中国楼市，巨变来临！
◎作者 | 黄团长
2010年，中国出现第一家千亿房企，万科以1026亿的销售额，率先升级。
那一年，中国经济规模首次超过日本，成为全球第二大经济体。全国的商品房销售总额，是5.25万亿，万科只占不到2%。
十年来，巨大的变化，在大国崛起的进程中发生。其中一大趋势，就是楼市进入“白银时代”。
但白银，也还是贵金属啊。千万别以为，楼市已经没戏了。
如今，中国的GDP总量直逼100万亿，翻了一倍多。
但中国的商品房销售总额，也冲破了很多人预测的“天花板”，历史性地达到16万亿，增长两倍。
房地产行业，仍然保持增长。榜首规模已连续两年超过7000亿。
10年前，Top30的房企加起来，所占的市场份额不过16.5%。如今，这一份额已经飙升到接近50%。
冷冬中，最强的一批房企，已经在激烈竞争中升级，成为“超级玩家”。
在“房住不炒”的主基调下，2019年，全国合计出台的房地产调控政策次数达620次,刷新历史纪录,同比上涨38%。
越来越多的迹象表明，房地产市场的这场寒冬，前所未有，蕴藏着一个历史性的变化：
冒险型房企加速退场，稳健型房企的机会来了。
行稳致远，才是王道。
这也是千亿房企雅居乐的致胜秘诀。
回头一看，2010年的房企Top30榜单，现在已经有12家落榜了。
大浪淘沙，当初只需要110亿规模就能上榜，现在的门槛已经拔高了10倍。
2019年收官，房企的江湖势力又有了新变化。
千亿房企的数量，增加到了36家。在中国9.5万家开发商中，它们是毋庸置疑的中坚力量，航空母舰战斗群。
同时，百强房企销售额门槛，也已经提升至289亿元。
头部的竞争越来越激烈，不过房地产的蛋糕也越来越大了。白银时代，销售额还在持续增长。
自2015年以来，中国房地产行业规模可以说是狂飙突进。从8.73万亿，到16万亿只花了5年。
调控越来越严格，并不是看衰行业的原因，反而是行业旺盛的另一面。房地产行业的“天花板”，似乎还没有出现。
我们需要一个更加规范的房地产市场，稳字当头。
结果就是，小房企的日子会越来越难过。“大鱼吃小鱼”，会成为行业的常态。
中小房企的破产数量，也在2019年创下新高：520家。2016年这一数据仅为184。2018年，则有458家房企破产。
2020年，冰火两重天的现象会进一步加剧。
当然，规模巨大的房企迎来机会，但也同样面临挑战。否则，Top30就不会有淘汰了。
中国房地产进入“寡头”时代，行业集中度必然会继续上升，千亿房企的舞台，越来越大。
龙象虎豹之争，更加惨烈。
前车之鉴是顺驰，高周转的鼻祖，因为现金流崩断而消失在历史长河之中。
中国房地产，曾经是冒险者的乐园，白手起家的奇迹比比皆是。但现在，进入“白银时代”的下半场，只有稳健者才能把握机会，规避风险。
强如碧万恒，也放慢了脚步，反思“高周转”的弊端。2019年，Top3的规模增长都很克制，甚至停在个位数。
出现万亿房企的时间，在延后。
行业高增长的势头停下来了，大型房企纷纷降速求稳。
在寒冬“逆境”之中，考验的是综合实力，稳健经营才是头等大事。
从中山起家的千亿房企雅居乐，一贯以稳健风格，应对市场激烈角逐，不仅规模持续提升，同时步伐始终保持稳健。
在市场环境逐步收紧时，雅居乐始终坚持“量入为出”的原则。比如，2018年业绩发布会上，雅居乐提出计划投资500亿，就是按照2019年预计可实现销售额比例的40%-50%。
稳中求进。
2019年，雅居乐地产板块全年累计预售金额为人民币1179.7亿，同比增长14.9%，连续两年稳居千亿军团之列，排名持续上升。
10年前，雅居乐就是Top30房企中的佼佼者，创造了清水湾这样的“神盘”，可谓行稳致远。
同样是突破千亿，2019年雅居乐只用了10个月。
负债率是衡量房企稳健程度的重要指标。2019上半年，50家上市房企的平均资产负债率为81.1%，其中30家房企的资产负债率超过80%，10家房企超过85%，4家房企超过90%。
相比之下，雅居乐的负债率却在下降。2019年中期的资产负债率为74.5%，相比上年下降1.6个百分点，远低于行业平均水平。
稳健的财务，夯实了长远发展的基本盘。
不过，千亿房企的“稳健”秘诀，远不止于财务，还必须着眼于长远的布局。
比如拿地，2019年很多房企都提出了聚焦一二线城市的策略，京津冀、长三角、中部热点城市、成渝、珠三角都是热点区域。
这也是一种稳健的做法，跟着国家的规划重点来布局。
2019年全年，雅居乐地产先后进入北京、石家庄、昆明、清远等多个新城市，持续深化全国布局。
这些优质土储，很多都位于国家重点规划的大城市和城市圈。
在粤港澳大湾区，雅居乐已深耕28年，精心打造超过70个项目，土地储备逾910万平方米，占整体土地储备的23%，囊括中山、广州、深圳、佛山、湛江、珠海、江门等多个城市。
多元业务布局也同样体现了稳健思路。
雅居乐在“以地产为主，多元业务并行”营运模式下，已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行的多元化格局。
在与地产相关的上下游产业开辟新战场，打造多元业务，本身也是一种稳健的做法。
2019年，地产板块正式对外发布全新的文旅产业IP——乐活天地，并通过牵手亚洲勒芒系列赛，介入汽车运动产业。
不久前，雅居乐还凭借优异表现荣获2019“龙雀奖”2019年度最佳文旅地产集团。
雅居乐一直强调平稳、健康发展，不盲目追求速度和规模。这一坚定的做法，正在获得丰厚的回报，也得到了资本市场的高度认可。
得益于盈利的稳健性和持续性。2019年，雅居乐集团股价全年上涨41.67%，远高于港股地产行业5.21%的涨幅。
综合来看，每股收益三年复合增长率达72.42%。其中，2017年、2018年基本每股收益同比增长均超过100%。
在2019·第一财经中国上市房企价值榜中，雅居乐于H股上市房企运营能力榜和资本市场表现榜中均位居行业TOP10行列。
鉴于其良好表现，2019年标普全球评级继续将雅居乐的长期企业信用评级维持“BB”不变，展望为稳定；穆迪也将雅居乐评级维持“Ba2”不变。
谁也不知道，房地产行业的“天花板”究竟是多少，一切都在变化之中。冒险者的丛林时代已经过去，一步一个脚印的攀登者，走向舞台的中央。
20年代已然来临，一路稳健前行的雅居乐，正以稳健的经营、高盈利的表现，拥抱房地产行业的巨变时代。
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