商业地产全力战疫 ：90家运营商减免租金，让利百亿
疫情来袭，对商业地产商来说，这或许是一场风险管理的最佳实践。
文|许鑫
编辑|李惠聪
这是一次没有“年味”的春节，却也是考验商场与商户的重要时刻。
突如其来的新型冠状病毒肺炎无疑是今年中国经济的“黑天鹅”。面对疫情，各大商业地产公司积极为防疫前线捐款，为商户实施租金减免等优惠政策。
据新地产不完全统计，截至2月13日，推出减租政策的商业地产开发商已达90家。其中，减租时间最短为6天，最长为66天。有行业人士统计称，目前各房企主动减免的租金总额已近百亿元。
伴随疫情爆发，市民“闭门不出”难以产生商业消费，中国各大购物中心客流量明显下降，较同期下降30%，有的甚至达到80%。最为关键的是，这还是一场持久战。
（人流稀少的商场）
2月3日，从春节后首个A股开盘日股市表现可以看出，股价跌幅最大的房企主要以商业地产为主。
面对严峻的商业地产生存压力，万科集团高级副总裁、印力集团（万科旗下商业地产平台）董事长兼总裁丁力业曾表示：如果疫情持续三个月，估计能活下去的不多了。
在他的切身感受中，这次疫情对消费市场产生很多影响，“特别是商业地产，要面临客流的急剧下降，商户的减租，还有银行的还贷压力”。
如此重压之下，这场“疫情攻防战”该如何打？
减免租金共克时艰
为了纾解部分商户的压力，业内众多商业地产龙头开启了一场声势浩大的的免租行动。
据相关机构统计称，除去租金全部减免，租金减半方式亦成为近七成商业地产运营商的选择。不少开发商通过调整营业时间来控制部分运营成本。
万达是国内率先提出减免租金的商业地产运营商。
1月28日，万达商管集团对全国各地所有万达广场的商户，从1月24日至2月25日内的租金及物业费全免。截至2019年底，累计开业的万达广场达到323座。对此，业内预计，万达将减免租金30亿-40亿元，堪称业内最“硬核”。
万科相关人士透露，万科旗下印力集团减半收取旗下在营商业项目所有商户二月份的租金，覆盖了全国印力在营的86个商场，支持超过10000家商户。
随后的几天，随着疫情严峻与“全民宅家”的持续，地产商减免租金的消息纷至沓来，仅在1月30日当天，就有新城控股、龙湖集团、爱琴海集团、合景泰富集团、瑞安房地产有限公司、祥生集团等多家企业宣布不同程度的减免政策。
其中，知名房企龙湖租金减半的时间最长，从1月25日至3月31日为期两个多月。
1月30日，龙湖集团正式宣布，对旗下商场所有商户，2020年1月25日（农历大年初一）至2020年3月31日期间，租金费用（含物管费、推广费）减半。
上述租金减免政策覆盖龙湖商业布局的重庆、成都、西安、北京、上海、杭州、苏州、常州、南京、合肥10座城市，涉及在营的39座商场（包括天街、星悦荟、家悦荟），支持到超过4500家合作品牌。以龙湖集团去年租金收入50.6亿元计算，此次免租涉及金额超过3亿元。
龙湖商业相关人士向新地产记者表示，随着疫情不断发展，商户经营工作受到不同程度影响。公司希望借助租金减免，消解商户部分经营压力，并与商户共克时艰，抗击疫情。
同日，保利商业发布公告，其全国旗下22家购物中心年初一至年初六期间，减免品牌商户6天租金。
佳兆业相关负责人受访时曾表示，公司已将文体集团旗下所有场馆项目的入驻商户2月1日至2月15日期间的租金全免；商业集团给予旗下7个在营购物中心的所有商户正月初一至十五期间租金全免的优惠支持。
美的置业方面表示，公司旗下美的商业所有在运营的购物中心实施租金减免计划，减免所有商户1月25日~2月24日共计一个月的租金及物业管理费。
除了租金减免，在疫情防控上，国内大多数商业地产运营商都在增加投入，比如调整经营时间，加强新风、排风安排，密集进行消毒。此外，还有企业发出倡议，要求全力维持企业线上线下渠道顺畅运转。
在疫情爆发时，全国各大购物中心也相继推出了应急措施。
据记者不完全统计，从1月26日起，上海久光百货取消新春福袋活动；被称作国内商场“销冠”的北京SKP也发布调整营业时间的通知；北京市朝阳大悦城商场也相继调整营业时间。
（图：2月7日，北京SKP官微发布营业时间调整通知）
据不完全统计，在这次运营商减租行动中，涉及近600家百货商场、购物中心。
另外，政府层面也在积极出台政策以应对可能出现的问题。
2020年2月3日上午，在国务院举行的应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控机制新闻发布会上，国家发展改革委表示，对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。
众多业内人士认为，免租减租的举措有助于困难时期大家“抱团取暖”，渡过难关。
58安居客房产研究院分院院长张波对外表示，商业地产运营方纷纷出台减免租金的措施，一方面可以配合政府疫情防治部署，减少商户开业量，延迟相关从业人群回岗时间，达到最大限度减少人员流动的；另一方面通过补贴也可以有效稳定商户的心态。但对商业地产运营方来说，此番降租无疑意味着业绩和资金压力，企业需要通过后续通过优化运营、提升效率等方式进行弥补。
面对这次疫情的影响下，还有人提及商铺减租随处可见，但办公楼减租却寥寥无几。
易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，商铺直接受到春节商业零售降温影响，而办公本身不属于公共场所，损失衡量标准模糊，但商铺、商业中心是公共场所，更容易衡量。他建议，商业地产企业降租标准不应盲目攀比，应以企业实际为准。
降租背后，催动新商业模式
此次商业地产集体减租行动，虽然是顾全大局的义举，但从商业地产本身思考，减租金会对这些企业营收带来怎样的影响？
全联商业地产工作委员会会长王永平指出，租金是商场的主要来源，租金收入构成分为固定租金、保底价抽成（保底租金+营业额抽成）。据其了解，目前一些商业地产商的做法是直接把“保底价抽成”都免掉，这对运营商的利润会产生较大影响。
作为此次疫情“硬核”的万达商管，受创或许更为严重。
在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，万达商管上市本来是有可能的，但是由于这次武汉疫情的影响，使整个中国商业地产租赁冰封，可能令万达商管遭受沉重打击。
据早前报道，2019年万达商管集团实现收入434.8亿元，租金收入384.8亿元，2019年万达广场出租率99.9%，以目前减租30亿计算，减租预计占全年收入的7.8%。
万达商管作为万达集团重要的收入来源，全年盈利将会严重受损。
有业内人士表示，这场疫情可能又会带来商业地产龙头的重组。
此外，美的商业也曾公开表示，整个春节，美的商业旗下运营的购物中心7天客流仅相当于去年同期1天客流量。由于受疫情所致，购物中心的客流与销售额跌幅很大。包括减租成本、防护耗材、营运成本以及品牌闭店等成本在内，美的商业需承担的损失达数千万。
某国内央企地产公司高管曾表示，从商业地产开发层面看，2020年的开工、销售计划都会大大向后延期。“特别是销售，在疫情退去后的一段时间，市场营销都会承受严峻考验和压力，因为购买心理的恢复，需要的不仅仅是时间。”
据莱坊研究数据看，此次受疫情影响，大部分在上海和北京的商场和品牌店都调整了营业时间或选择暂时关闭实体门店，一季度业绩无可避免将受到损害并出现下跌。
究竟未来将采取什么方式、措施提升人气，恢复消费信心？如何进一步改进商业地产的运营模式，使之具有更强的抗风险能力。
有业内人士以非典之后的经济走势举例称，非典疫情后，社会零售品总额得到了迅速的回升和发展。这次疫情或许也能推动商业行业探索新的商业模式。
近期，印力、龙湖推出帮扶措施，协助商户开通针对消费者生活必需用品的线上销售渠道，或予以租户一定的线上推广资源。诸如“打通最后一公里”的智慧社区概念也在碧桂园、融创等开发商中大范围实践。
王永平认为，后续市场仍然存在诸多变量，不能仅依靠单方面、措施去控制。“短期来看，开发商摊子比较大、实力比较雄厚，可以主动做出让利、姿态。当整个市场继续下行的时候，政府的税收体系、银行的贷款体系等也应该加入进来。
机遇是危机的另一面。商业地产行业虽面临重重挑战，行业人应该认识到的是，在困难背后是创新和机会被催生的地方。
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lihuicong2005；PreservedRoses