七章中对“不可抗力”有了明确解释：

第一百一十七条　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

与“不可抗力”和“政府法规政策调整”等特殊原因导致交付延期的有关诉讼实例可以参看《海南省海口市中级人民法院民事判决书 （2017）琼01民终83号》和《海南省海口市中级人民法院民事裁定书 （2014）海中法仲字第44号》。

实例中，法院均支持了业主向开发商追偿违约金的诉求。

最后，业主们在办理入住手续时，应留存与开发商逾期交房相关的书面违约证据，以便在日后进一步处理该问题时能得到法律保护。

edit by Apiao

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参考文献：

1、《中华人民共和国合同法》