认识固定资产投资统计之五：“住宅销售价格指数”与“商品房平均销售价格”有何区别？

“住宅销售价格指数”与“商品房平均销售价格”有何区别？

　　商品房平均销售价格和住宅销售价格指数(包括新建住宅和二手住宅)是反映房价变化情况的主要指标。商品房平均销售价格是一个城市各区域、各类商品房的平均成交价格，住宅销售价格指数是综合反映住宅商品价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数。目前，国家统计局发布的是住宅销售价格指数。

在理论上，当销售住宅的区域、品质、环境等结构因素不存在差异时，商品房销售价格的变化幅度和住宅销售价格指数的变化应该是一致的。但很多时候，我们会发现，统计公布的两个指标变化一升一降，这是为什么呢?实际上，房屋是典型的异质品，市场上没有完全相同的两套房子，上述的假设在现实中显然不存在，这就导致商品房销售平均价格的变化情况和住宅销售价格指数的计算结果产生差异，从而数据变化呈现一升一降的趋势。

　　

商品房平均销售价格是一个绝对数，反映了某一时期、某个地区总体房价的绝对水平，可以用于各地区之间的横向比较。市场研究人士可以结合某地区居民的收入水平，研究某地区房价和居民购买力之间的关系。如果将房屋按区域、品质、结构等分类，还可以反映不同类型房屋价格的绝对水平。而住宅销售价格指数是以基期住宅销售价格为100，计算得到的报告期住宅销售价格指数，主要反映市场价格变动，是某一时期、某个地区住宅价格总水平变动趋势和程度的相对数。

　　虽然商品房平均销售价格指标能反映总体房价的水平，但却不能简单地用它来反映房价的涨跌情况，因为商品房平均销售价格包含了住宅的区域、品质、环境等结构因素。例如，近年来商品房品质逐步提升，特别是装修、环境等品质有了明显改善，这些因素都可能反映在价格的变化中。此外，房屋的不同地理位置、楼层、住宅结构等因素，均可能在一定程度上放大房价的实际涨跌水平。相反，随着大量保障房的竣工销售，商品房的平均销售价格就会被明显拉低。因此，我们还需要采用反映某一时期住宅价格总水平变动的住宅销售价格指数来辅助我们观察房价变动情况。

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来源：国家统计局

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