炒房-011

外来人口是这样一种角色，他们在质量上超过上海的普通市民，在数量上超过上海的本土精英。

如果我们要列一个不等式，大致可以得出以下顺序：外地人<上海人<外来精英<上海精英

上海是全国最发达繁荣的一个省，就总体素质而言，上海超过内陆的任何一个省份，可是你要把“上海人”和“外来人”放在一起看，又不能看了。

因为能漂洋过海，到异国他乡做移民第一代的，无一不是最优秀的人。

只有整个村庄，整个县城，整个内陆省份最棒的那些人，才会外出打工，才会人口流动，才会来大城市定居，等于这群人是外省精英。

他们在平均素质上，超过了上海本地人，在数量上，超过了上海精英。

“上海精英”其实是很恐怖的一群人，他们不仅比移民有更好的组织资源，而且有时候智慧和疯狂都不相上下，他们唯一的缺点，是人数太少了。

毕竟1000人产生一个精英，上海1千万人中产生的精英，实在无力和内陆13亿人产生的精英数量相抗衡。

按照官方统计，上海目前大约有1400万土著和900万外来移民。

可是，你别忘了，外来移民基本上都是18-60岁之间的适龄劳动人口，而土著还要包括老弱残幼。

在工作领域，劳动力人口早已经是50%对50%比例。在新增婴儿人口上，土著甚至还要少于50%。

折射到房地产市场：土著虽然人多，但土著是不需要买房子的。或者说，土著只有十分微弱，每年约+1平米的“改善需求”

而外来人口，则有赤裸裸的每人35平米的“居住需求”。

外来人口虽然仍在人数上居于劣势，可是在购房的需求上，他们是绝对的大头，占了75%的需求以上。

所以在新开盘楼盘设计中，必须充分考虑到外来人口的想法，以至于在房地产市场，外地人的呼声占了绝大多数，让人以为地球就是围绕着他们的审美观运作的。

而一旦房子售出，成为二手房，房子就进入了存量市场。

上海的存量市场，一般认为有7亿平米。每年两千万新增供应，宛如一滴小水滴。

在存量市场，你就和这个7亿平米进行着博弈。

游戏规则完全不同，甚至你就成了小众群体。

市场进一步还可以细分：

外国人：欧美，港台

本地人：本地人

外地人：土豪，屌丝，民工

我们整天说的“中产阶级”社会，其实是一个翻译错误。

中产阶级的正确翻译，应该是“屌丝时代”

在长久的疾患贯穿整个20世纪的后二十年，我们听到最多的是：中国是个农业国家，农民构成了这个国家的大多数。而当这8亿，成为一个基数，开始移动的时候，就是排山倒海，势不可挡的力量。

农民->屌丝->小市民->市民

这是大致的升级路径。

所谓小市民，可以看看每天晚上柏万青的“老娘舅”节目，连看几集，保你脑洞大开，印象深刻。

今日的香港，韩国，新加坡等一些城市，TVB连续剧中反映的香港生活片，则他们都是市民。

市民已经拥有了非常现代化的工作职业，例如飞机空姐，律师，会计师，陀枪O记，地产经纪，保险，文员，夜店，设计师，动漫，新经济IT创业者。

市民的心态，文化，人际交往价值观，都和“小市民”有很大不同，任何熟读TVB连续剧的人，都可以立即清晰的分辨陈豪和柏万青。