快乐包租沙龙分享——张捷（10月22日）

课程大纲：
1.目的，定位
2.谈判，合同
3.设计和装修
4.案例分析

目的：
1.了解市场情况
2.混熟中介（成为你的人）
3.阅人（你能驾驭的人——你比他懂）
4.练习谈判能力（有人的地方就有谈判桌）
5.增加月现金流
6.最终为了买房持有

房产出圈的阶段及步骤

【一个话术】
能长签吗？····约出来谈谈
明确不能。 X下一套
不明确，多久？你想签多久？
（面谈比较容易）

【两个宝贝】
1.转租权
2.签约年限

谈判要点：转租权，签约年限，价格，付款方式，免租期，装修，家电家具归属······
谈判桌上，不同意对方也不能让对方走。（去前打算七八小时的谈判时间）——谁先心里想算了，谁就输了。

聊天 吹牛 扯淡 观察（了解业主信息）
以条件换取条件《优势谈判》

【三个场合】
1.主场
你的样板房
你的房子
你的公司
你熟悉的地方
2.客场
业主的房子
业主的公司
业主熟悉的地方
3.中立场
中介公司
咖啡馆

【四个神器】
1.经纪人
你的人
合适的时间的合同（合同中的一条款 ：赔偿方式违约金 。剩余租约的2倍）小细节——专业的细节思考
合适的时间条件往中间拉一拉
2.一叠钱
金钱的诱惑力
3.一套合同
准备自己的合同
让经纪人给
4.一杯大茶水
准备长时间作战
自己喜欢的味道——放松
包租小于20年才是有效
见人就各种观察处事，谈判／职业（对方是否搞事情）

租客（人） 避开闲聊
做事
做好2-7个小时谈判
【五个注意】
1.秀美图：样板房，打印图册，朋友圈
2.讲梦想：你的原动力，自己的故事
3.娶凤姐：真诚，放心
4.丈母娘：安心交与你托管
5.让TA爽：当下让TA爽，内心自己爽——时间玫瑰
【选房】
1.楼层 If是一楼的话用于什么人群：仓库 老年人 淘宝 群租房 宿舍
2.朝向
3.面积：1房或者2房
4.户型：可改造性 和入口有关 2个卫生间在角上难处理
距离地铁的距离800---10min
1.2km---15min
分析该房子的优势和劣势
5.装修及家具（卫生间和厨房口OK）
6.小区环境：楼道，环境干净
7.注意楼道，看房的时间点
8.看房时间点：朝向西：夏天上午
晚上看房，白天也需要看
9.阅人：热心的老年人了解房东相关的事情
中介，业主不一定实情 ，借口出国（套路）
投诉装修，邻里之间的关系

10.2房一厅120方和2房1厅 90方 其实居住差不多

【交房】
1.水电煤（电话查询欠费问题）
2.物业费（到底有没有，谁交）
3.旧有家电家具处理
4.室外漏水 屋顶 底楼 侧墙
5.左右邻居关系（提前观察走访）

【空间——增加单位 亩产量】？
1.N+1
2.N+N
3.复式
卫生间客厅 楼下

【空间——增加舒适度】
地段 地段 地段

【时间+空间】
1.集中式酒店公寓
2.分散式民宿
3.钟点房

【技巧】
1.人口
2.厨房
3.卫生间
4.餐厅
5.客厅
6.房间
7.阳台
8.其他

【装修】可半包
1.定位---预算与租金的平衡
2.测量 设计 空间 布局---二改一，一改二，卫生间面积，一楼天井改厨房，阳台改厨房
3.设计方案确认，与施工交接
4.拆旧---进一步确定结构
5.水电改造---插座 灯具 台盆 浴缸 水槽 热水器 洗衣机 橱柜 烤箱 微波炉 阳台上下水
6.泥工---网墙 贴砖 ····？
7.木工---打柜 石膏板吊顶 油烟机 橱柜 台面尺寸

9.吊顶---卫 厨铝扣板
10.安装---橱柜门 内套门 淋浴房
11.安装---插座（马桶边预留1个 ，防水条预留2个 水槽留1个，灶台留，厨房留1-2个 空调 油烟机） 五金 卫浴 画灯具 窗帘杆 晾衣服
12.安装---地板
13.开荒保洁---擦玻璃 打蜡 吸尘 刮污渍
14.家具 家电进场---鞋套
15.检查---水电 家电 家具
16.软装摆场
【营销】
1.提前预估7-10天 开始宣传 挂中介
2.多中介挂牌
3.制造士气 联合中介一起转发
4.给中介好处
5.选择短时间内聚集看房
6.看房时间有讲究
7.A B C角色扮演
8.最好一枪头

【出房】
1.租期
2.起租时间
3.付款方式 欢迎年付半年付 价钱自己计算
4.付款时间提前7-15天
5.收订 收租金
6.交待和检查所有设备的使用情况，水电煤