房产新策二三事

房子一直被人们关注，有人希望它崩盘，有人希望它噗噗噗地向上涨，争议很多。5月1日起，国家对房产交易有新规定：

房产买卖交易时从交营业税改为增值税，增值税税率为11%。

解读：

营业税和增值税的区别？

征收主体不一样。营业税是交给地方政府，增值税是直接交给中央政府的。

征收税率不一样。只要在今年5月1日前进行房产买卖的，按照营业税征收，税率是5%。5月1日后实行新政策后，按照增值税征收，税率是11%。

征收的算法不一样。假设你有一套200万的房子，如果按照营业税来算，就是现在你房子的价格200万x5%（营业税税率）＝10万。

如果按照新政来算，如果你房子买的早，当时买就20万，现在价值200万，增值的部分是180万，180万x11%（增值税税率）＝19.8万。假如你房子是去年刚买的，买来就是180万，那么增值的部分是200万－180万＝20万，20万x11%（增值税税率）＝2.2万元。

营业税变成增值税对我们产生的影响？

很多人说营业税变成增值税是对老百姓有利的措施，有的说是不利的措施，抱怨连连。其实这些观点都太过绝对。了解新的政策导向，针对你现在的房产情况，仔细分析。

对近几年刚买房子且房价没怎么涨的人来说新政是利好的。因为增值税＝交增值部分的金额 x 增值税税率11% ，税率恒定时，增值部分的金额越小越好，就是现在你房子的市场价和你当初买入时价格的差越小，那么新政对你越有利。当然为了保险，你也可以算下如果是营业税5% x 现在房子市场价得出的价格和新政比较下，如果是按照营业税的划算，离5月1日还有一个多月的时间，可以赶个末班车进行房产交易了。

对老房子拥有者来说进行房产交易，新政是不利的。道理很简单，当初你买入房子的价格极低，根据现在火箭速度的房价，举个：比如你房子市场价200万，当初买入时才2万，增值部分金额是198万，为了便于计算和忽略零头，我们将增值部分金额按照200万来算，那么增值部分金额约等于现在的房价。根据：

营业税＝200万（房子市场价）x 5%＝10万元

增值税＝200万（增值部分约等于200万） x 11%＝22万元

公式中税率5%变成了2倍多，成了11%，足足比交营业税时多交了一倍的（银子）啊。

这样的增值税税率不利于老房子买卖的流通，反过来也会促进老房子的房价下跌，老房子的保值增值效果要下降。

有个情况：在新政尚未实行前，房子买卖交易符合国家免收营业税标准的，如房产满5年的，肯定是免征的。新政下是否要交增值税，目前没看见具体说法。

因为现在直系亲属之间的房子过户（买卖交易），通常也是走买卖程序的，营业税、契税什么的跟你去买一个陌生人的房子交的税都差不多。大多数城市对于房子现价的估计是电脑系统评估，直系亲属的房子的过户费用交来交去交的都是自家人的钱。看到报道，有些城市对于直系亲属的过户可以由当事人自行评估，也就是说如果电脑评估可能评200万，当事人评估因为都是自家人，你评1000元也是可以的，这样是非常省钱的。

根据营业税改增值税是去库存，刺激交易的目的，会不会等到一天直系亲属房子过户可以自行评估价格还是最终等来一个遗产税呢？

未来政策不明朗，但是现在是肯定的，如果你等不急了，现在就可以行动了，毕竟离新政还有1个月的时间了。

注：每个城市对于房子买卖的实施的各种税有所区别，请决定交易前仔细研究，权衡后再动手。