罗韶颖：“非典型”产业地产怎么做？

8月30日，2017中国房地产业战略峰会在上海国金中心丽思卡尔顿酒店盛大开幕，东原集团董事长罗韶颖应邀出席会议，并发表了题为《“非典型”产业地产怎么做》的主题演讲，详细阐述了东原对产业地产模式的战略思考以及在产业地产领域的创新尝试。

这次应亿翰陈董的邀请来谈「产业地产」，说实话内心是很忐忑的。因为第一，我们也还在探索阶段，按说至少应该等有几个项目开花结果了再来说比较好；第二，我们东原做产业地产有我们的特色，能够给到同行们借鉴的空间有多大，的确不好说。但啸天是老朋友，盛情难却，同时他也很关注我们这块产业地产的发展，所以今天其实是跟大家探讨一些个性化的、不成熟的想法，未必对，欢迎大家拍砖。

规模的终结

很多地方早期都有很多产业园，规模很大，华夏幸福更是把它做成了一个商业模式，做到了极致。但往下走这个模式可能会遇到一个瓶颈，问题不在于缺地，而在于缺人，先是人口红利消失，人口的增速和绝对值都正在经历拐点，跟着是工业机器人崛起。不管我们情愿不情愿，未来的产业园人口密度一定会继续下降，人少了，就很难大规模靠产业造城了。就拿中低端制造业举例子，速冻饺子这样的快速消费品，过去一条生产线一个厂要200个员工，最近的柔性抓取机器人技术开始得到成熟的应用，用工马上剧降90%到只有20个人，其中更有消费力的高中基层管理人员的数量也大幅减少。所以如果还希望借助产业来实现地产开发规模方面的飞跃，我觉得很难。

▲东原集团董事长罗韶颖参加产业资源交流与合作联谊会

难点在产业

产业地产的关键词是产业，不是地产。这话说来容易，但这才是对传统地产商最大的挑战。地产的开发逻辑和其他很多产业逻辑都还是有很大的不同，不论是一产二产三产。我们东银控股这方面可能稍微有多一点发言权，因为我们下属的业务板块比较多元，一二三产都有，除了地产以外，机械装备、农业、能源矿产、连锁零售、教育等等都有相应的业务和团队，再加上我们在其他行业积累的一些资源和伙伴，因此，相对于纯做地产的同行，我们对其他产业的理解可能更丰富也更接地气，跟其他行业企业的对接可能也更容易一些。产业地产在地产开发里面是非典型业务，我们东原呢，相对于多数同行来讲，多元化产业的背景让我们又会更加非典型一些。

▲产业是关键，体现产业逻辑的多元化

一对一定制

那么结合我们的背景和特点，也结合开发商做产业地产去规模化的大趋势，我们倾向于用一对一定制的方式来做，至少是在第一个阶段。基于我们在全国一线和强二线城市的深耕，我们认为各地地方政府在招商引资方面的诉求差异很大，同时大家能够给到产业的用地资源、限制性条件也不一样。另一方面，我们有不同行业的经验，另外我们在控股集团本来就有专门做行业和企业研究的部门，所以我们能够比较轻松地跟很多不同行业的企业对话，甚至跟他们一起梳理他们的发展战略和商业模式，而不是一个简单的他提要求，然后我们根据要求找地的这样一个过程。

▲一对一定制，去规模化的大趋势

简而言之，我们尝试在做的，是根据对政企两方的深入了解，去设计一个最优的解决方案，力争让有关各方的利益最大化。比如我们最近在做的一单，本来是为我们一个合作伙伴在找地发展，但是后来跟这家企业深度沟通之后，我们认为这家企业是时候将产业升级的工作在上市之前就启动起来，所以我们结合产业地产的部分，策划了一个转型升级的思路，然后双方共同努力，整合了另外两家相关企业的资源，形成了一个附加更高的商业模式，再到适合的城市去落位。现在这个项目我们正在跟两个城市沟通。

▲东原集团荣获《中国房企品牌价值创新性十强》

那么一对一定制这种方式是不是会一直持续下去呢？有可能。但也有可能我们在做的过程当中发现一些规律性的做法，从而在第二阶段开始做一些模式上的开发和复制。一切皆有可能。

增值共分享

在这种非典型模式底下，增值路径相对于以前是有创新空间的，有关各方的收益模式可能也会有些不一样的地方。比如在开发商这方面，传统的收益变现的做法是通过住宅包括商办的配建和销售，但产业收益分享。另外，现有的金融体制对产业地产的发展事实上是有制约的，但你怎么办呢？有句话叫，把步子慢下来，让灵魂跟上来。但在风险可控的前提下，我们觉得该迈的步子还是要迈，能够支持真正的产业地产的金融创新，我们比较乐观地相信是会跟上来的。

▲非典型产业地产的创新，增值共分享

猪掉下来，会砸到每个人

这种一对一定制我们觉得始终还是要本着一个对地方政府和对企业负责的态度来做。就是比如说，A城市想引进的项目，甚至也许给到更优惠的条件，但B城市的产业土壤更适合这个项目，可能我们就会争取在B落地，而不是在A弄块地做做看再说。现在大家都在忙转型升级，产业风口很多，此起彼伏，但我们不希望帮助我们的产业伙伴做风口上的猪，而是希望企业、地方、东原能够立足于中长期发展，三方共赢。否则的话，风过了，猪掉了，会砸到大家，也会砸到我们自己。

▲企业、地方、东原立足中长期发展，实现共赢

同行联手 合作共赢

▲资源整合和共享，产业地产获得更大的价值

产业地产对绝大多数开发商来讲，它是有益的补充，但不会成为主要营收模式。同时这里面对专业度和资源的要求也比较高。结合这两个特点，我们认为所在产业地产领域，同行之间的合作，资源的整合和共享，可能会比各自单打独斗有更大的价值。所以啸天这次搭了这个台，把对产业地产有兴趣有想法的同行拉到一起进行交流，我认为是一个很有意义也很聪明的做法。