2017房产新政“商改住” 产权不变可改住宅供出租

2017年1月11日，有记者从河南省住房和城乡建设厅获悉，写字楼等商业用房可以改建后作为住房出租；且个人出租住房，月租金收入不超过3万元的，今年年底前免征增值税，到2020年，河南省构筑住房租赁“三体系一机制”，推动实现城镇居民住有所居的目标。

针对“商改租”可能涉及土地使用年限延长而导致需要补交地价的问题，新政明确允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

1.化解库存压力补给租赁房源

一些商业性项目拿地较早，随着人口变化、产业调整情况发展，原先功能布局、现实需求存在错位。此次提出“商改租”政策可以说寻找了一条途径来解决这个问题。

特别是在三四线城市，很多商业性项目难以为继，实际上也可以给已经建成的商业地产提供一条出路。

2.商用房转租赁房产权属性不变

事实上，把写字楼改成公寓出租或出售，但产权依然是商业用房性质，此做法在广州、成都等城市早已存在多年。

专家表示：政策意图是让商业用房转为租赁住房，产权属性不变，不存在开发商改建再出售房产的可能性。

对于开发商：由于只租不售，对于从拿地开始就打算建商业的开发商来说，影响甚大，因为收租回报期太长，受益的是已建成的闲置写字楼，因有政策优惠，改成住宅对外出租成本会更低，市场需求估计会更多。

3.开展“商改住”的开发商或许不多

改变用地性质涉及整体，一栋楼内不可能售出部分保持商业性质，未售部分又改成居住性质，因此，已经对外售卖的楼盘则不能执行新政。

郑州商业用房，例如写字楼均价约在16000元/平米，住宅目前均价约在11000元/平米，均价相差甚远，开发商会放弃折即将到手的巨大利润差额吗，这不得而知。

专家分析，此项新政主要针对于已经过剩的商业地块，若开发时改成居住性质，算是给开发商多了一个选择，其次，就是对于大量空置的写字楼，“商改住”后，便于后期的出租。