武汉房产黑天鹅：亏本200万出让 不接盘；两年700万投资 白忙活
“当你以为坚持下去，就要迎来春天的时候，其实只是熬过了冬天里的一场暴风雪。”
两位不良资产行业的投资人，在不同时间入场武汉房地产，却在2020年春节遭遇了同一只疫情黑天鹅。
亏本200万，将武汉资产包转让给曾经的竞争对手，对方却不愿接盘。折价100万，也只是处置了五分之二的武汉房产，两年，团队所有人的努力都付诸东流，可以收回成本都是万幸。
01
亏本200万转让武汉资产包
曾经的竞争对手却不愿接盘
口述者：不良资产投资人Jason Lee（化名）
年前的公司年会上，我开了一瓶代表胜利的香槟，侃侃而谈，当时我坚信自己的眼光是完全正确的。
没想到的是，春节期间，武汉突然爆发的新型冠状肺炎成了最大的黑天鹅。
当时，一个底价1500万的房抵类资产包正在寻觅买家，我和团队做了尽调后发现，即使债务人不配合，把所有房子卖掉，也能回收3000万以上，这么乐观的预期主要寄托在部分武汉房产上，当时武汉房价虽然比不上前几年的涨幅，但是稳中有升，这就是一块“璞玉”。
我暗中调查过，这个资产包只有一位竞争对手，我也摸清了他们的出价上限。没想到在网上竞买当天，冒出来一个陌生买家。原本打算2000万拿下，但当竞买价格达到2000万后，我仍旧没有控制住自己的冲动。
最终，2100万，我成功竞标买下。那种激动，无以言表。
为免夜长梦多，我火速督促资产出让方在年前完成签约付款，年后履行交易内容。期间，我给团队安排了一应处置工作，包括资产档案交割、债权公告，以及律师团队的工作等。
可就在签约付款后不到一周的时间，武汉宣布封城，疫情随之在全国拉响警报。
员工纷纷询问返工日期，看着物业公司发来的复工所需的大量表格，我甚至有点后悔战胜了竞争对手，原本的优质资产到头来变成了烫手山芋。
整体时间后置，带来的是所有节奏的混乱。
资产出让方也还未返工，合同上的不可抗力内容，这时候显然可以保护他延期履行义务。好说歹说，说服了资产方的档案管理员配合我们做了债权资料的交割，当然还有中间大量的提前复工报备工作与疏通工作，做好防护的同时还要求不能有任何纰漏，毕竟每一页档案资料可能都是价值百万。
抱回这一大叠资料后，团队又面临新的问题：法院没有上班，债务人居家隔离状态无法当面沟通。
处置律师告诉我，法院不允许外出作业，只能做案头工作。我们的案子都已经进执行了，没有什么案头工作要做，都是一些协助法官贴抵押物的清场公告之类的工作，都是需要外出的。换言之，对我们来说，等于是工作没法开展。
另外，有些债务人虽在年前已经同意还款，只是需要沟通还款细节。疫情开始后，债务人的口径也发生了变化，统统变成了疫情结束后再说。居家隔离成了无法见面沟通的正常理由，虽然这不影响双方电话谈判，但隔着电话毕竟没有压力。
我被推到了一个尴尬的境地：一方面，2019年才组建的年轻团队，需要有事做；另一方面，自己资金也存在成本，疫情拖三个月处置周期，所带来的不仅仅是三个月的资金成本，还有团队开支，更重要的是资产包内项目的不确定性会增加未来处置的风险。
于是，我作出了一个痛心割肉的决定，找到之前跟我竞买资产包的同行，折价200万转让给他，但是，对方竟然拒绝了。
我并非个案，所有的重资产行业者，在这一刻，都焦急地等待疫情的好转。以交易驱动现金流的健康是行业生存的根本，一旦业务流停滞，和资金流断裂没什么两样。
02
押注武汉房产 两年白忙活了
口述者：武汉不良资产投资人Make Lu（化名）
2019年12月，不少法官在淘宝拍卖平台上当主播，1小时“带货”1个亿，司法拍卖开始为普罗大众所知，顺利出圈。
2018年，网上拍卖债权已经在不良资产圈里走红，掌握大笔资金的业内人士还能赚信息不对称的利润。当时，一线城市房价高企，“新一线”城市才有机会。
对比武汉、杭州、成都的房地产市场，我们还是选中了武汉，因为武汉是中部重要城市，有中部崛起政策的支持，又是九州通衢之地，全国的交通枢纽，加之我自己是武汉人，熟悉这座城市。
这是我们公司第一笔自有资金的投资，相对保守地小试牛刀，花700多万买下了5笔武汉住宅抵押的债权。
2018年2月，我们团队的债前投资经理森（化名）前往武汉实地尽调，当时武汉市区均价在2万左右，但杭州市区的均价已经朝5万上扬。
为了这个重要项目，森差点错过了孩子的出世，当时正值春运复工高峰，武汉回上海的高铁票非常难抢，最后他妻子在医院痛了三天四夜，终于在他赶到医院的一刻，妻子进了产房。
他在产房外给我发来了最后的估值：预期在2019年底，回收1200万以上。
没想到的是，武汉当地服务商处置不力，让原本的回款计划严重延期。
2020年春节，武汉遭遇新冠肺炎疫情，回款进程雪上加霜。
原本打算进法院拍卖系统处置，或与债务人和解，但遭遇突如其来的黑天鹅事件后，为尽快回收一部分现金，我们折价卖了2户，本来计划以500万出售，如今只卖了400万。
为了对接武汉的处置事宜，我向武汉派驻了几位得力干将，每年五六十万的人力成本，十多万的处置服务费用，再加上巨额资金成本。
我心里很明白，一头是永远在滚动的财务成本与运营成本，另一头却是断流的收入。负债率太高，盘子太大，现金又很少的公司根本活不过这一轮。
我乐观地预期，疫情结束后半年才有可能全部回现，因为经历了疫情，武汉房地产市场的价格会有所下降，我们这个项目希望能勉强回本。
这两年，所有人的努力都将付诸东流。
作者／IT时报记者孙妍
编辑／挨踢妹
图片／网络
来源／《IT时报》公众号vittimes
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