国家电网“金盆洗手” ，鲁能前途“扑朔迷离”
国企重组从来就是敏感话题
文|许鑫
编辑|李惠聪
一则国家电网“退房”消息将鲁能集团推到聚光灯下，也使其旗下唯一上市公司广宇发展命运陡生变数。
3月22日，中央纪委国家监委网站通报了对国家电网第三轮巡视整改进展情况。通报中，国家电网表态，“以更高的政治站位坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务，坚决按期完成深化集体企业改革任务。”
由此，拉开国家电网“退房”序幕。因国家电网旗下地产业务主要集中在鲁能集团，天津广宇发展股份有限公司（000537.SZ，“广宇发展” )是鲁能集团旗下唯一A股上市公司，后者命运也成为行业关注焦点。
一波未平，一波再起。
3月24日，有消息再度传出，针对国家电网下决心退出传统制造业和房地产业务，鲁能集团的地产业务大概率将由中国诚通控股集团有限公司（下称“中国诚通”）接手，并于今年年底前完成。对于重组，新地产记者分别联系了中国诚通和鲁能集团方面，但截至记者发稿，未有回复。
“退房信号”一经发出，鲁能的命运再次引发市场关注。数千亿资产的鲁能将以何种方式谢幕？
鲁能退局已定
“退房令”主要针对的是非以房地产为主业的央企。
2010年为规范央企大规模进军房地产行业的现象，国资委发布“退房令”，要求央企全面退出房地产，零零散散的部分央企，如中航，中石油等多个央企，已经金盆洗手退出地产行业。
在刚开始两年，国资委“退房令”得到一些央企积极响应。2010年当年有14家主业非房地产业务央企退出市场，2011年“退房者”达到20家以上。2011年3月，国资委又批准了5家央企保留地产业务，其中，鲁能集团就是一员。
随后，获准从事房地产业务的央企由16家增加为21家。由于中冶集团整体并入中国五矿，成为其全资子企业，实际上获准从事房地产业务的央企是20家。
彼时正值房地产黄金时代，在丰厚的利润回报面前，自2012年后鲜有央企大规模清退的举动，只有少数股权转让或协议出让项目出现。尤其市场对“退房令”执行力度质疑颇多的2013年和2016年，正是房价大涨年份。2016年，部分没有“执照”的央企及其子公司公然抢地，制造出一个又一个“地王”。
自2011年，鲁能集团重新拿到发展房地产业务牌照后，便开始大手笔拿地，2017年实现近900亿元的销售额更是被市场刮目相看。
按照天风证券2017年的估算，鲁能集团旗下未注入上市公司部分的房地产业务体量超2000万方，货值超4000亿元。
好景不长，自2017年以后，鲁能集团逐渐开始淡化房地产业务。
彼时有房地产人士评论认为，这些央企转让地产项目股权主要是出于自身经营调整原因，央企不大可能主动去收缩规模，除非是企业内部觉得房地产市场不好，项目不太赚钱了，才可能会转让项目。
而鲁能近年虽一直在淡化房地产业务，将主导产业分为商业产业、文旅产业、体育产业、健康产业、科技产业、美丽乡村、民生产业和绿色能源。但除绿色能源之外，其余几项业务，仍和房地产相关。
由此来看，国家电网此次要下决心彻底剥离，鲁能集团或必然成行。
不过，也有接触鲁能集团的投资者称，此次央企国网退出房地产业务可能和上次一样不了了之，对鲁能集团的重组没有太大影响。最后鲁能的结局可能是转为独立存在的国企，或被拆分为地产、能源两部分被行业企业兼并。
不得不面对的现实是，如今靠房地产赚钱的门槛越来越高，行业的大门正慢慢关闭。
鲁能与广宇发展十年纠缠
早在上世纪90年代，鲁能集团就开始从事房地产开发工作，是我国最早从事地产开发的企业之一。
目前，鲁能旗下的房地产业务主要分布在山东、海南、北京、重庆等地。在经营房地产过程中，公司曾于2018年实现较大幅度增长。当年营收491.87亿元，净利润45.21亿元。2018年末鲁能集团账面价值183.81亿元，其中房屋建筑物34.17亿元，土地使用权86.99亿元。
需要一提的是，国家电网的地产业务由鲁能集团和国网中兴公司承担，并控股1家上市公司广宇发展。而鲁能集团发展房地产业务的主要平台就是广宇发展，其业务范围涵盖住宅产品开发、商业地产项目开发运营以及物业管理服务。
据企查查显示，鲁能集团在广宇的持股高达76%，基本已经达到了大股东持股的上限。
国家电网要退出房地产业务引来诸多猜测，没有了鲁能集团的地产业务当靠山的广宇发展，未来前景又将如何？
广宇发展前身为1986年3月成立的天津立达国际商场股份有限公司。1993年12月，公司正式在深圳证券交易所上市交易。2005年更名为“天津广宇发展股份有限公司"。公司业务范围包括房地产开发、商品房销售、物业管理以及对住宿酒店及餐饮酒店投资等，业务集中在北京、南京、苏州、重庆、成都和宜宾等城市。
近两年，广宇发展不论是资金方面还是业务拓展都不是很顺利，一直靠鲁能集团“反哺”。
3月17日，广宇发展发布一则公告称，旗下附属子公司南京广宇、南京硅谷、苏州广宇向控股股东鲁能寻求1.5亿元的财务资助。
2019年12月21日，鲁能集团以9.17亿元受让此前广宇发展出售的鲁美项目存货资产。
但即便如此，广宇发展的整体业绩仍旧在房企中较为落后。
广宇发展2019年度业绩快报显示，2019年，公司实现营业收入229.87亿元，较上年同期减少15.04%；实现净利润31.42亿元，同比增长25.57%。
“广宇发展一直面临去化不佳、资金紧张、增长乏力等诸多难题，对控股公司的依赖性也很强，如果没有鲁能‘输血’，可能会受面临发展困境。”一位接近广宇发展的业内人士表示。
为帮助广宇发展解决资金难题，鲁能集团不仅扮演了“接盘侠”，还持续提供财务资助。
资料显示，2019年11月，鲁能集团分别向广宇发展东莞公司、南京硅谷公司分别提供10.52亿元、1.2亿元财务资助，年利率均为5.5%，期限均为1年。
1月21日，广宇发展再次发布公告称，为满足公司及所属公司业务发展需要，缓解资金需求，公司控股股东鲁能集团2020年度拟向公司及所属公司提供财务资助本金额度不超过217.19亿元，期限不超过24个月，年利率不超过5.5%，财务资助金额在总额度内可于有效期内循环使用。
3月25日，鲁能集团再次拟向公司提供10亿元财务资助，利率5.5%，期限1年。
靠大股东频繁输血续命的广宇发展，发展也并未顺遂。在巨大的偿债压力之下，广宇发展开始发债。
在广宇发展300多亿的有息负债中，60%来源于鲁能集团借款，且利息极低，平均资金成本在4.8%左右。
尽管业绩平平，但广宇发展对鲁能集团来说却有着特别意义。
将旗下地产板块业务注入广宇发展从而实现借壳上市一直是鲁能集团梦想，但这一梦想实现过程却异常曲折。此前广宇发展与鲁能集团有过10年重组计划，但进展甚微。
然而，这场从2009年开始的重组，直到2017年才获无条件通过。这其中，于2009年和2013年，重组操作先后失败了两次。
历经千辛万苦后，2017年广宇发展成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台。
但重组的喜悦并没有体现在销售额上，2017年-2019年，广宇发展的销售额分别是271.1、222.07、229.86亿元。2017年的800亿，是鲁能集团取得的最好成绩，但目前广宇的销售额仅为2017年的四分之一。
在一些专业人士看来，鲁能地产板块借壳广宇发展财务运作的核心是解决地产项目缺钱问题，把旗下地产板块注入上市公司打开融资渠道，但双方长达十年漫漫重组路不得不说带来了巨大的时间成本。
而鲁能土地储备多集中于重点调控区域，且公司超级大盘模式已不适合当下市场，这些都严重影响鲁能集团发展，同时也不被资本市场看好。
千亿鲁能，何去何从？
事实上，自国家电网宣布“退房令”以来，市场关于鲁能集团的去向问题，颇多猜测。据界面新闻报道，鲁能或将以“一企一策”的方式剥离房地产业务，即将按照一个地产项目作为一个主体，逐个分拆剥离。
但鲁能体量庞大，国家电网想要短时间内顺利出手并非易事。
2017年，鲁能曾创下893亿元销售额，业绩直指千亿。2017年9月，鲁能重组广宇发展，旗下部分地产资产实现借壳上市。即便如此，按照天风证券2017年的估算，当年鲁能旗下未注入上市公司部分的房地产业务体量超2000万方米，货值超4000亿。
千亿资产之下，鲁能旗下地产业务较为庞大、繁杂，既涉及历史遗留问题，又与上市公司有较大关联。其“退房”涵盖哪些资产、是否涉及退出上市公司股份等，目前仍是未知。即便操作起来，也将经历一个长期、复杂的过程。
不过，同策咨询研究中心总监张宏伟却提出了不同观点。在他看来，鲁能整体打包出售的可能性会更大些。对于整合方，通过这次资产重组，其地产业务的优势、土地储备会进一步强化。
此外，市场消息传出，中国诚通大概率接手鲁能地产业务，并于今年年底前完成。据了解，此次重组的潜在接盘方中国诚通的主要使命之一，就是接收经营性国有资产、主业剥离资产、困难企业等，实现企业清理退出或重组再生。
据记者整理，目前中国诚通旗下包含17家二级企业和7家上市公司，经过一系列调整，目前主业为地产业务的只有诚通房地产投资有限公司（下称“诚通房地产”）一家。
企查查显示，诚通房地产成立于2017年4月26日，注册资本70亿元人民币。中国诚通、中储发展股份有限公司（中国诚通的上市公司之一）、中国电建地产集团有限公司、中国建筑科学研究院有限公司分别占其股份的35%、35%、25%、5%。
值得注意是，诚通房地产2019年开始有拿地动作，但整体数量极少。拿地主因多是为解决历史遗留问题,不排除未来转手卖地或合作可能。目前，诚通房地产投资控股着13家子公司，主要分布在北京、天津、南京、佛山、海南等地，其中多数公司以地产业务为核心。
中国诚通是否会接盘鲁能集团，尚未得知。但依据目前业内已知央企“退房”来看，其方案主要有两类，一类是在产权交易市场挂牌转让股权，另一类是企业完成在建项目后不再参与新项目建设。
近年来，受国资委等中央层面管控趋严，非房地产主业央企在公开市场拍地已经很难。随着房地产项目越来越难赚钱，叠加企业自身经营及负债压力，自去年下半年以来，央企转让房地产项目股权等退出动作明显增多，能否以合理价格找到接盘者，成为企业面临新问题。
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lihuicong2005；PreservedRoses