北京栩锐律所：商品房层高缩水 可否要求开发商赔偿或退房？

案件简介：

2006年4月15日，原告了李某与被告北京某房地产开发有限责任公司签订了北京市商品房预售合同，双方约定原告购买被告在北京市朝阳区开发的某家园的一处商业用房，房屋总价为310036元，房屋面积为30平米，房屋层高为4.2米。房屋交付的时间为2007年6月20日。

2007年6月20日，被告北京某房地产开发有限责任公司将位于朝阳区某家园的商品房交付给李某。交付后，李某某发现合同中约定房屋层高是4.2米，但是经过实际测量房屋层高只有3.8米。现层高比合同中约定的层高降低了40厘米。

李某一气之下将北京某房地产开发有限责任公司起诉到北京市朝阳区人民法院，要求被告房地产开发公司赔偿其因层高缩水造成的损失49753.34元（房屋总价款为310036元，层高缩水比例为6.5238%，层高差3%以内的赔偿金为：310036*3%=9301.08元，层高差3%以上按照双倍赔偿：310036*6.5238%*2=40452.26元，两者相加为49753.34元）；因商铺公共购物环境整体品质的下降导致的业主经济利益损失40000元。

被告北京某房地产开发有限公司答辩称：原告所购买的房屋层高确实是3.8米。合同中写的是4.2米是工作人员的笔误造成的。被告所开发的房屋符合国家《住宅设计规范》中的强制性要求，其所开发的商品房属合格工程。同时，在于原告李某所签订的合同中并没有约定相应的层高缩水相关违约责任。层高降低不影响原告使用争诉房屋。原告李某以面积误差的违约责任计算方式来要求被告房地产开发商公司承担所谓的层高缩水造成的损失没有任何的法律依据和合同依据，故不同意赔偿。

法院判决：

法院认为：对于层高的降低原告仍可要求信赖利益的损害赔偿。原告诉讼请求中的赔偿计算依据是面积误差的赔偿计算方法，而非层高，且如上所述，原告应获得的是信赖利益的赔偿，而非实际利益的损失的弥补，法院认为就层高的降低以被告赔偿原告的7%的购房款为宜。故判决被告北京某房地产开发有限责任公司赔偿原告李某21702.5元。

案件评析：

北京栩锐律师事务所：本案诉争的焦点是合同中没有约定层高缩水违约责任的情况下购房人如何向房地产开发商索赔。

违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定所承担的民事责任。我国的《合同法》规定，当时人没有约定违约金或者损失赔偿额的计算方法的，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿数额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

关于层高缩水购房人如何索赔的问题。应委托鉴定机构对同地段符合约定层高的房屋和层高缩水的房屋进行估价鉴定，确定损失额。因此，因层高缩水需要承担的违约责任的范围应以专业的鉴定机构出具的鉴定意见为依据。如商品房层高缩水后实际层高未达到国家标准的，可认定为房屋主体结构质量不合格，在此情况下开发商构成根本违约，购房人不仅可以请求赔偿，还可以商品房主体结构不合格为由要求与商品房开发商解除合同。

法条链接：

《中华人民共和国合同法》

第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约

定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者

交易习惯确定。

第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违

约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害

方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、

退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对

方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获

得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同

可能造成的损失。

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