今天起，房贷利率迎巨变！你有一次降低房贷的机会，最全问答来了
选固定利率好，还是LPR好？今天给你答案。
文｜ 黄狮虎 来源｜楼市黄大大（ID：HouseLeader）···
按照央行布置的“作业”，从今天（3月1日）开始到8月31日期间，银行要喊你回去“重签”房贷合同。
这是一次对全国个人房贷的大调整，涉及存量房贷总量高达30.2万亿。
每一个正在还房贷的人，都会有一次至关重要的选择机会。
实际上，不仅是房贷，还包括消费贷、商用房（公寓、商铺、写字楼）贷款、个人经营贷，只要是此前跟基准利率挂钩的贷款，都要进行这次转换。
你将有两个选择。
A选项，是和“打折”模式说拜拜，转换为挂钩LPR的“加基点”模式，并选择重定价周期。
B选项，就是按照你当前的房贷利率，转换为固定利率，再也不不变。
划重点了！！！
我强烈建议：一定要选择A，转换挂钩LPR，而且重定价周期要选“一年一变”。
因为，从长期趋势来看，中国的市场化贷款利率（LPR），已经步入持续下降通道。
这也是利率市场化改革的大方向。
转换以后，当LPR利率下行，哪怕是1%的利差，每年就可能省下一两万。
这件事，前几天我们也给读者预告过了。文章最后，附有和朋友们的最全问答。
下面，我把原因细细给你解释。
/1/
这次房贷利率的巨变，本质上是央行布置的一道改革“作业”。
对每个银行都是必答题。一定要和每个客户确认，选A或选B，重签合同的。
所以，你还房贷的那家银行，也不敢怠慢。
昨天，工行、中行、建行、招行等多家银行就发布了公告，所有“老房贷”将重签房贷合同，再次明确了时间窗口：3月1日到8月31日。
所以，我们回过头先看看，央行去年12月28日布置“作业”时的原文。
最关键的两句话，我已经给你用红框框圈出来了。
央行给你的，是一道选择题：
A选项，转换为LPR定价。以后按照LPR+基点的模式，按照固定的重定价周期，计算你的利率。这个周期，最短为1年。
B选项，转换为固定利率，以后永远不再改变。这个固定利率，应等于你的合同最近的执行利率水平。
这两个选项，都有一个共同的转换标准，就是：2020年的利率水平保持不变。
今年，只是换个“玩法”，不会对房贷有实质性的影响。
变化发生在长远的将来。
央行的改革目标，是实现利率的市场化，同时把实体经济利率，跟房贷利率形成“双标”。
因此，就有了LPR改革。
LPR，全称是贷款市场报价利率，能够反映市场上借钱的真实水平，每个月浮动一次。
LPR又分为“1年期”和“5年期以上”。
比如2020年2月的最新水平，1年期LPR是4.05%，5年期以上LPR是4.75%。
实体经济的短期贷款，一般参考“1年期LPR”。
而个人住房贷款因为年限很长，就要参考“5年期以上LPR”。
这样一来，就实现了两者的“不对称”，互相分离。
央行可以给实体经济定向“放水”，又不让大水漫灌楼市。
/ 2/
这份关系到千家万户房贷的选择题“作业”，就是这么来的。
答案你已经知道了，选A。
为什么？
我们用具体的案例来分析一下。这是一道数学题。
假如你有一笔20年期限的个人住房贷款，原本合同约定的利率是：基准利率打9折。
当前的基准利率是4.9%，因此你最近的贷款利率是4.41%。
而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。
如果选择了A：
那么按照“2020年利率水平不变”的原则，你的利率计算方式将变为“LPR-0.39%”，即固定加点值为负39个基点。
重定价周期选择1年，那么每年到了重定价日，银行就会根据最近一个月的LPR，给你重新计算利率。
这时候，假如LPR降到了4%，那么你的利率就是3.61%。
假如LPR降到了3%，那么你的利率就将是2.61%。
这种绑定了LPR的“加点”浮动模式，只要LPR下降，都可以享受到降息的好处，只是幅度大小的区别而已。
但如果你选择了B：
同样，按照“2020年利率水平不变”的原则，你的利率水平就固定为4.41%。
以后不管LPR怎么降，都跟你无关。
这个道理，无论你原来的合同约定利率折扣，是多是少，都是相通的。
不同的折扣，只是换算成不同的“加点”幅度而已。
我列给你看一下：
转换一旦完成，加点值就固定了，随着LPR的调整来浮动。
假如未来LPR降到了3%，那么1.2倍房贷的人，利率将为4.08%。7折房贷的人，利率将为1.63%。
都比目前利率低得多。所以，为什么要把它变成固定利率呢？
/ 3/
当然，凡事无绝对。你可能会问，万一出现LPR上升的情况呢？
这样一来，LPR加点利率，岂不是就比目前利率更高？
从大趋势来看，这种可能性基本不存在。世界各大经济体，利率都在下降，甚至不少已经步入了零利率、负利率时代。
中国的贷款利率，是全世界中上水平。
比如，2019年5月全国首套房贷平均利率为5.42%，二套房贷款平均利率为5.74%。
以20年期贷款为例，全球房贷最低的地区是：
日本1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、丹麦1.97%、意大利2.03%。
丹麦的Nordea银行，近期已经推出了固定利率0％的20年期贷款。
利率下降，对于激发经济活力，有很大的好处。所以中国一直在努力，推动实际利率有效下降，帮助企业发展。
去年11月，中国人民银行原行长周小川就表示，我们的利率并没有像很多发达国家那么低，有空间应对货币政策的扩张。
“中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代”。
你仔细品，这句话的意思。
只是尽量避免、快速地进入，而不是不进入，更没提利率上涨。
就在2月20日，跟房贷利率相关的5年期以上LPR，再次下降5个基点，到了4.75%。
幅度虽小，却再次印证了一个长期判断：
中国步入低利率时代，很可能就在不远的将来发生，甚至负利率，也不是完全不可能。
那时，选了固定利率的人，真的会后悔莫及。
所以，上述的数学题，不会算也不要紧，只需要记着这一点：
选择LPR挂钩，某种程度上也是押注了国运。
/ 4/
2019年，中国的个人住房贷款余额为30.2万亿元，同比增长16.7%。
贷款买房的总额，仍然在飞速增长。
今年2月的这次降息，5个基点微乎其微，就算落实到房贷上，每个月只能少还几十块。这是小钱。
但明天开始落地的这个选择，影响的是一笔长远账，数目可不小。
如果贷款100万的话，按照基准利率20年，月供是6544元。
转换成LPR加点模式后，如果利率降低1%，月供就会下降到6007元。每年能省6千多。
很多人的贷款总额可不止100万。
房贷利率的下行，可以给你省一笔不小的开支。
所以，利率的重定价周期，选择1年，可以更好地利用降息窗口，持续给自己谋福利。
/ 5/
LPR改革，说起来确实是挺复杂的，我们也收到了很多朋友的疑问。
无法一一作答，我把最常见的那些问题，集中回答一下。
问：除了等银行打电话通知，能否自己打电话去咨询申请的呢？
答：请留意贷款行的公告、通知，也可以打电话营业网点去咨询。这是银行必须完成的“作业”，不会不找你的。
问：公积金贷款可以选择转换LPR吗？
答：不能，这次改革不涉及公积金贷款。
问：LPR转换适用二套房吗？适用于公寓吗？
答：只要是个人贷款，以往跟基准利率挂钩的都适用。都需要选择转换。
问：如果银行不同意，更改为LPR怎么办？
答：央行给了你这个选择的权利。银行要听央行的话。
问：今年买的房子需要办理吗？
答：如果是新购买的房产，房贷已经是LPR挂钩的，就不需要再办理转换。
问：我的房贷已经还得差不多了，还有必要再转换吗？
答：选择题，A或B是一定要选的。还是要转换，除非你的房贷已经不足一年了。
问：重定价周期选为一年，每年的加点值也是不变的吗？
答：对，商定之后，重定价周期、加点值都是固定的。
问：如果更改合同，加点值是按照买房时的基准算，还是按今年的LPR算？
答：参考去年12月的LPR，也就是以4.8%为基准。
问：转成了LPR，还款利率会随时跟着LPR变吗？
答：会根据你选的重定价周期，按最新的LPR来确定，下一个周期的还款利率。
问：必须到当时的贷款经办行去重签合同吗？
答：从各银行最新公告来看，不一定要亲自跑回去。在手机银行或者网上银行、网点柜台都可以办理。
问：我的贷款是共同办理的，我自己就能转换吗？
答：不能。存在共同借款人的贷款，需要所有共同借款人共同确认。
问：如果将定价基准变更为LPR，如何了解每月应还金额？
答：届时通过网上银行或手机银行可以查询贷款利率及还款计划，银行也可以开通短信通知。
问：请问定价基准转换为LPR以后，还可以再转回基准利率吗？
答：不能。改革之后，基准利率就不用了。
如果你还有其他的问题，也可以给我们留言。
最后，这件事是影响长远的事，如果你接到银行的通知，记得及时处理，不要耽误。
千万不要错过，这个来自央行的大礼包。
牢牢抓住这次降低房贷的机会！
本文转载自楼市黄大大（ID：HouseLeader），地段砖家。大大看中的房子，一直在涨！ 楼市黄大大是大湾区第一财经新媒体智谷趋势旗下专业房产投资平台，团队来自一流媒体、顶级智库以及Top3房企，致力于提供深度楼市分析和投资咨询服务。欢迎扫码关注，一起掘金楼市。
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