佛山万科实习第一天感悟

正式实习的第一天，以受培训的身份初步了解了一些未来工作的内容，从上午在金色领域的工地参观，到中午在南万的商业地产介绍再到参与下午在金域缇香的工程例会，我发现了很多我不太明白的东西和我感兴趣的一些东西。简单感受如下：

1.学习到了甲方工程部在工地的基本知识

万科从2000年开始提出工业化住宅的计划后，一直在努力改造模块化建造的技术，比如铝膜体系，取代传统木制造板，比如爬架体系和全穿插体系，取代传统脚手架，这样就不需要一直到封顶再开始楼下的装修，才有了（n-13）的公式奇迹，还有非承重墙用混凝土预制件（PC）取代传统砖头，不说环保，效率大大提高，同时减少抹灰（3MM），可以节省一些空间，还有K板用于加固已浇筑和未浇筑的混凝土等技术构建、、、、、、更多类似的东西，我知道是建筑过程中需要的基本知识，但我看到了万科做事情数据化，尽量优化施工效率和一定的社会责任感。

2.学习到了商业地产的一些基本信息

从万科做加法以来，万科商业地产成了重要的一块，我找了下资料，像金隅万科，七宝万科，宁波万科广场，虹桥万科中心，金域国际中心，上海VMD，，，，将近几十家万科商业中心，我也承认万科广场会有更大的发展空间，从一楼高档女装的定位，300到400一平方，负一楼主营商场和普通餐饮，2楼的定位是青年女性，3楼主要是儿童业态，儿童百货，，，，加上外面的活动区，精彩不断地主题活动为了广场增加人流量等，我很喜欢以文化（餐饮文化，娱乐文化，体育文化等）为消费主导的公司，未来也会是这个主流。

后来，商管的负责人张志南就我们的问题和我们简单介绍了商业地产的业态，我印象最深的一句话是：员工才是永远的资产。就商业广场的前景而言，是主要看地段和有无区位优势的，90%的运营情况取决于地段，这也是万科广场不敢大肆扩张的的原因，出自成本的考虑。我印象最深的一件事是为什么万科商业广场可以以168天的速度，从封顶到正式开业。张总说主要是因为团队有目标，有具体落地的考核项目，有计划和原则，不仅仅是工程上的施工，还有前期的设计，装修和招商等，都要按时间到位。从甲方市场到乙方市场的角色转变也改变着万科商业地产招商的策略。一些细节讲了一些，后来回到我们的专业上，在土建工程师在商业地产上，工程师不应用住宅地产的那一套理论，比如门，窗，水，电的设计都应该用相应的方法。再到后来讲到万科和其他的商业地产的竞争力，万科的核心竞争力还是在管理上，以人为本，自下而上的共同管理一家公司。

最后回到我问的一个问题总结，因为我之前在一家文化地产公司做过4个月实习，社区运营，主要是做一些社群活动，所以我对万科广场的周期性商业活动很感兴趣，问到策展周期，大致在1个月，比如5月就要做好7月前的活动策划，落实到各个活动的对接方，人流量通过一些社群活动（欧洲杯主题，跨年），也可以叫社区活动有了一定的积累，现在在暑期的周末会有5万左右的的人流，社区型商业和住宅地产配套，才是未来商业地产的主要发展方向。

3.从金域缇香了解到了拿地，销售，规划，设计和工程部，项目部的简单知识。

我是真心认为金域缇香的区位优势很好，虽说现在是好几个没挖好的大坑，但14个楼盘直接卖出了2个楼盘，让我对这片楼盘充满了信心。从直通广佛的地铁，万科新业务中的万科里的租赁模式，到8万方的的平面建筑面积，约22万亩的立体居住面积，这是一个相当大的地产项目，加上万科速度（n-13）,相信这个宇宙最大的房地产会做好这片地，我也希望我明年再来看这块地的时候，它已经是一个含苞欲放的少年模样，我缠着销售主管算了一下，假如按照19000元/㎡来算， 一个90㎡的房子需要180万，假如我现在付了2成的首付，我还有144万需要还贷，按照最长30年的国家利息，再打85折，我每个月需要还7700，并且要还到30年，我算算就吓死了，现实的体验了还房贷的压力。

好，回到正题，下午赶上了工程部的例行培训，

印象深刻的是万科工程部组织架构（三个中心一个平台）也就是：生产管理组（筹），品质管理组，技术管理组，专业协作平台。

总体对工程部的印象就是一个后勤支持团队，我对工程部的定位的理解是：

1.工程管理理念的制定和推动传播者，

2.工程管理的监控和保障者

3.新技术的应用和建造方式的推动者

在整天的培训中我有一个疑问，我作为暖通专业的实习生到了工地上我能做什么？可后来在培训的过程中我看到刘永峰刘总是哈工大的暖通专业的，我看到我对面的张泽华也在负责着园建方面的工作，我之前看到过万科园林工程的工程质量管理规范，每一个细节扣得很细，比如说沥青路面的成品保护，地铺的定尺加工，排版为了地砖的美观，隐形井盖的安全性问题，因为石材返碱问题而放弃了水池，还有印象最深的是，在儿童游乐设施下面，他们看到下面的螺钉露在外面，小孩子摔倒会有安全问题，而决定把这个问题放到桌面上来说。。。

最后刘总在此总结园建工程师的四个要点：图纸会审，排版，场地移交，成品保护。

我今天的总体感受是，可能大学的专业知识不是最重要的，毕竟今天接触到的这些事都不是很难，在一线锻炼都可以胜任工程岗的职位，我被万科员工开会时的平等心态感动，我感受到了对细节的追求，不管自己处在什么地位，最后一点，我回来的时候，听说了我当年的黄捷学长在金色领域负责了两年项目，最近在一次投票中选为项目经理，我感恩我遇到了一个不论资排辈的公司，我会珍惜接下来的短暂时光~~

今日疑惑及解答：什么是石材反碱？

主要原因是水泥产物CaOH与大气中的CO2反应，生成Caco3沉积在混凝土制品表面上。

2016.7.11李建