如何选购别墅？四项因素不得不考虑

按照国内的理解，别墅是住宅的高端产品。价格上，无论从单价还是总价上，都远远高于普通住宅。别墅是正常居住的住宅以外，用于享受生活的洋房式、庄园式居所。因此，别墅的选购，在普通住宅的前提下，还应考虑以下几个方面:

一、周边环境

我国消费者对别墅的周边环境理解很片面，实际上别墅的周边环境包括用地品质，周边道路、设施、人文环境等周边软环境。

①用地品质

国外由于人口密度低、自然环境良好，一般选择未经开发的自然土地和经过农业开发的土地建别墅。未经开发的自然土地，由于能够完好保存原始形态，与别墅所代表的生活观念一致，要好于经过农业开发的土地。如果经过农业开垦的土地，土质软硬适中，土壤状况好，没有影响人类健康的污染，也适用于建设城市周边别墅。

②周边软环境

虽然别墅主要功能是用于享用生活，可能使用频率不高，但也应考虑到周边的配套软环境，不能一味地追求“自然”而将之忽略。

不能临近主干道，因为嘈杂的车辆声音会让你的别墅生活无法平静;周边最好是低密度的居住区或者是与自身类似的高档居住区，避免人员的过度骚扰，保障别墅生活的私密性，降低生活的安全隐患;周围不能有大型工业设施，距离学校或者行政办公机构距离适中。

二、空间结构

国内目前很多别墅不能从东方文化的角度设置空间结构，往往更注重外观材料的豪华性。既然别墅的主要功能是“享用生活”，国内的别墅应在空间结构的设置上多考虑我国的民俗、中国人的生活习惯。例如：

①中国人的饮食习惯：一家人合餐、独立厨房。

②赡养习惯:对上尽孝、对下尽心、对老照顾、对小教育。

③生活习惯：夫妻合用卫生间、衣帽间。保姆和主人生活区域分离。

④信仰习惯：相信一些“风水”忌讳等。

因此，考察别墅的空间结构设置情况，应重点考虑的方面包括：功能空间主次关系是否分清、是否准确计算各功能空间比例、强弱电进线箱等设施的定位是否按照生活习惯和基本规律、别墅内的空气流通是否畅通等。

三、经济预算

购买别墅时要比普通住宅多考虑产权、赠送面积、税种等问题，计算交易预算时应考虑周全。

①小产权

小产权是相对大产权而言。大产权房屋产权房屋由政府房地产管理部门发放，小产权房屋产权证乡镇政府发放。大产权房能正常上市交易，价格较贵;小产权房不能正常上市交易，价格较便宜。原因是小产权房是农村集体所有土地，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，是不能出让、转让的，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。

②赠送面积

一般别墅赠送的花园、停车位，都是没有产权的，许多开发商不会将这部分内容写人合同内。但2007年上海市审理的一起“无产权花园面积缩水”的案件中，开发商将这部分内容写人了预售合同中，法院据此判定开发商违约。

因此，如果在购买别墅的合同中没有写明赠送的无产权面积，计算经济预算时一定要考虑清楚。

③税种

购买别墅时，根据别墅所处地域的不同、别墅来源的不同(一手、二手等)，可能要缴纳土地增值税、个人所得税、营业税、城建税、教育费附加、堤围费等。

四、物业管理

别墅区的物业管理应是全方位的，尤其是保安的工作尤为重要。小内的物业管理应有系统性，延续性及整体性，维修部门的效率、物业服务的范围及质量都应比普通住宅高，收取的物业管理费更要合理。

综合这四方面的考虑，你会买到满意的别墅。祝你早日住上满意的房子！