第一波“抄底”房企正在入场：有全员卖房，也有全员拿地

▲（新华社/图）

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• 与2015年启动的土拍热潮相比，目前的土地出让溢价率并不算高。上一轮土地溢价率动辄翻倍，正是因此，许多房企将现在视为“抄底”的绝佳时机。
  

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文 | 南方周末记者 卢宝宜 责任编辑 | 冯叶
尽管楼市尚处于暂停销售、动工阶段，一大波房企已开始匆忙入场抢地。
2020年2月11日，北京举办了春节后首场土地拍卖会，推出3宗不限价住宅地块，最终成交价合计80.05亿元。3天后，第二场土拍继续，包含海淀和昌平的3幅地块同样竞拍火热，最终成交金额达196.8亿元。
从房企报名情况看，上述6幅地块均十分抢手，引来多家房企和联合体争夺，最终溢价率也都高于25%。
不仅北京，全国各大城市都在掀起土拍热浪。如上海近期推出了位于徐汇滨江西岸的金融港地块，该地由28幅地块组成，起拍价高达310.2亿元，如顺利成交，有望刷新全国总价地王的纪录。
作为孤悬湖北以外的第二“重疫区”，温州也于2月12日新出让了一幅地块。这块地在竞价9小时、叫价455轮后才决出胜负，溢价率32.8%。而这已是温州春节后推进的第三场土拍。
不过，与2015年启动的土拍热潮相比，目前的土地出让溢价率并不算高。上一轮土地溢价率动辄翻倍，正是因此，许多房企将现在视为“抄底”的绝佳时机。
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谁在“抄底”

眼下，一家大型粤系房企的员工仍在家工作，但房企已下发通知，除了动员全员卖房以外，还提出全员拿地的鼓励政策——任何员工可在自家区域了解和寻找合适可收购的地块。如交易达成，将有不菲提成。
并不是所有房企都有机会拿地。一位闽系房企高管向南方周末记者表示，楼市的强监管和严调控持续了三年多，房企资金超四成以上来自楼盘的销售回款。疫情下，多地住建部门关停了售楼处，无疑是把现金流紧张的房企逼到生死关头。
从目前拿地情况来看，主要竞得者均为国企或央企。易居研究院智库中心研究总监严跃进对南方周末记者称，国企和央企资金实力雄厚，拿地优势明显，未来一段时间内，或将成为土拍市场上的主力军。
中原地产研究院首席分析师张大伟表达了相近的观点：“现在是非私企大量拿优质土地的好时机，土地市场分化，整体溢价率明显降低。”
“大中型房企韧性足，正迎来新的契机，强者恒强继续演化。”佳兆业集团首席增长官刘策向南方周末记者表示，未来一段时间，大中型房企的投资布局，将集中在一、二线城市，以及长三角、大湾区等区域。
针对各个城市重启卖地，2020年2月12日，中指研究院专门举办了一场“疫情下房企投资策略在线主题论坛”。会上多位行业人士提出，今年上半年是拿地的好时机，此前严控的一线城市土拍市场，有望在疫情后出现松动。
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政策松动

为支援疫情下的企业融资，央行已连续多次释放流动性。
早在2020年1月6日，央行就下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放流动性8000亿元。
2月3日，央行又开展了1.2万亿元公开市场逆回购的操作，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元，随后继续通过公开市场操作逆回购投放资金5000亿，释放流动性累计达1.7万亿元。
一位房地产私募基金人士对南方周末记者说，政策倾斜下，越来越多的房企已将融资目的地从海外转向国内市场。过去一年，国内融资环境收紧，房企融资途径愈发局限，境外美元债成为房企最为热衷的融资渠道之一。
克而瑞的数据显示，2020年春节期间，95家典型房企完成海外发债融资仅4笔，涉及金额不足百亿元人民币，同比去年减少了86%。
相应地，房企正在国内密集发行超短期融资债券。据南方周末记者不完全统计，仅2月11日—14日不到一周的时间内，就有7家房企发行了超短期融资券。同花顺iFind数据显示，2020年春节前，超短融的发行频率平均为每周4家。
2月14日，据路透社报道，中国央行拟调整MPA（ 宏观审慎评估体系 ）中的房地产信贷相关考核指标，仅考核房地产广义信贷，而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例。
这一举措意味着房企融资有所松动。消息发布当日，A股与港股市场的地产股继续出现普涨行情。
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对南方周末记者说，中央信贷政策有望中性偏积极，房地产业可能会迎来调控以来政策环境相对宽松的一个阶段。同时，他预计部分地方政府也会在融资、税费缓交等方面，给予房企一定的政策扶持。
从2月12日起，以无锡、西安为代表的多地政府发布了有利于保障当地房企发展的文件，主要政策包括：缓缴或分期缴纳土地出让金、下调土地保证金比例、土地款缴纳50%可预办理不动产登记、引导信贷合理适度增长、保障住房贷款有序投放、预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等。
佛山和成都则在同日宣布，有条件地开放售楼处。